歷經(jīng)四年深度調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場正迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。中金公司最新研報指出，北京、上海樓市拐點漸行漸近，2026年兩地房價有望企穩(wěn)。這一判斷背后，是掛牌量自然下降、撤牌增多與成交穩(wěn)步修復(fù)形成的市場底，疊加認(rèn)房不認(rèn)貸、公積金新政等政策組合拳共同發(fā)力的結(jié)果。

作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)，北京上海二手房市場已現(xiàn)企穩(wěn)跡象。數(shù)據(jù)顯示，兩地合計貢獻(xiàn)全國二手房成交金額近三成，其庫存持續(xù)優(yōu)化，去化周期回落至歷史企穩(wěn)區(qū)間。不同于短期政策刺激帶來的波動，這種修復(fù)更具持續(xù)性。中金研報特別強調(diào)，這種企穩(wěn)并非脈沖效應(yīng)，而是供需兩端同步改善的自然結(jié)果。

政策工具箱的持續(xù)發(fā)力為市場注入強心劑。近期京滬接連優(yōu)化限購、降低交易成本、提高公積金貸款額度，更推進(jìn)存量房收儲試點。這些措施精準(zhǔn)對接市場需求：一方面通過降低入市門檻釋放合理住房需求，另一方面通過優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)提升市場活力。住建部最新座談會透露，后續(xù)還將有更多政策儲備適時推出。

市場修復(fù)的可持續(xù)性需要觀察兩大先行指標(biāo)。三月小陽春的成色將檢驗需求端復(fù)蘇力度，核心區(qū)域帶看量的持續(xù)回升已在鏈家等平臺有所體現(xiàn)。土地市場作為開發(fā)商的信心晴雨表，其回暖程度將直接影響后續(xù)供應(yīng)節(jié)奏。目前北京首輪土拍已現(xiàn)央企國企積極參拍跡象，但民企參與度仍是關(guān)鍵觀察點。

中金建議的三類投資思路暗含市場演變邏輯。配置beta特征明顯的穩(wěn)健標(biāo)的，是對整體市場企穩(wěn)的預(yù)判；布局產(chǎn)品力強、存貨質(zhì)量優(yōu)的企業(yè)，則著眼于行業(yè)集中度提升下的結(jié)構(gòu)性機會；而挖掘超跌民企重估價值，則是對政策糾偏效應(yīng)的押注。這種分層策略反映出機構(gòu)對市場復(fù)雜性的充分考量。

不同于簡單判斷漲跌，本輪市場修復(fù)將呈現(xiàn)鮮明分化特征。三四線城市仍面臨去庫存壓力，而京滬等高能級城市憑借需求韌性和政策精準(zhǔn)度，有望率先走出獨立行情。這種分化也體現(xiàn)在產(chǎn)品類型上，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與郊區(qū)剛需盤可能呈現(xiàn)完全不同的價格軌跡。

值得警惕的是，市場信心的完全修復(fù)仍需時日。當(dāng)前購房者決策周期明顯延長，開發(fā)商推盤節(jié)奏保持謹(jǐn)慎，都反映出各方對后市仍存觀望情緒。中金研報也提示，需持續(xù)關(guān)注銷售回暖的持續(xù)性與政策落地效果，特別是存量房去化與增量房優(yōu)化的協(xié)同推進(jìn)。

站在周期拐點，更需要理性看待市場變化。北京上海樓市的企穩(wěn)不是簡單的價格反彈，而是經(jīng)歷深度調(diào)整后的價值重估。對于購房者而言，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已進(jìn)入價值配置區(qū)間；對投資者來說，房地產(chǎn)板塊的beta行情更強調(diào)擇時與選股能力。這場歷時四年的市場出清，終將留下真正具備競爭力的參與者和更健康的行業(yè)生態(tài)。