本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近期，云南第一家中外合資酒店金龍飯店在停業(yè)11年后，沒有等來原計劃中428米的摩天大樓，而是選擇翻新舊樓，引入洲際酒店集團旗下voco品牌重新營業(yè)。從“拆”到“改”，從428米到17層，當(dāng)“第一高樓”的執(zhí)念開始松動，越來越多超高層項目陷入爛尾、降高、流拍的泥潭，“第一高樓”酒店也開始集體消失……

不建摩天大樓，翻新舊樓做酒店

近期，云南第一家中外合資酒店金龍飯店有了新動向。根據(jù)官渡區(qū)發(fā)改局的項目備案，這家停業(yè)11年的老牌酒店，放棄拆除重建，計劃翻新舊樓，引入洲際酒店集團旗下的voco品牌重新營業(yè)。

對于熟悉昆明城市變遷的人來說，這一結(jié)局并不意外。

20世紀(jì)80年代，金龍飯店是昆明絕對的高光地標(biāo)。開業(yè)前就聘請香港半島酒店管理團隊操盤，要知道，彼時全省飯店賓館還停留在招待所模式。很多老昆明人在金龍飯店第一次見到帶噴水池的酒店大堂，第一次看到大型水晶吊燈，廚房外養(yǎng)著當(dāng)時罕見的大龍蝦。有網(wǎng)友回憶，17層的紫紅色建筑傲視周邊，好多人專程去門口拍照，朋友約會也約在“金龍飯店門口見”。能在那里喝杯咖啡、聽場鋼琴演奏，是那個年代最洋氣的事。

那是金龍飯店的黃金時代，1987年一則招聘廣告，幾天內(nèi)一千多人報名；1992年高峰時，月利潤達(dá)到300萬元。轉(zhuǎn)折發(fā)生在2009年，深圳海雅集團出資1.22億元獲得金龍飯店51%股權(quán)，成為控股股東。2014年，海雅決定停業(yè)拆除舊樓，在原址投資38億元建設(shè)428米高的“昆明海雅國際商業(yè)中心”。這個高度，比當(dāng)時昆明最高樓還要高出一截。

但計劃趕不上變化，停業(yè)后，金龍飯店并未按計劃拆除，海雅國際商業(yè)中心的設(shè)計方案一變再變。2017年新版效果圖上，建筑高度已大幅縮水；2018年，又傳出要建“華人通”西南總部。十幾年過去，圖紙換了一茬又一茬，工地上一寸未動，金龍飯店就這么空置著。知情人士透露，遲遲沒有拆除重建，起初是資金問題，38億不是小數(shù)目；到了后期，房地產(chǎn)市場下行，超高層商業(yè)建筑被看成“投資黑洞”，連海雅自己也沒了信心。

金龍飯店的遭遇，并非孤例。放眼全國，那些曾經(jīng)劍指“中國第一高樓”的超高層酒店項目，命運大多更加曲折。

深圳世茂深港國際中心，曾經(jīng)立志打造700米“中國第一高樓”，規(guī)劃在高塔頂部引入麗思卡爾頓或同等級國際頂級奢華酒店品牌，試圖超越迪拜帆船酒店。項目于2018年開工，2022年因世茂債務(wù)危機全面停工，2023年兩次法拍流拍，最終在2025年8月以68億元被政府收儲。這個價格，僅為當(dāng)年239億元拿地價的28%。而且在新規(guī)劃中，原700米超高層建筑將被降至400米左右，住宅占比超過60%。

還有因117層而得名的天津117大廈，結(jié)構(gòu)高度達(dá)597米，2015年封頂時被譽為“中國結(jié)構(gòu)第一高樓”。按照規(guī)劃，大廈93層以上將引入六星級酒店，配備當(dāng)時號稱世界最高的室內(nèi)泳池、旋轉(zhuǎn)餐廳和觀景平臺。然而封頂之后，業(yè)主高銀集團資金鏈斷裂，項目陷入長達(dá)十年的沉寂。2025年11月，這座地標(biāo)以約86.67億元底價拍出，接盤方是由中建三局、中建八局等組成的聯(lián)合體。曾經(jīng)劍指天際線的雄心，最終以破產(chǎn)清算、債主變業(yè)主的方式迎來轉(zhuǎn)機。這個價格，僅為當(dāng)年土地投入的零頭。

據(jù)不完全統(tǒng)計，國內(nèi)已有超過20個城市曾規(guī)劃建設(shè)“第一高樓”且基本都規(guī)劃引入高端酒店，但如今多數(shù)項目已悄然調(diào)整方案。曾經(jīng)追逐“中國第一高樓”的瘋狂正在褪去，摩天大樓酒店的熱潮在全國范圍內(nèi)“退燒”。

城市更新“推手”，盤活存量資產(chǎn)

如果將金龍飯店放入更宏觀的時代背景中，可以發(fā)現(xiàn)其選擇與時代背景方向高度一致。

當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化率已超過65%，意味著大規(guī)�！霸隽拷ㄔO(shè)”時代接近尾聲。全國城鎮(zhèn)既有建筑面積突破700億平方米，其中約40%建于2000年以前，大量物業(yè)在功能、性能與形象上進入更新周期。當(dāng)城市邊界趨于固化，新建項目不再是主旋律，存量資產(chǎn)的價值重構(gòu)，成為更具挑戰(zhàn)的命題。

在這一背景下，城市發(fā)展邏輯發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。過去以土地增量驅(qū)動的擴張模式逐漸放緩，存量空間成為主要載體，更新方式從“大拆大建”轉(zhuǎn)向“留改拆并舉”。進入“十五五”時期，一線城市正集體邁入以內(nèi)涵提升為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段，城市更新這一核心命題也從“如何改”升級為“如何改得更好、更活、更可持續(xù)”。

放到昆明城市中，或許更好理解金龍飯店這一動作。在2026年2月11日，昆明市人民政府發(fā)布《政府工作報告》披露，2026年昆明GDP總值將突破9000億元大關(guān)。在這種節(jié)點下，穩(wěn)定現(xiàn)金流與可持續(xù)運營比一次性地標(biāo)更具現(xiàn)實意義。

值得注意的是，金龍飯店并非孤例。幾乎同一時間，昆明另一家老牌酒店昆明飯店也放棄了拆除重建，改為翻新改造。昆明飯店北樓改造工程于2025年11月啟動，總投入約1900萬元，改造周期6個月，預(yù)計2026年下半年即可重新營業(yè)。兩家當(dāng)年的行業(yè)標(biāo)桿，在房地產(chǎn)開發(fā)退潮后做出了相同的選擇。

在此之前，洲際在昆明還接管了當(dāng)年的櫻花酒店（現(xiàn)假日酒店）、邦克酒店（現(xiàn)皇冠假日酒店）、怡景園酒店（即將開業(yè)的金普頓酒店），這些都是城市存量資產(chǎn)重新盤活與再利用。

還有，福建平潭紅巖山莊國際大酒店，這個曾經(jīng)停滯十余年的“雙子樓”項目，近期由福建省建研工程檢測有限公司與福建省建研工程顧問有限公司聯(lián)合中標(biāo)續(xù)建施工質(zhì)量檢測及加固方案設(shè)計，意味著這塊沉睡多年的資產(chǎn)重新被納入城市更新軌道。項目占地112畝，原規(guī)劃投資3.6億元，2011年動工、2012年封頂，隨后因歷史問題停擺長達(dá)13年，如今再度被激活，與其說是重啟建設(shè)，不如說是一次價值修復(fù)。

問題隨之而來，為什么在城市更新框架下，很多物業(yè)最終選擇做酒店？答案并不復(fù)雜。

第一，酒店是典型的現(xiàn)金流資產(chǎn)。過去十年，很多核心地段資產(chǎn)被寄望于“高度溢價”。但在商業(yè)地產(chǎn)回報不確定、資本成本上升的環(huán)境下，資產(chǎn)價值開始重新向穩(wěn)定現(xiàn)金流傾斜。酒店未必?fù)碛凶罡吖乐�，卻是現(xiàn)金流資產(chǎn)。在存量時代，現(xiàn)金流的可預(yù)測性比估值故事更重要。

第二，酒店對原有結(jié)構(gòu)的適配度較高。許多老舊寫字樓或綜合體具備足夠?qū)痈吲c交通條件，通過功能調(diào)整與結(jié)構(gòu)加固即可轉(zhuǎn)化為住宿空間，改造成本與周期相對可控。

第三，品牌背后的運營能力。當(dāng)成熟酒店集團進入項目，帶來的不僅是一個名稱，而是一整套收益管理系統(tǒng)、會員體系與全球分銷網(wǎng)絡(luò)。對于需要重新建立市場信任的存量物業(yè)而言，這種能力更是稀缺。

在這種環(huán)境下，摩天大樓不再是最優(yōu)解，盤活存量、建立穩(wěn)定現(xiàn)金流才是更符合當(dāng)下風(fēng)險收益比的路徑。

頭部酒店集團，只爭稀缺“超高層”

如果把視角從開發(fā)端轉(zhuǎn)向運營端，會發(fā)現(xiàn)頭部酒店集團對少數(shù)核心地標(biāo)的爭奪，并沒有停止，反而更加集中。

以上海為例，這座城市幾乎構(gòu)建出一條清晰的高空酒店譜系。420米的金茂大廈內(nèi)坐落著君悅酒店，492米的上海環(huán)球金融中心之上是柏悅酒店，而632米的上海中心大廈高區(qū)則引入了J酒店，后者以約556米的垂直高度躋身全球最高酒店之列。除此之外，還有333米的康萊德酒店、260米的香格里拉酒店、250米的麗思卡爾頓共同構(gòu)成了黃浦江兩岸的酒店天際線。

在廣州珠江新城CBD也集聚了530米的瑰麗酒店、440米的四季酒店與286米的柏悅酒店，形成視覺沖擊力極強的高空旗艦矩陣。深圳則以441米的瑞吉酒店領(lǐng)銜，輔以350米的萊佛士酒店、358米的南山香格里拉酒店、300米的萬豪酒店與290米的柏悅酒店，在灣區(qū)競爭中以高度構(gòu)建形象。

有意思的是，這種對高區(qū)資源的爭奪并未停留在一線城市。長沙在452米的長沙IFS國際金融中心主塔落位尼依格羅酒店，成都489米的中海天府中心引入文華東方酒店，濟南428米的綠地山東國金中心則落位麗思卡爾頓酒店。2025年，萬豪國際集團與華僑城集團簽約，在288米的宜賓中心開設(shè)威斯汀酒店；409米的寧波中心大廈頂部，麗思卡爾頓已進入內(nèi)部裝修階段。

還有將在今年春季正式開業(yè)的成都高新麗笙精選酒店，坐落于中國—歐洲中心（云端塔）31至46層，178間客房與高空酒廊構(gòu)成其核心賣點，云端視角被反復(fù)強調(diào)……不難發(fā)現(xiàn)，二線城市同樣在爭奪“城市之巔”的表達(dá)權(quán)。

在“第一高樓”整體退潮的背景下，頭部集團為何仍愿意押注超高層地標(biāo)？答案就在于“稀缺”。

以上海中心的J酒店為例，其運營方將556米的高度構(gòu)建不可復(fù)制的空間體驗，打造全球“建筑物中最高的餐廳”天之錦，并推出“云上珍奇之旅”等文化體驗項目，將建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)�？萍�、藝術(shù)收藏與智能系統(tǒng)整合為一場垂直城市展覽。自2024年起與上海浦東美術(shù)館展開客房合作項目，使酒店空間成為城市文化傳播的延伸平臺。高度在這里不只是物理指標(biāo)，而是體驗場景與城市品牌的放大器。

這正是頭部集團爭奪高區(qū)資源的真正邏輯。高度本身不再構(gòu)成價值，但“稀缺”構(gòu)成價值。唯一的城市地標(biāo)、垂直體驗、觀景視等共同形成難以替代的品牌資產(chǎn)。尤其當(dāng)新增超高層供給明顯減少，能夠真正投入運營的核心地標(biāo)數(shù)量有限，頭部集團自然更愿意爭奪這些具備長期品牌價值的平臺型空間。

資管價值，才是存量時代的勝負(fù)手

在酒店品牌爭搶“第一高樓”“XX地標(biāo)”時，市場展現(xiàn)出另一面：入駐“第一高樓”，并不等于酒店就能運營得好。

1月23日，長沙濱江地標(biāo)241米高的長沙世茂希爾頓酒店以4.8億元起拍價登上司法拍賣平臺。這座2021年開業(yè)的摩天酒店，運營僅四年有余，因業(yè)主資金鏈斷裂被推向二拍，價格下調(diào)后依然無人接盤。

2025年，南京地標(biāo)紫峰大廈高區(qū)的洲際酒店突然從IHG官網(wǎng)“消失”，所有日期顯示“無房”，電話無人接聽，關(guān)于業(yè)主與品牌關(guān)系破裂的傳聞迅速擴散，這座曾被稱為全球最高洲際酒店的項目陷入停擺。

同在2025年，貴陽290米的亨特國際金融中心第三次司法拍賣，起拍價從8.56億元降至7.89億元仍無人報名。這座集合甲級辦公與索菲特酒店的“城市第一高樓”，在債務(wù)危機中被整體拖入處置程序，還有南寧400米地標(biāo)之巔的龍光那蓮豪華精選酒店也進入資產(chǎn)處置清單。

如果只看建筑高度，這些項目都不缺“故事”，缺的是穩(wěn)定的現(xiàn)金流與持續(xù)的運營能力。在地產(chǎn)高增長時期，超高層酒店往往被視為綜合體的點睛之筆。它們承擔(dān)的是品牌展示與資產(chǎn)增值的雙重功能，賬算在土地升值與金融杠桿上，而非單體經(jīng)營本身。當(dāng)周期切換，土地紅利消退，資本對現(xiàn)金流的要求提高，酒店必須回到商業(yè)邏輯本身，入住率、RevPAR、會展導(dǎo)流能力、城市客源結(jié)構(gòu)，這些變量開始重新成為核心。

北京浩華在《2025年度中國酒店業(yè)投資和資產(chǎn)管理白皮書》中指出，以地產(chǎn)開發(fā)驅(qū)動的投資者正在退出或轉(zhuǎn)型，行業(yè)重心轉(zhuǎn)向以自持運營為核心的長期主義力量，資產(chǎn)價值的評判標(biāo)準(zhǔn)從“是否位于地標(biāo)”轉(zhuǎn)向“是否具備穩(wěn)定現(xiàn)金流與專業(yè)運營能力”。

近年來，業(yè)主在選擇運營方時明顯更加謹(jǐn)慎。部分城市更新項目在重新招商時，不再單純追求“全球最高”“亞洲第一”之類的標(biāo)簽，而更強調(diào)品牌在區(qū)域市場的分銷能力、會員體系滲透率以及本地商務(wù)資源整合能力。一些原本依賴單一國際品牌的物業(yè)，也開始考慮多品牌重組，甚至引入生活方式品牌以提高客群活躍度。

同時，2025年11月，全國首單城市更新類REITs產(chǎn)品“中信證券－北京亦莊城市更新資產(chǎn)支持專項計劃”在上海證券交易所設(shè)立發(fā)行，規(guī)模達(dá)7.53億元。該產(chǎn)品將經(jīng)開區(qū)城市更新項目中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的金融產(chǎn)品，借助資產(chǎn)證券化手段盤活存量資產(chǎn)。這標(biāo)志著存量資產(chǎn)的資管價值，已經(jīng)開始通過資本市場兌現(xiàn)。

再往深層次剖析，會發(fā)現(xiàn)存量資產(chǎn)背后的后地產(chǎn)時代是更加務(wù)實的商業(yè)運作，資管價值是決定一座物業(yè)能否起來的關(guān)鍵，而不是動不動世界第一。后地產(chǎn)時代的酒店競爭開始比拼誰更有效率、誰更懂收益管理、誰能把資產(chǎn)真正盤活。

綜上，回望那段摩天競賽的歲月，的確帶著幾分時代性的狂熱，而今天的調(diào)整更像一次集體理性修正。高度不再被神化，規(guī)模不再等同于實力，酒店回歸到服務(wù)與運營本身，城市回歸到功能與效率本身。對行業(yè)而言，這是成熟信號，是一種多方共贏的理性。