總第 4520 期

作者 | 餐飲老板內(nèi)參 內(nèi)參君

從沿街底商到步行街

商鋪出現(xiàn)大量閑置

2月初，上海市人大代表鄭凱捷提到，“上海很多社區(qū)周邊的小店和沿街商鋪大量空置和撤出，以前可能半年到一年還有人接盤，現(xiàn)在有些店鋪長(zhǎng)達(dá)四五年的空置。”

她也坦言，“沿街小店帶動(dòng)隨機(jī)性消費(fèi)的熱情，成都、長(zhǎng)沙等中西部城市市集充滿了人間煙火氣，而上海就像是盆景和盆栽，上海行業(yè)業(yè)態(tài)需要更多包容性?！?/p>

幾乎同期，據(jù)公開報(bào)道，廣州有大量的社區(qū)底商、步行街關(guān)停倒閉，這個(gè)現(xiàn)象一直有，這次倒閉潮集中出現(xiàn)在老城區(qū)、近郊區(qū)的底商，以及舊形式的地下商場(chǎng)、綜合體的金街中。

一邊是房東寧可空著，也要漲租金；令一邊是經(jīng)營(yíng)者不堪重負(fù)，認(rèn)輸退場(chǎng)。

以廣州龍洞“奶茶一條街”為例，這條約30米長(zhǎng)的街道曾聚集著10余家知名茶飲品牌，一點(diǎn)點(diǎn)、茶百道、古茗等悉數(shù)在列，這條街也常常被調(diào)侃“這條街是渴死過(guò)人嗎”。

大概從2025年下半年開始，這條街陸續(xù)出現(xiàn)關(guān)店現(xiàn)象。網(wǎng)絡(luò)上流傳著各種解釋：到處修路影響客流、商鋪漲租逼走商戶、地?cái)偨?jīng)濟(jì)分流客源，“地?cái)偠嗔?，到處都是夜市，龍洞本就是小吃攤多吸引人的，現(xiàn)在房租那么高，還不如擺地?cái)偰?。”一位網(wǎng)友坦言。

其實(shí)這種景象在一二線城市已成常態(tài)。以內(nèi)參君居住的順義某小區(qū)為例，這個(gè)有近8年歷史的新小區(qū)，底商門店雖多，但絕大部分長(zhǎng)期空置，近三年始終掛著“招租”的信息。

就在春節(jié)前，開了兩年的絕味鴨脖關(guān)了，里面堆放物品成了庫(kù)房，洗衣店關(guān)了正在轉(zhuǎn)租中，一家店鋪3年換了3家招牌。生意不斷的，除了肯德基、必勝客、蜜雪冰城，還有一家是在角落里賣手抓餅的老兩口，過(guò)年間還有人在群里找手抓餅吃，而旁邊的蜜雪冰城春節(jié)期間直接放假了。

◎攝圖：內(nèi)參君

另?yè)?jù)鄭州本地的一位燒烤品牌老板說(shuō)，“社區(qū)這邊滿大街的空房，越空越多，尤其是以餐飲居多，主要是人們不愿意出來(lái)消費(fèi)了，客流少了，反倒是社區(qū)生鮮生活超市的生意非常好?！?/strong>

煙火氣為何這么難？

社區(qū)餐飲的煙火氣消散，并非單一原因造成。而是房租、消費(fèi)模式、客群特性等多重因素交織在一起的結(jié)果。

商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌?，是?jīng)營(yíng)者的首要難題。內(nèi)參君所住小區(qū)底商的一家洗衣店關(guān)閉，朋友圈里看到老板發(fā)布鋪位轉(zhuǎn)租，租金從最初4萬(wàn)/月，沒(méi)過(guò)一周直接砍掉一半，即便如此至今仍無(wú)人接手。

小區(qū)門口有一家燒烤店，門店玻璃上一直貼著一張招聘早餐檔口的招租信息，想把白天的時(shí)段租給賣早餐的商戶以彌補(bǔ)成本，但快一年過(guò)去了，依然沒(méi)有租出去。燒烤店的生意有季節(jié)性和時(shí)段性，生意集中在夏季和晚上晚餐，內(nèi)參君觀察到，前兩年這家店將早餐空白時(shí)段租給了賣包子早餐的大叔，下午時(shí)分門店前分給了一位擺攤賣鹵味的大哥，這些都是在幫門店分?jǐn)偡孔獬杀尽?/p>

◎攝圖：內(nèi)參君

消費(fèi)線上化，持續(xù)沖擊堂食生意。隨著電商、外賣、即時(shí)零售等線上業(yè)態(tài)滲透日常生活，在逐漸改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣?！吨袊?guó)餐飲業(yè)年度報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)外賣市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)突破1.4萬(wàn)億元，同比增速超10%，占餐飲行業(yè)總收入24%左右，成為行業(yè)重要的增長(zhǎng)極。

不過(guò)，2月27日，市場(chǎng)監(jiān)管總局宣布《網(wǎng)絡(luò)餐飲服務(wù)經(jīng)營(yíng)者落實(shí)食品安全主體責(zé)任監(jiān)督管理規(guī)定》將于6月1日起施行，要求所有網(wǎng)絡(luò)餐飲服務(wù)提供者必須擁有真實(shí)、合規(guī)的實(shí)體經(jīng)營(yíng)門店，且經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、地址須與食品經(jīng)營(yíng)許可證一致；專營(yíng)外賣、不設(shè)堂食的商家須在店鋪主頁(yè)顯著位置標(biāo)注“無(wú)堂食”，平臺(tái)須在商家列表頁(yè)同步展示該標(biāo)識(shí)。

這項(xiàng)外賣新規(guī)一方面旨在加強(qiáng)外賣經(jīng)營(yíng)監(jiān)管、清除“幽靈店”，另一方面，短期內(nèi)也可能讓部分合規(guī)成本較低的純外賣商家面臨挑戰(zhàn)。

社區(qū)客群既集中又分散，與餐飲業(yè)態(tài)嚴(yán)重錯(cuò)配。社區(qū)人流量集中但流動(dòng)性也大，尤其是具備消費(fèi)力的年輕群體基本早出晚歸，白天社區(qū)里多是老年人和兒童。

◎攝圖：內(nèi)參君

年輕客群對(duì)早餐便捷餐食需求大，這也導(dǎo)致社區(qū)餐飲店空閑時(shí)間高達(dá)80%-90%；而老年人消費(fèi)力低，僅青睞高性價(jià)比快餐，多數(shù)餐飲品類無(wú)法適配。

從餐飲業(yè)態(tài)來(lái)看，早餐需求存在，但大部分時(shí)候以方便獲取的手抓餅、卷餅、包子等即食類為主，正餐需求相對(duì)分散，這也解釋了為什么賣手抓餅的老兩口能堅(jiān)持下來(lái)。

各種現(xiàn)實(shí)，實(shí)則在減少人們的投資開店信心，“現(xiàn)在開店，租金高、客流少、回本慢，誰(shuí)還敢輕易進(jìn)場(chǎng)。”一個(gè)餐飲老板說(shuō)到，他也直言“普通人做不了餐飲”。

◎攝圖：內(nèi)參君

誰(shuí)來(lái)拯救“旺鋪”？

三年口罩時(shí)期，社區(qū)餐飲憑借“家門口的剛需”優(yōu)勢(shì)一度爆紅，瞬間也吸引了不少頭部餐飲品牌爭(zhēng)相布局，零售商超紛紛開辟新區(qū)域引入自選大食堂，試圖以餐飲聚流，激活社區(qū)消費(fèi)生態(tài)。

瞄準(zhǔn)社區(qū)老年人的社區(qū)食堂模式，曾被視為加碼社區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力手段。盒馬、永輝、物美等零售巨頭均曾試水自選食堂模式，打通社區(qū)民生消費(fèi)的最后一公里，如今這些嘗試大多沒(méi)了聲量。

比如說(shuō)曾計(jì)劃在2024年底開出20家門店的物美大食堂，2025年開始沒(méi)有再提及有關(guān)“物美大食堂”作為獨(dú)立餐飲業(yè)態(tài)的擴(kuò)張數(shù)據(jù)，大眾點(diǎn)評(píng)顯示，目前北京尚存2家物美大食堂。

2025年，物美加速“胖改”，此前物美超市黃村店將原有“物美大食堂”退出，取而代之的是全新打造的“吃吧”堂食區(qū)，并自主引入鄉(xiāng)村基、茉莉奶白、農(nóng)小鍋等餐飲連鎖品牌。

社區(qū)餐飲的爆發(fā)，除了滿足居民日常就餐的剛需，另一重要因素則是銀發(fā)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的擴(kuò)容。

2月24日，國(guó)務(wù)院召開新春首次常務(wù)會(huì)議，重點(diǎn)研究推進(jìn)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)和養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展有關(guān)工作。預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，到2035年，我國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到30萬(wàn)億元，占GDP比重升至10%左右。

去年第11屆中國(guó)餐飲創(chuàng)新大會(huì)上，消費(fèi)投資人、商業(yè)研究者黃海也指出，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)將成為主流，他將出生于1962-1976年之間的3.5億人群稱為“活力銀發(fā)族”。“他們大多有房無(wú)貸，退休金穩(wěn)定，頗具消費(fèi)潛力。”黃海分享到。

同樣，在市場(chǎng)趨勢(shì)的驅(qū)動(dòng)下，餐飲品牌面向社區(qū)和銀發(fā)市場(chǎng)的布局更為多元。

星巴克、海底撈等頭部繼續(xù)深耕社區(qū)，優(yōu)化門店業(yè)態(tài)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以適配社區(qū)客群需求。

同時(shí)，市場(chǎng)上也涌現(xiàn)出一批新餐飲業(yè)態(tài)，例如長(zhǎng)沙東茅街茶館，據(jù)說(shuō)是被本地大爺大媽帶火的，門店日均1.5萬(wàn)人次，銀發(fā)族占比超40%，老人平均停留6-8小時(shí)。

在黃?？磥?lái)，這個(gè)茶館并非傳統(tǒng)餐飲模式，而是以茶飲、社交、休閑為核心，契合“活力銀發(fā)族”的消費(fèi)與社交邏輯，被認(rèn)為有潛力成為“銀發(fā)星巴克”。

社區(qū)餐飲走向何方？

即便如此，社區(qū)餐飲做起來(lái)不易，尤其是非黃金位置的小區(qū)底商位置，餐飲經(jīng)營(yíng)難度更大。

一方面，社區(qū)底商需要更豐富的業(yè)態(tài)，覆蓋基礎(chǔ)民生類?、餐飲美食類、品質(zhì)生活和服務(wù)類等。餐飲需要的是客流和復(fù)購(gòu)，當(dāng)其他業(yè)態(tài)沒(méi)有豐富起來(lái)，意味著高粘度的客群在消失。

另一方面，目前社區(qū)餐飲的業(yè)態(tài)布局呈現(xiàn)出三大特征（一線城市為例）。

其一，是政策導(dǎo)向型業(yè)態(tài)集中，以各類社區(qū)食堂最典型。這些主要是由國(guó)家?guī)头鲋С只驅(qū)嵙?qiáng)大的頭部企業(yè)主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)，大多面向社區(qū)老年群體推出平價(jià)餐食，例如海淀食堂，是由北京市海淀區(qū)民政局主導(dǎo)推出的助餐服務(wù)品牌，不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京已落地營(yíng)業(yè)超40家。

其二，是選址高度扎堆商超周邊，多數(shù)社區(qū)餐飲品牌傾向于依附商超的流量布局。

其三，是頭部企業(yè)跨界布局加速，京東、鍋圈等非傳統(tǒng)餐飲企業(yè)紛紛切入社區(qū)場(chǎng)景。

京東依托外賣平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，整合社區(qū)餐飲資源做即時(shí)配送，試圖打通社區(qū)餐飲的線上消費(fèi)鏈路，據(jù)悉，旗下七鮮小廚今年底將覆蓋全國(guó)所有一二線城市。鍋圈則憑借多年社區(qū)門店的根基，借力AI炒菜機(jī)等智能化設(shè)備降低人力成本，推出堂食+自提+零售的復(fù)合模式，深入下沉社區(qū)市場(chǎng)。

如此來(lái)看，空置率極高的社區(qū)底商，現(xiàn)實(shí)就是如此。這個(gè)被視為餐飲賽道的潛力區(qū)域，早已不是隨便開店就能盈利的“旺鋪”。

輪值主編｜王盼
視覺、插圖｜張勁影
運(yùn)營(yíng)｜權(quán)紫君