2026年全國(guó)兩會(huì)召開期間，多位全國(guó)人大代表聚焦物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域長(zhǎng)期存在的“質(zhì)價(jià)不匹配”與“收支黑箱”現(xiàn)象，提交專項(xiàng)建議。提案明確主張構(gòu)建覆蓋全行業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)存在惡意克扣公共收益、偽造維修記錄、拒不公示賬目等嚴(yán)重失信行為的機(jī)構(gòu)，依法實(shí)施市場(chǎng)準(zhǔn)入限制，并賦予無(wú)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)通過(guò)多數(shù)業(yè)主聯(lián)署啟動(dòng)物業(yè)更換程序的法定權(quán)利。

這項(xiàng)建言精準(zhǔn)切中現(xiàn)代城市社區(qū)治理的關(guān)鍵堵點(diǎn)。

清晨乘電梯下樓，轎廂內(nèi)那塊方寸屏幕反復(fù)播放商業(yè)廣告——你皺眉略過(guò)，卻未必意識(shí)到，這方寸之地正悄然為小區(qū)持續(xù)輸血。據(jù)中國(guó)廣告協(xié)會(huì)權(quán)威發(fā)布，2024年我國(guó)戶外視頻類廣告市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)483.2億元；分眾傳媒同期財(cái)報(bào)進(jìn)一步披露：其電梯媒體板塊單季凈利潤(rùn)率穩(wěn)定在41.8%，遠(yuǎn)超多數(shù)實(shí)體行業(yè)平均水平。

這一組數(shù)字揭示的本質(zhì)是：這不是微利勞作，而是高附加值運(yùn)營(yíng)；更值得深思的是，電梯轎廂、停車場(chǎng)道閘、單元門禁屏、架空層臨時(shí)展臺(tái)等空間資源所衍生的全部收益，在法律層面均歸屬全體業(yè)主共同所有——因這些載體本身即屬《民法典》第二百七十一條明確認(rèn)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分”，其經(jīng)營(yíng)權(quán)天然附著于產(chǎn)權(quán)之上。

然而現(xiàn)實(shí)圖景令人憂心：合同由誰(shuí)簽署、每平米廣告位單價(jià)幾何、投放周期多長(zhǎng)、回款資金最終匯入哪個(gè)銀行賬戶……這些基礎(chǔ)信息，在多數(shù)小區(qū)長(zhǎng)期處于“不可見”狀態(tài)。當(dāng)信息鴻溝一旦形成，部分物業(yè)便順勢(shì)將公共收益轉(zhuǎn)入非監(jiān)管賬戶，既不納入公共收益專戶管理，亦不組織年度公示，更不依規(guī)進(jìn)行收益分配，久而久之，這筆本該反哺社區(qū)的資金，悄然演變?yōu)橛坞x于制度之外的“隱性現(xiàn)金流”。

一種極具張力的對(duì)比正在日常中上演：物業(yè)催繳費(fèi)用時(shí)電話不斷、上門頻密；但當(dāng)業(yè)主詢問(wèn)廣告分成明細(xì)、場(chǎng)地租賃臺(tái)賬或快遞柜進(jìn)場(chǎng)協(xié)議時(shí)，回應(yīng)卻常以“流程未走完”“數(shù)據(jù)尚未匯總”“涉及商業(yè)機(jī)密”等理由模糊帶過(guò)；服務(wù)質(zhì)量下滑時(shí)強(qiáng)調(diào)“人工成本上漲”，提及公共收益時(shí)卻難以提供加蓋公章的原始票據(jù)與結(jié)算清單。

不少居民誤以為此類收入只是零星小錢，實(shí)則不然——在中大型封閉式社區(qū)中，僅電梯媒體、地下車庫(kù)導(dǎo)視系統(tǒng)、智能快遞柜點(diǎn)位、自助售賣終端及臨時(shí)市集攤位五類資源疊加，年均可形成數(shù)十萬(wàn)元級(jí)穩(wěn)定進(jìn)賬，部分超高層項(xiàng)目甚至突破百萬(wàn)元門檻。

問(wèn)題癥結(jié)從來(lái)不在資源能否變現(xiàn)，而在于資金流是否全程可溯、收益分配是否嚴(yán)格依約：用于沖抵物業(yè)費(fèi)缺口、注入房屋專項(xiàng)維修資金池、升級(jí)安防監(jiān)控系統(tǒng)、翻新兒童游樂(lè)設(shè)施……只要賬目未能向全體業(yè)主開放查詢權(quán)限，這臺(tái)嵌入社區(qū)肌理的“自動(dòng)提款機(jī)”就將持續(xù)低效運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至異化為個(gè)別主體牟利工具。

若將廣告收益比作社區(qū)日常開銷中的“零花錢”，那么住宅專項(xiàng)維修資金，則無(wú)疑是維系整棟樓宇生命線的“應(yīng)急儲(chǔ)備金”。

住建部最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至2025年底，全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金累計(jì)歸集總額已逾1.03萬(wàn)億元；其中上海市單城結(jié)余規(guī)模達(dá)107.6億元，位居全國(guó)首位。但另一組數(shù)據(jù)更為觸目：全國(guó)維修資金整體使用率不足9.4%，多數(shù)城市常年徘徊在5%—7%區(qū)間。

由此催生出典型治理困境：屋頂滲漏致墻面發(fā)霉、電梯曳引機(jī)突發(fā)故障停運(yùn)、外墻保溫層大面積空鼓脫落……居民報(bào)修心急如焚，資金啟用卻需歷經(jīng)立項(xiàng)申報(bào)、業(yè)主雙三分之二表決、第三方工程預(yù)算審核、施工過(guò)程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收備案、監(jiān)管賬戶分階段撥付等七道關(guān)卡。環(huán)節(jié)冗長(zhǎng)疊加業(yè)主居住分散，導(dǎo)致表決效率極低，常見情形是“漏水半年未動(dòng)工，電梯困人三周難立項(xiàng)”。

更具風(fēng)險(xiǎn)的是“監(jiān)管真空下的套利空間”：個(gè)別物業(yè)管理人員利用業(yè)主對(duì)維修流程陌生、對(duì)造價(jià)構(gòu)成缺乏判斷能力，在工程實(shí)施中暗做文章——虛增防水面積、拆分單項(xiàng)維修規(guī)避集體表決、與關(guān)聯(lián)施工單位約定“陰陽(yáng)合同”抬高報(bào)價(jià)，更有甚者將燈泡更換、管道疏通等日常養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目包裝成“結(jié)構(gòu)性大修”申請(qǐng)專項(xiàng)資金。

最終結(jié)果呈現(xiàn)兩極撕裂：急需動(dòng)用時(shí)層層設(shè)限、寸步難行；一旦監(jiān)管松動(dòng)，資金又面臨被蠶食鯨吞的風(fēng)險(xiǎn)。更深遠(yuǎn)的影響在于鄰里信任瓦解：主張“立即搶修”的業(yè)主擔(dān)憂延誤釀成安全事故；質(zhì)疑“價(jià)格虛高”的住戶堅(jiān)持要求第三方復(fù)核；還有大量中立業(yè)主因流程復(fù)雜選擇棄權(quán)。多方博弈之下，小問(wèn)題拖成大隱患，輕維修升級(jí)為重改造，整體成本反而成倍攀升。

維修資金制度設(shè)計(jì)初衷，本是保障房屋全生命周期安全運(yùn)行的長(zhǎng)效托底機(jī)制。但在信息公開缺位、決策鏈條斷裂、專業(yè)監(jiān)督乏力的現(xiàn)實(shí)約束下，極易滑向“想用不能用、該用不敢用、用了難見效”的雙重失效境地。

破局關(guān)鍵不僅在于壓縮審批層級(jí)，更須筑牢陽(yáng)光運(yùn)行根基：維修必要性論證是否基于專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)報(bào)告？預(yù)算編制是否參照同類型項(xiàng)目歷史成交均價(jià)？施工單位是否經(jīng)公開比選產(chǎn)生？隱蔽工程是否留存影像日志？每一筆支出是否同步上傳至街道辦監(jiān)管平臺(tái)并推送至業(yè)主APP端？唯有實(shí)現(xiàn)全流程可視化、節(jié)點(diǎn)可追溯、異議可反饋，制度善意才能真正抵達(dá)民生終端。

公眾常將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量滑坡歸因?yàn)椤皬臉I(yè)者職業(yè)素養(yǎng)下降”，實(shí)則背后是一套嚴(yán)苛的生存邏輯演進(jìn)。當(dāng)前主流物業(yè)公司多脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，過(guò)去十年依賴母公司在土地市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)張帶來(lái)的項(xiàng)目輸送紅利，屬于典型的“開發(fā)商輸血型”成長(zhǎng)路徑。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月末，港股上市物企在管面積中仍有38.2%直接來(lái)源于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司委托管理。

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入深度存量調(diào)整期，新增住宅用地供應(yīng)量同比驟降52.3%，傳統(tǒng)項(xiàng)目導(dǎo)入通道急劇收窄。這根維系行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的“政策臍帶”正加速萎縮，反映在財(cái)報(bào)上則是：2025年上半年，頭部物企平均毛利率同比下降6.8個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率跌破8%，在營(yíng)收增長(zhǎng)停滯的同時(shí)，人力、能源、設(shè)備折舊等剛性成本壓力持續(xù)上行，倒逼企業(yè)啟動(dòng)全面成本管控。

這種戰(zhàn)略收縮迅速傳導(dǎo)至服務(wù)一線：門崗安保人員平均年齡從28歲升至53歲，保潔作業(yè)頻次由每日兩次地面濕拖調(diào)整為隔日干掃，綠化修剪周期延長(zhǎng)至45天一次，景觀噴泉系統(tǒng)全年運(yùn)行時(shí)間壓縮至不足60天，公共區(qū)域照明逐步替換為最低照度標(biāo)準(zhǔn)燈具，整個(gè)社區(qū)公共空間呈現(xiàn)出明顯的“功能維持型”運(yùn)維特征。

業(yè)主感知服務(wù)品質(zhì)下降后拒繳意愿上升，物業(yè)費(fèi)收繳率跌破75%警戒線，現(xiàn)金流承壓迫使企業(yè)再度縮減服務(wù)投入，進(jìn)而加劇客戶體驗(yàn)惡化，最終形成“服務(wù)降級(jí)—繳費(fèi)率下滑—投入再削減—口碑持續(xù)塌方”的負(fù)向螺旋。

現(xiàn)行包干制管理模式進(jìn)一步激化矛盾：物業(yè)公司將全部收費(fèi)打包計(jì)入自身營(yíng)收，支出明細(xì)無(wú)需向業(yè)主披露，結(jié)余部分直接轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤(rùn)。這種財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)天然誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)——服務(wù)越縮水、成本壓得越狠，企業(yè)盈利空間反而越大。極端情形下，甚至出現(xiàn)以斷水?dāng)嚯娛捍哔M(fèi)、限制門禁卡權(quán)限阻礙正常出入等違背《物業(yè)管理?xiàng)l例》的行為，使原本應(yīng)是契約合作關(guān)系的服務(wù)場(chǎng)景，異化為充滿對(duì)抗張力的博弈場(chǎng)域。

目前，成都、深圳、青島等地正試點(diǎn)推行“信托制物業(yè)服務(wù)模式”，其核心變革在于重構(gòu)資金權(quán)屬關(guān)系：全體業(yè)主作為委托人，將物業(yè)費(fèi)與公共收益統(tǒng)一存入銀行共管專戶；物業(yè)公司僅以受托人身份按約定比例提取酬金（普遍設(shè)定為總收入的10%—15%），其余資金必須嚴(yán)格用于小區(qū)公共事務(wù)支出，并接受季度公開賬單公示與年度獨(dú)立第三方審計(jì)。

該機(jī)制從根本上扭轉(zhuǎn)了激勵(lì)方向：物業(yè)公司增收不再依賴壓縮服務(wù)成本，而是取決于能否提升社區(qū)綜合管理水平——只有小區(qū)環(huán)境改善、設(shè)施完好率提升、業(yè)主滿意度提高，才能吸引更多住戶主動(dòng)繳費(fèi)、延長(zhǎng)租售周期、帶動(dòng)公共資源溢價(jià)，從而做大整體資金池基數(shù)。簡(jiǎn)言之，這是將傳統(tǒng)“管家”角色徹底嵌入透明賬本體系：每一分錢來(lái)源清晰、去向明確、憑證完整，物業(yè)回歸專業(yè)服務(wù)本位，業(yè)主掌握知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)與議價(jià)權(quán)，共建共治共享的社區(qū)治理生態(tài)才具備真實(shí)落地基礎(chǔ)。

該模式能否規(guī)模化推廣，取決于三大支點(diǎn)能否夯實(shí)：業(yè)主大會(huì)組織效能能否支撐常態(tài)化議事決策、共管賬戶技術(shù)系統(tǒng)能否實(shí)現(xiàn)資金流實(shí)時(shí)穿透式監(jiān)管、第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)能否保持執(zhí)業(yè)獨(dú)立性與專業(yè)公信力。但改革指向無(wú)比明確：倘若連基本賬目都無(wú)法置于陽(yáng)光之下，再精巧的制度設(shè)計(jì)終將淪為紙面空談。

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