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春節(jié)前，建筑設(shè)計(jì)圈都被一個(gè)消息刷屏：位于杭州玉湖中的余杭美術(shù)館入選了全球頂級(jí)建筑媒體Dezeen的“中國(guó)年度十佳建筑”榜單。

一個(gè)去年底才正式開(kāi)館的“本土小建筑”，忽然就成了國(guó)際視野里的標(biāo)桿，并在專業(yè)圈層里獲得了現(xiàn)象級(jí)的關(guān)注，這事引發(fā)了很多人的討論。

其實(shí)，不只是余杭美術(shù)館，和它同時(shí)建成的玉湖YOHOOPARK，早在去年就已經(jīng)相繼獲得“2025年度杭州市民日‘最具品質(zhì)體驗(yàn)點(diǎn)’”稱號(hào)，以及“2025年度AURA亞洲城市更新獎(jiǎng)”。

而余杭美術(shù)館此次的出圈，不僅讓自己成為杭州新晉的 “文藝頂流”，更像一枚醒目的勛章，為玉湖板塊的崛起寫下了最有力的注腳。

很多人第一次聽(tīng)說(shuō)玉湖，還是五六年前的事。

那時(shí)的杭州城北，良渚古城遺址剛申遺成功，人們對(duì)于這片區(qū)域的印象，還停留在從“城北剛需洼地” 到 “萬(wàn)象城紅利前夜” 的混沌期?！俺圆粶?zhǔn)”是當(dāng)時(shí)很多人的心理狀態(tài)。

誰(shuí)也想不到，短短數(shù)年，玉湖板塊就從一張規(guī)劃圖紙，長(zhǎng)成了如今高樓林立、湖光瀲滟的城市新地標(biāo)——這里既有余杭美術(shù)館的藝術(shù)底蘊(yùn)，也有城北萬(wàn)象城的商業(yè)繁華，更有玉湖YOHOOPARK這樣的潮流地標(biāo)，成了年輕人扎堆的 “生活秀場(chǎng)”，和白領(lǐng)創(chuàng)客青睞的城北人居高地。

這一切是怎么發(fā)生的，未來(lái)的玉湖板塊，還會(huì)有哪些值得期待的品質(zhì)樓盤、稀缺宅地推出？

01

玉湖的收官之作

雖然余杭美術(shù)館和玉湖YOHOOPARK一出身就風(fēng)華正茂，但說(shuō)起整個(gè)玉湖板塊的崛起，卻不是一蹴而就的 “網(wǎng)紅速成”，而是一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十余年的 “規(guī)劃兌現(xiàn)”。它的緣起，甚至可以追溯到良渚新城成立之前。

2018年，杭州市啟動(dòng)大城北地區(qū)規(guī)劃建設(shè)三年行動(dòng)。良渚新城隨后也針對(duì)玉湖板塊所在的商務(wù)核心區(qū)開(kāi)展了新一輪高水準(zhǔn)的城市設(shè)計(jì)。

根據(jù)城市設(shè)計(jì)方案，整個(gè)商務(wù)核心區(qū)以玉湖為核心，以東西兩段郁宅港綠道走廊串聯(lián)起整個(gè)板塊。濱水第一圈層以公園、商業(yè)、文化為主，第二圈層以商業(yè)、辦公、公寓及住宅為主。

2021年，玉湖一期啟動(dòng)建設(shè)。作為板塊的 “開(kāi)篇之作”，一期并沒(méi)有急于蓋樓，而是把重心放在了生態(tài)基底的打造上。約15萬(wàn)平方米的湖面雛形初現(xiàn)，環(huán)湖綠道、親水平臺(tái)、景觀植被同步落地，甚至特意保留了原生的水杉林，讓自然與城市無(wú)縫銜接。

一期主體成型后，玉湖二期緊接著也于2022年啟動(dòng)建設(shè)。相比一期的 “原生態(tài)”，二期更注重 “人文與生活的融合”，重點(diǎn)打造了玉湖YOHOOPARK、余杭美術(shù)館、音樂(lè)噴泉、上岸市集、湖畔營(yíng)地等人文與商業(yè)配套，由此奠定了玉湖“生態(tài)+人文+潮流” 的三重底色，使得它有別于一般 “長(zhǎng)輩散步的公園”，而成為年輕人的 “生活主場(chǎng)”。

如果說(shuō)一、二期是玉湖的 “底子”，那么正在建設(shè)中的玉湖三期，就是整個(gè)板塊的收官之作和畫龍點(diǎn)睛之筆。

整個(gè)三期項(xiàng)目總用地面積約7.6萬(wàn)平方米，公園部分投資約2.3億元，預(yù)計(jì)將于今年內(nèi)建成。目前，沈港路以北約1.9萬(wàn)平方米的景觀綠化已經(jīng)完工，機(jī)電安裝同步收尾；2# 地下車庫(kù)樁基工程完成100%，土石方和支撐梁施工有序推進(jìn)；標(biāo)志性的彩虹橋，下部結(jié)構(gòu)也已完成施工。

未來(lái)，玉湖三期將帶來(lái)星河攬?jiān)绿襞_(tái)、專業(yè)泵道樂(lè)園、全齡段游憩小廣場(chǎng)，還會(huì)打通與一二期的環(huán)湖綠道，形成約6公里的閉環(huán)景觀帶。更重要的是，三期的 2# 地下車庫(kù)將與公園、周邊社區(qū)互聯(lián)互通，雨天出行、推車遛娃，再也不用受天氣困擾。

除了湖景的迭代與潮流地標(biāo)落地，玉湖的 “城市配套” 也在一步步兌現(xiàn)。

不遠(yuǎn)處，城北萬(wàn)象城的玻璃幕墻在陽(yáng)光下格外耀眼，作為杭州城北體量最大、業(yè)態(tài)最豐富的商業(yè)綜合體，它自開(kāi)業(yè)以來(lái)，就成了整個(gè)城北的 “消費(fèi)中心”，也徹底終結(jié)了過(guò)去城北人 “逛街必去市中心” 的歷史。

沿著圍繞玉湖，一座座企業(yè)總部大樓早已拔地而起。日立、中建三局等多家世界和中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，德信服務(wù)、思享無(wú)限等上市公司，11家準(zhǔn)獨(dú)角獸企業(yè)的全國(guó)或區(qū)域總部相繼入駐，讓玉湖板塊擺脫了 “睡城” 的標(biāo)簽，成為 “產(chǎn)城融合” 的活力新區(qū)。

而在板塊西北面的智運(yùn)新城，“天元公學(xué)良渚校區(qū)正在籌備中”的傳聞，更讓玉湖的價(jià)值再上一個(gè)臺(tái)階。這所杭州城西、城北公認(rèn)的名校，一旦正式入駐，將補(bǔ)齊板塊高能級(jí)教育的短板，讓玉湖從 “生態(tài)宜居地”升級(jí)為 “全齡段宜居板塊”。

在此過(guò)程中，玉湖的板塊價(jià)值持續(xù)上升，市場(chǎng)也完成了從搖擺觀望到萬(wàn)眾爭(zhēng)搶的蛻變。

02

城北的人居高地

說(shuō)起玉湖板塊的價(jià)值，它從來(lái)不是規(guī)劃師口中的 “未來(lái)可期”，而是市場(chǎng)用真金白銀投出的 “當(dāng)下之選”。

早在玉湖規(guī)劃之初，華潤(rùn)就率先出手，砸下重金，打造了板塊內(nèi)的首個(gè)標(biāo)桿住宅項(xiàng)目——萬(wàn)象城臻珹幸福里。彼時(shí)，一些人還在猶豫 “買玉湖會(huì)不會(huì)太遠(yuǎn)”，但幸福里開(kāi)盤即售罄的火爆場(chǎng)面，徹底打破了市場(chǎng)的疑慮。

從2019年10月至2020年5月，幸福里先后4次開(kāi)盤，均出現(xiàn)萬(wàn)人搖盛況，中簽率低至1.9%，由此正式開(kāi)啟了良渚繞城內(nèi)板塊萬(wàn)人搖、一房難求的時(shí)代。而同期開(kāi)盤的拱墅區(qū)運(yùn)河新城限價(jià)首秀、融創(chuàng)雙子星之一的風(fēng)尚望和灣，卻遭遇了多次流搖。

對(duì)于那些搶房者來(lái)說(shuō)，看中的正是玉湖的生態(tài)潛力與發(fā)展前景。而這種潛力和優(yōu)勢(shì)，近年來(lái)愈發(fā)凸顯。

比如去年三土城市筆記曾經(jīng)撰文介紹并組織粉絲團(tuán)參觀過(guò)的中建·玉湖之星項(xiàng)目，就憑借 “一線湖景” 的核心優(yōu)勢(shì)，收獲了一大批業(yè)主。從看房團(tuán)的反饋來(lái)看，大家最認(rèn)可的，就是它 “出則繁華，入則寧?kù)o” 的居住體驗(yàn)：步行可達(dá)玉湖YOHOOPARK，騎車5分鐘到城北萬(wàn)象城，既享受湖景的靜謐，又坐擁潮流與商業(yè)的雙重便利。

如今，玉湖之星的銷售成績(jī)也已印證了市場(chǎng)的認(rèn)可。2025年5月首次開(kāi)盤，138套房源吸引來(lái)519組登記，不僅開(kāi)盤即售罄，中簽率更是低至8.89%。這個(gè)數(shù)字放在去年杭州樓市的大背景下來(lái)看，已經(jīng)算是頂流熱門了。據(jù)我了解，不少業(yè)主都是沖著玉湖板塊的成熟配套而來(lái)的。

隨著玉湖板塊入住率的逐年攀升，如今每到傍晚，玉湖周邊的道路上，滿是下班回家的車流。周末的玉湖YOHOOPARK 和萬(wàn)象城，更是隨處可見(jiàn)推著嬰兒車、牽著老人的家庭。越來(lái)越多的主城改善家庭、年輕白領(lǐng)、良渚本地置換人群，選擇在玉湖安家。

玉湖，早已不再只是良渚核心區(qū)的一個(gè)人工湖，儼然已成為杭州城北當(dāng)之無(wú)愧的 “人居首選地”。而這也進(jìn)一步帶動(dòng)了整個(gè)玉湖板塊乃至周邊區(qū)域土地價(jià)值的飛升。

去年7月，位于杭行路與通運(yùn)路交叉口東南側(cè)的良渚東單元YH030304-08地塊（杭政儲(chǔ)出 [2025] 92 號(hào)）出讓，引來(lái)眾多大牌房企爭(zhēng)搶。經(jīng)過(guò)35輪激烈競(jìng)價(jià)，最終濱江集團(tuán)以15.3億元總價(jià)、17472元 /㎡樓面價(jià)、29.65%的溢價(jià)率拿下，成為不限價(jià)時(shí)代杭州城北標(biāo)桿級(jí)高溢價(jià)地塊，被輿論稱為 “勾莊壹號(hào)院”。

這塊網(wǎng)紅地后來(lái)由濱江與越秀地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)為濱江?望舟府。目前，項(xiàng)目的實(shí)景示范區(qū)&樣板房已經(jīng)對(duì)外開(kāi)放，預(yù)計(jì)將于3月初首開(kāi)。

客觀來(lái)說(shuō)，望舟府的區(qū)位確實(shí)不錯(cuò)，它緊鄰拱墅區(qū)，無(wú)縫銜接申花、運(yùn)河新城，南北雙地鐵（祥園路站、杭行路站）、雙商業(yè)（萬(wàn)科杭行薈、城北萬(wàn)象城），開(kāi)盤后大概率會(huì)成為城北又一個(gè)紅盤。

但環(huán)顧整個(gè)玉湖板塊及周邊區(qū)域，有沒(méi)有比它區(qū)位及環(huán)境更突出，更能讓人眼前一亮的宅地呢？

我從3月3日召開(kāi)的2026良渚經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)土地資源推介環(huán)節(jié)里找到了答案。

它便是緊鄰玉湖三期的YH030703-34地塊（4號(hào)宅地）。

03

最后的湖居宅地

熟悉玉湖板塊的人都知道，玉湖四周一圈基本都是商業(yè)或公共用地，宅地大多集中在一期、二期的東側(cè)。

而在三期附近，YH030703-34地塊是唯一標(biāo)黃的宅地。同時(shí)，它也是近期環(huán)玉湖板塊唯一一塊待出讓的成熟宅地，堪稱 “天選湖居地”。

這塊地究竟有多優(yōu)質(zhì)呢？

論環(huán)境，它東鄰玉湖，西、南及西北三面是河港及公園綠地。這意味著，住戶下樓就能進(jìn)入綠道、漫步湖濱、打卡彩虹橋，簡(jiǎn)直是 “把家安在了公園里”。

論商業(yè)，地塊東面及南面一圈全是紅色的商業(yè)兼商務(wù)金融用地。其中東面相連的YH030704-11、YH030704-12兩個(gè)地塊，預(yù)計(jì)將打造超高層高端辦公，成為玉湖西岸雙地標(biāo)商務(wù)集群。

而在地塊的東南面，則是CBD核心區(qū)商業(yè)水街。

論交通，地塊北側(cè)的八號(hào)支路、南側(cè)的九號(hào)支路，都是城市支路，沒(méi)有主干道的車流噪音與擁堵。但通過(guò)這兩條支路，又能快速銜接西塘路、良運(yùn)路等主干道，真正實(shí)現(xiàn) “離塵不離城”。

同時(shí)，地塊往東距離2號(hào)、4號(hào)線杭行路站，往南距離4號(hào)線好運(yùn)街站，直線距離都不到1公里。

而在好運(yùn)街站附近，良渚文化中心正在如火如荼地建設(shè)中。中心計(jì)劃將于2027年全面竣工并投入使用，屆時(shí)將成為周邊居民重要的文化活動(dòng)場(chǎng)所。

最后來(lái)看下地塊本身。根據(jù)三土城市筆記從官方了解到的地塊基礎(chǔ)信息，可以說(shuō)其中的每一項(xiàng)都精準(zhǔn)踩中了當(dāng)下杭州改善市場(chǎng)的 “痛點(diǎn)”：

1、用地面積28278平方米，約42畝，規(guī)模不大不小，加之沒(méi)有商業(yè)配套用房，正好適合開(kāi)發(fā)商打造 “小而精” 的高品質(zhì)純住社區(qū)，居住氛圍格外純粹。

2、容積率2.0-2.2，相較玉湖之星、望舟府，這塊新的湖居宅地密度偏低，可打造 18 層左右的小高層，甚至能在局部做洋房產(chǎn)品，樓間距充足，采光、通風(fēng)都有保障。

3、建筑高度≤54米，既無(wú)超高層的壓抑感，站在陽(yáng)臺(tái)，又能夠包攬郁宅港兩岸及玉湖板塊的湖光綠意。

4、綠地率≥35%、建筑密度≤22%，高于杭州普通宅地的基準(zhǔn)要求，意味著社區(qū)內(nèi)部會(huì)有充足的綠化空間和公共活動(dòng)場(chǎng)地，無(wú)論是老人晨練，還是孩子玩耍，都有專屬區(qū)域。

另外，地塊還將配建一處550平方米的社區(qū)黨群服務(wù)中心，體量不大，不會(huì)影響社區(qū)的居住體驗(yàn)，反而能為業(yè)主提供基礎(chǔ)的便民服務(wù)。

總的來(lái)說(shuō)，在玉湖板塊核心區(qū)宅地日益稀缺的今天，YH030703-34地塊的即將掛牌出讓，相當(dāng)于是給所有想在玉湖安家的改善家庭，遞上了一張 “壓軸入場(chǎng)券”。

它既坐擁玉湖十年開(kāi)發(fā)的成熟紅利，又占據(jù)著 “緊鄰玉湖三期” 的稀缺區(qū)位，再加上適配改善需求的優(yōu)質(zhì)指標(biāo)，堪稱2026年杭州樓市的 “寶藏地塊”。

04

結(jié)語(yǔ)

2026年是“十五五”開(kāi)局之年，也是玉湖建設(shè)新一個(gè)五年的開(kāi)始。

十年前，玉湖還是一張白紙，規(guī)劃中的 “城市新中心”，還只是一個(gè)遙遠(yuǎn)的愿景。

五年前，玉湖一期啟動(dòng)建設(shè)，規(guī)劃藍(lán)圖一點(diǎn)點(diǎn)從紙面落到地面。

如今的玉湖，已經(jīng)長(zhǎng)成了配套成熟、人文濃厚、潮流匯聚、宜居宜業(yè)的城市新地標(biāo)。

從華潤(rùn)幸福里的開(kāi)盤售罄，到中建玉湖之星的熱銷，再到備受關(guān)注、即將開(kāi)盤的望舟府，玉湖的人居價(jià)值，在這十年中一點(diǎn)點(diǎn)被市場(chǎng)所驗(yàn)證。

而這塊壓軸登場(chǎng)的YH030703-34地塊，更像是玉湖十年開(kāi)發(fā)的 “集大成之作”——它收納了玉湖的湖光山色，承載了板塊的成熟配套，囊括了從潮流到高端的商業(yè)矩陣，也寄托了無(wú)數(shù)城北人對(duì) “理想湖居” 的向往。

對(duì)于有意深耕城北的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這塊地或許是馬年開(kāi)年最值得期待、最應(yīng)該把握的機(jī)會(huì)。

最終，它會(huì)花落誰(shuí)家？敬請(qǐng)關(guān)注三土城市筆記，我們將持續(xù)跟蹤這塊地的出讓進(jìn)度、開(kāi)發(fā)商拿地動(dòng)態(tài)，用最真實(shí)的調(diào)研、最客觀的分析，為大家解讀它的后續(xù)價(jià)值。畢竟，這樣的 “玉湖核心湖居地”，錯(cuò)過(guò)，或許就是一輩子。

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