文中涉及城市詳細(xì)數(shù)據(jù)，聯(lián)系索取

2026年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整的第六個(gè)年頭。年初以來(lái)，政策層面釋放出清晰的“穩(wěn)預(yù)期”信號(hào)，1月多項(xiàng)需求端與融資端政策落地，提振市場(chǎng)信心。整體來(lái)看，房地產(chǎn)已進(jìn)入以“穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時(shí)間”為目標(biāo)的新階段。作為“十五五”開局之年，2026年政策靠前發(fā)力基調(diào)明確，預(yù)計(jì)市場(chǎng)筑底與分化態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。

新春探訪，見微知著。近期，中指研究院各地分析師以“新春樓市觀察”為主題，通過對(duì)各地市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)的分析，研判市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，形成區(qū)域市場(chǎng)系列報(bào)告。本文為中西篇。

• 成都：樓市有序運(yùn)行，產(chǎn)品升級(jí)推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)回升

2026年春節(jié)期間，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)傳統(tǒng)淡季特征。受假期休息、外出旅游及返鄉(xiāng)離蓉等因素影響，市場(chǎng)節(jié)奏相對(duì)平緩。1月，開發(fā)商普遍未出現(xiàn)節(jié)前集中取證"備貨"現(xiàn)象，部分"5+2"區(qū)域項(xiàng)目因貨量不足暫時(shí)"打烊"；外圍區(qū)域則由房協(xié)、區(qū)政府聯(lián)合項(xiàng)目方組織"返鄉(xiāng)置業(yè)"系列活動(dòng)，通過專屬折扣、交通費(fèi)報(bào)銷、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等方式對(duì)接返鄉(xiāng)客群需求。

通過對(duì)開發(fā)商朋友、購(gòu)房者的走訪，我們也聽到了一些更加微觀的聲音。

“挑剔”的高凈值人群

高支付力客群普遍表現(xiàn)出"挑剔、不將就、不冒險(xiǎn)"的置業(yè)態(tài)度，對(duì)"核心資產(chǎn)"的判定標(biāo)準(zhǔn)涵蓋城市戰(zhàn)略價(jià)值、地段稀缺性、產(chǎn)品獨(dú)特性、設(shè)計(jì)水準(zhǔn)及圈層屬性等多重維度。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，未來(lái)成都800萬(wàn)級(jí)以上高端住宅供應(yīng)將突破6000套，高凈值客群可選擇空間充裕，"持幣觀望"現(xiàn)象突出，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的"買方市場(chǎng)"特征。

“淘二手”的普通家庭

多位總價(jià)預(yù)算控制在200萬(wàn)以下、300萬(wàn)以下的受訪者表示，對(duì)"5+2"區(qū)域新房市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)下降，同時(shí)不愿外溢至新六區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)域。拉長(zhǎng)置業(yè)周期、在"5+2"區(qū)域二手房市場(chǎng)"淘房"成為主流選擇。近年來(lái)，隨著樓面地價(jià)上行及新規(guī)項(xiàng)目集中入市，"5+2"區(qū)域新推項(xiàng)目容積率降低、產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化，上車門檻持續(xù)抬高，新房套均面積已逼近140㎡；相比之下，二手房市場(chǎng)仍以90㎡左右產(chǎn)品為主，總價(jià)相對(duì)可控，且能享受核心區(qū)域成熟配套。資金充裕者亦將目光投向面積較大的次新房，"淘二手"已成為普通家庭置業(yè)的重要路徑。

“謹(jǐn)慎樂觀”的開發(fā)商

開發(fā)商對(duì)成都市場(chǎng)整體保持謹(jǐn)慎樂觀。一方面，成都"先租后買、先舊后新"的梯級(jí)居住消費(fèi)體系較為成熟，2025年二手房成交套數(shù)為新房2.5倍，"賣舊買新"鏈條通暢，為新房市場(chǎng)改善需求釋放奠定基礎(chǔ)。另一方面，近年依托建筑新規(guī)實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品代際迭新，使新產(chǎn)品在得房率、舒適度、生態(tài)性等方面建立明顯優(yōu)勢(shì)，有效激活市場(chǎng)增量；企業(yè)通過提升產(chǎn)品力、服務(wù)力，仍能實(shí)現(xiàn)較好銷售目標(biāo)。

布局策略呈現(xiàn)分化：深耕非"5+2"區(qū)域的企業(yè)態(tài)度更為積極。"5+2"區(qū)域經(jīng)歷近一年"新規(guī)產(chǎn)品"洗禮后，新六區(qū)正進(jìn)入新產(chǎn)品爆發(fā)期，其信心既源于產(chǎn)品代際優(yōu)勢(shì)，也源于"5+2"區(qū)域供應(yīng)收縮、總價(jià)提升背景下的需求外溢效應(yīng)。

整體來(lái)看，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康韌性，需求有序分流，產(chǎn)品快速迭新。隨著春節(jié)假期結(jié)束，市場(chǎng)將逐步回歸常態(tài)，預(yù)計(jì)3月將迎來(lái)一輪"小陽(yáng)春"行情。

• 重慶：“好房子”引領(lǐng)新房市場(chǎng)，產(chǎn)品力分化格局深化

2025年，重慶圍繞構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，系統(tǒng)推進(jìn)"好房子"建設(shè)，政策體系持續(xù)完善，市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)。新房方面，2025年，重慶中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積333萬(wàn)平方米，成交面積446萬(wàn)平方米，市場(chǎng)以消化存量為主。價(jià)格整體保持平穩(wěn)，但內(nèi)部分化明顯：遵循"好房子"新規(guī)、具備創(chuàng)新設(shè)計(jì)的四代住宅，與傳統(tǒng)產(chǎn)品在去化速度和價(jià)格表現(xiàn)上差距顯著，產(chǎn)品力成為競(jìng)爭(zhēng)核心。

二手房方面，”以價(jià)換量“現(xiàn)象延續(xù)，成交維持高位。2025年，重慶中心城區(qū)二手房市場(chǎng)繼續(xù)扮演市場(chǎng)基本盤角色，全年成交套數(shù)11.1萬(wàn)套、成交面積1158萬(wàn)平方米，同比保持小幅增長(zhǎng)，成交量維持在較高水平。新房與二手房形成有效互補(bǔ)：新房聚焦品質(zhì)改善，二手房憑借價(jià)格彈性、即買即住及成熟配套，滿足剛性及初級(jí)改善需求，共同支撐市場(chǎng)容量。

土地方面，核心地塊受追捧，儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資源。作為市場(chǎng)先行指標(biāo)，2025年重慶中心城區(qū)住宅用地成交量同比大幅增加，市場(chǎng)關(guān)注度主要集中于核心區(qū)域。觀音橋、照母山、南坪等板塊的優(yōu)質(zhì)地塊關(guān)注度較高，帶動(dòng)成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)?？梢娖髽I(yè)對(duì)核心稀缺資源仍長(zhǎng)期看好，這些優(yōu)質(zhì)地塊的成交，為未來(lái)“好房子”的持續(xù)供應(yīng)儲(chǔ)備了關(guān)鍵資源。

歲末年初，重慶中心城區(qū)積極開展?fàn)I銷活動(dòng)以把握傳統(tǒng)節(jié)點(diǎn)。以兩江新區(qū)為代表，多個(gè)區(qū)域舉辦了大型惠民置業(yè)活動(dòng)，集結(jié)品牌房企與多元產(chǎn)品，并通過折扣優(yōu)惠吸引客戶，有效提升了市場(chǎng)曝光與案場(chǎng)到訪量，為樓市注入了活力，也為后續(xù)市場(chǎng)需求的釋放積極蓄勢(shì)。

短期來(lái)看，2026年重慶將加力實(shí)施"八大提振行動(dòng)"，核心圍繞"優(yōu)供給、去庫(kù)存、穩(wěn)預(yù)期"。其中，"好房子"建設(shè)被置于激發(fā)市場(chǎng)新活力的關(guān)鍵位置，明確全年新開工此類項(xiàng)目40個(gè)、新打造10個(gè)以上示范項(xiàng)目，政策抓手作用進(jìn)一步凸顯。當(dāng)前"好房子"已從產(chǎn)品概念升級(jí)為引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展的明確主線。在此框架下，市場(chǎng)圍繞產(chǎn)品力的競(jìng)爭(zhēng)將持續(xù)深化，推動(dòng)行業(yè)向更注重內(nèi)在品質(zhì)、更可持續(xù)的新發(fā)展模式演進(jìn)。

• 西安：結(jié)構(gòu)性分化下的市場(chǎng)重構(gòu)，優(yōu)質(zhì)四代住宅仍是置業(yè)較佳選擇

2026年春節(jié)期間，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，整體處于"低溫修復(fù)"階段。二手房市場(chǎng)在低利率及稅收優(yōu)惠政策的促進(jìn)下表現(xiàn)較好，1月網(wǎng)簽超8000套。新房市場(chǎng)冷熱不均，核心區(qū)品質(zhì)新盤首開去化率超50%，外圍區(qū)域則以價(jià)換量。打折促銷以特價(jià)房及新春活動(dòng)為主，但假期實(shí)際成交有限，主要為節(jié)后蓄客。

改善主導(dǎo)，剛需接棒謹(jǐn)慎。過去幾年，西安主力購(gòu)房群體從“投資+自住”轉(zhuǎn)向“純改善+剛性自住”。2025年數(shù)據(jù)顯示，120-180㎡改善戶型成交占比達(dá)53.8%，本地二孩家庭、賣舊換新客群為絕對(duì)主力。改善客群置業(yè)邏輯清晰：錨定主城核心區(qū)，注重產(chǎn)品力，對(duì)品牌物業(yè)和圈層有明確要求。

返鄉(xiāng)置業(yè)客群偏好港務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)等性價(jià)比板塊，總價(jià)控制在150萬(wàn)元以內(nèi)，地鐵與學(xué)區(qū)是核心決策因素。農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房占比明顯收縮，收入預(yù)期不穩(wěn)是主因。剛需客群對(duì)價(jià)格高度敏感，傾向于二手房或外圍低價(jià)盤，改善客群則展現(xiàn)出較強(qiáng)需求韌性。

四代宅受青睞，新房二手房博弈加劇。當(dāng)前新房市場(chǎng)超半數(shù)項(xiàng)目為"第四代住宅"，高得房率、空中庭院是核心賣點(diǎn)，但購(gòu)房者正從"概念追捧"轉(zhuǎn)向"理性甄別"。西北氣候條件下，開放式露臺(tái)存在使用短板，部分戶型日照不足，"中看不中用"反饋漸多。改善客群更重實(shí)用性，樓間距、梯戶比、物業(yè)服務(wù)成為關(guān)鍵考量。新房與二手房博弈加劇，二手房成剛需主戰(zhàn)場(chǎng)，2025年二手房成交占比達(dá)66%，90-120㎡剛需段通過讓價(jià)撬動(dòng)需求。

短期來(lái)看，預(yù)計(jì)上半年市場(chǎng)將處于修復(fù)通道。政策紅利仍在釋放期，但市場(chǎng)拐點(diǎn)取決于就業(yè)與收入預(yù)期的實(shí)質(zhì)性回暖。整體來(lái)看，核心板塊次新房及穩(wěn)健房企的四代宅項(xiàng)目，仍是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的置業(yè)選擇。

• 武漢：供需兩端持續(xù)發(fā)力，好房子激活市場(chǎng)改善需求

樓市調(diào)控持續(xù)優(yōu)化，城市更新步伐加快。2025年武漢堅(jiān)持供需兩端協(xié)同發(fā)力，在延續(xù)2024年部分政策的基礎(chǔ)上，于4月底和9月底先后出臺(tái)“漢九條”“漢八條”，持續(xù)優(yōu)化調(diào)控舉措，推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)。與此同時(shí)，城市更新步伐顯著加快。同年11月，《武漢市實(shí)施“五改四好”加快推進(jìn)高質(zhì)量城市更新行動(dòng)方案（2025—2027年）》正式發(fā)布，明確以“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”為目標(biāo)的更新路徑。2026年1月出臺(tái)的《金融支持“五改四好”城市更新行動(dòng)若干措施》為城市更新注入新動(dòng)能。

供地結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，企業(yè)拿地信心回升。2025年，武漢堅(jiān)持"以需定供"原則，加大優(yōu)質(zhì)地塊供給力度。通過調(diào)整供地區(qū)位、優(yōu)化規(guī)劃條件、捆綁優(yōu)質(zhì)配套等方式，精準(zhǔn)投放一批"地段好、品質(zhì)優(yōu)、總價(jià)低"的"小而精""小而美"稀缺地塊。全年10萬(wàn)方以下地塊占比達(dá)77%，容積率2.5以下地塊占比達(dá)73%，三環(huán)內(nèi)各環(huán)線成交宗數(shù)均明顯增加。在合理起拍價(jià)設(shè)定下，部分地塊利潤(rùn)空間充足，全年13宗地塊溢價(jià)成交，同比增加7宗，最高溢價(jià)率達(dá)54%。溢價(jià)地塊集中于三環(huán)內(nèi)，以5萬(wàn)方以下、容積率2.5以下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為主。拿地主體呈現(xiàn)多元化特征，除招商、保利、綠城等頭部房企持續(xù)深耕外，邦泰集團(tuán)、寶業(yè)集團(tuán)等民企也踴躍參與，在漢拿地積極性不斷提升。整體來(lái)看，土地市場(chǎng)"質(zhì)升價(jià)穩(wěn)"特征明顯，核心地塊高溢價(jià)成交反映房企對(duì)武漢市場(chǎng)長(zhǎng)期信心恢復(fù)，但區(qū)域分化依然顯著。

“好房子”激活需求，競(jìng)爭(zhēng)加劇去化放緩。2025年武漢新房市場(chǎng)成交近11萬(wàn)套，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。"好房子"成為激活需求的核心要素，"新規(guī)"產(chǎn)品成交面積占比升至35%，成為整體均價(jià)企穩(wěn)的核心支撐。新盤供應(yīng)以新規(guī)產(chǎn)品為主導(dǎo)，2025年共計(jì)38個(gè)純新盤入市，基本均為新規(guī)產(chǎn)品，推盤去化率達(dá)55%，顯著高于舊規(guī)產(chǎn)品（20%）。但從月度走勢(shì)來(lái)看，8月后新規(guī)入市節(jié)奏加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，去化率較上半年下降5個(gè)百分點(diǎn)，新規(guī)效應(yīng)呈現(xiàn)邊際遞減趨勢(shì)。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2025年120-160平方米改善戶型占比提升明顯，剛改與高端改善需求持續(xù)釋放。隨著"好房子"產(chǎn)品持續(xù)入市，購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的敏感度不斷提高，單純依靠戶型、得房率等單一指標(biāo)已難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。未來(lái)產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)將從單一維度轉(zhuǎn)向系統(tǒng)能力，地段價(jià)值、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、交付品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)及社區(qū)運(yùn)營(yíng)等綜合實(shí)力將成為企業(yè)制勝關(guān)鍵。

國(guó)央企主導(dǎo)，改善項(xiàng)目貢獻(xiàn)提升。2025年銷售金額榜TOP10國(guó)央企數(shù)量持續(xù)提升，央企包括華潤(rùn)、中建壹品、保利、中海，本地國(guó)企包括武漢城建、湖北聯(lián)投、武漢城投，外地國(guó)企建發(fā)新晉榜單。頭部房企聚焦改善市場(chǎng)，改善項(xiàng)目業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度明顯提升。國(guó)央企在市場(chǎng)調(diào)整期優(yōu)勢(shì)凸顯，憑借產(chǎn)品力和資金優(yōu)勢(shì)繼續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)。

• 湖北天門：天門樓市溫和調(diào)整，高鐵通車激活返鄉(xiāng)需求

人才、產(chǎn)業(yè)、生育的三條上升曲線，奠定天門市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基石。2025年天門市全年累計(jì)銷售新建商品住房4953套，銷售面積63.23萬(wàn)平方米，同比微降0.35%。在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的宏觀環(huán)境下，天門市通過人口回流、生育回升（增加置業(yè)需求），和產(chǎn)業(yè)回遷（提升就業(yè)和購(gòu)買力）的雙向促進(jìn)作用下，奠定了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基石，整體市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。

高鐵通車，縮短“武漢-天門”通勤，助力返鄉(xiāng)置業(yè)。2025年12月底，滬渝蓉高鐵武宜段正式開通，新建天門高鐵站毗鄰市區(qū)，從此天門--武漢正式進(jìn)入1小時(shí)通勤圈，由“雙城”向“同城”邁進(jìn)，極大幅度提升天門市民高鐵出行效率。與此同時(shí)，天門市趁此良機(jī)，積極組織房產(chǎn)展銷活動(dòng)。于12月底和元旦節(jié)假日期間在天門站站前廣場(chǎng)舉辦“宜居天門·暖心安家”活動(dòng)。配合持續(xù)推進(jìn)的生育獎(jiǎng)補(bǔ)和人才獎(jiǎng)補(bǔ)政策，有效帶動(dòng)職工家庭、多孩家庭等改善性需求，以及返鄉(xiāng)人群、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人群等剛性需求的釋放；9天活動(dòng)累計(jì)帶動(dòng)銷售193套、金額1.25億元，返鄉(xiāng)置業(yè)效果明顯。

農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及返鄉(xiāng)人群為市場(chǎng)購(gòu)房主力，公職人員購(gòu)房占比逐年下降。當(dāng)前天門市教師、醫(yī)生以及公服人員購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)政策已經(jīng)歷時(shí)多年，相應(yīng)需求已有效釋放。獎(jiǎng)補(bǔ)政策效應(yīng)邊際遞減明顯，當(dāng)前市場(chǎng)以及未來(lái)天門新增購(gòu)房群體當(dāng)以為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人群（進(jìn)城置業(yè)）和返鄉(xiāng)人群（產(chǎn)業(yè)回流帶來(lái)的返鄉(xiāng)置業(yè)）為主。

市場(chǎng)仍處于溫和調(diào)整期，內(nèi)生動(dòng)力有待增強(qiáng)。政策支持和人口回流的雙向作用下，市場(chǎng)成交量雖然暫穩(wěn)，但項(xiàng)目成交對(duì)購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)政策依賴度較高，自然去化能力仍顯不足，市場(chǎng)化內(nèi)生修復(fù)動(dòng)力有待持續(xù)培育。整體來(lái)看，天門房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在逆風(fēng)環(huán)境中穩(wěn)步修復(fù)。

• 湖北襄陽(yáng)：市場(chǎng)信心穩(wěn)步回升，改善型住房需求不斷提高

春節(jié)開展“看房不打烊”行動(dòng)并啟動(dòng)全年返鄉(xiāng)置業(yè)季，多渠道激活樓市回暖動(dòng)能。2026襄陽(yáng)春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)期間組織開展“看房不打烊”安家暖心行動(dòng)，匯聚全城近20家品牌房企及40余個(gè)樓盤，重點(diǎn)服務(wù)返鄉(xiāng)置業(yè)客群；同步啟動(dòng)覆蓋全年的返鄉(xiāng)置業(yè)安家季（2025年10月至2026年12月），引導(dǎo)返鄉(xiāng)人群在春耕前完成購(gòu)房交易。當(dāng)?shù)胤繀f(xié)通過線上直播和線下專場(chǎng)宣傳，積極響應(yīng)“宜居湖北”品牌戰(zhàn)略，有效激活樓市回暖動(dòng)能。

多個(gè)樓盤來(lái)訪量、成交量顯著提升。春節(jié)期間，襄陽(yáng)城區(qū)售樓處人氣高漲、成交穩(wěn)步回升。城區(qū)新建商品住房來(lái)訪量達(dá)2688組，同比增長(zhǎng)90.23%；成交178套，同比增長(zhǎng)10.56%。從剛需到改善，從新區(qū)到濱江豪宅，呈現(xiàn)了市場(chǎng)多樣化需求。春節(jié)期間，多個(gè)樓盤銷售表現(xiàn)活躍，市場(chǎng)信心穩(wěn)步回升、購(gòu)買力持續(xù)釋放的積極態(tài)勢(shì)。東津世紀(jì)城表現(xiàn)突出，春節(jié)期間成交30余套，襄投置業(yè)充分發(fā)揮國(guó)企品牌優(yōu)勢(shì)，品質(zhì)保障和交付確定性為購(gòu)房者提供購(gòu)買信心，春節(jié)期間成交45套。

近兩年供應(yīng)規(guī)劃不斷優(yōu)化，“好房子”接連入市，為不同需求類型客戶提供了豐富多樣的產(chǎn)品選擇。除了剛需剛改表現(xiàn)不錯(cuò)，高端市場(chǎng)如聯(lián)投濱江商務(wù)區(qū)的一線江景房憑借優(yōu)越的景觀資源和較強(qiáng)的產(chǎn)品力，吸引了不少購(gòu)房者前來(lái)看房。返鄉(xiāng)置業(yè)期間，項(xiàng)目接待來(lái)訪客戶超300組，成交金額超6000萬(wàn)元。

春節(jié)樓市活躍彰顯市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)于新春樓市開局呈現(xiàn)的活躍態(tài)勢(shì)，襄陽(yáng)市住新局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“市場(chǎng)來(lái)訪量的持續(xù)攀升，充分反映出廣大市民群眾對(duì)高品質(zhì)住宅、優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的迫切需求。而改善型住房需求占比不斷提高，體現(xiàn)出隨著居民生活品質(zhì)不斷提升，更多家庭的居住改善的愿望正逐步得到實(shí)現(xiàn)，彰顯出我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)?！?/p>

• 南昌：改善需求持續(xù)釋放，三好項(xiàng)目虹吸效應(yīng)明顯

政策環(huán)境持續(xù)寬松，重點(diǎn)抓城市更新、存量盤活、好房子建設(shè)等工作。當(dāng)前國(guó)家層面以“穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型”為主基調(diào)，對(duì)比全國(guó)政策工具箱，南昌由于早期已打開限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等強(qiáng)制措施，2025年主要從購(gòu)房補(bǔ)貼、以舊換新、降低首付比例、優(yōu)化公積金政策等方面出臺(tái)舉措，預(yù)計(jì)2026年重點(diǎn)在“促需求、去庫(kù)存”端發(fā)力。

區(qū)域分化延續(xù)，核心區(qū)與結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)板塊已有觸底回穩(wěn)，存市場(chǎng)機(jī)會(huì)。分區(qū)域看，2025年南昌紅谷灘區(qū)、青云譜區(qū)、西湖區(qū)新房成交排名前三，分別為39萬(wàn)㎡、31萬(wàn)㎡、22.4萬(wàn)㎡，合計(jì)市占率44%，成交量同比方面，紅谷灘區(qū)上漲13%、西湖區(qū)上漲18.7%、實(shí)現(xiàn)逆市增長(zhǎng)，其中紅谷灘區(qū)新房?jī)r(jià)格同比僅下跌3%。在新規(guī)盤入市拉動(dòng)下，核心區(qū)量?jī)r(jià)已呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，具備市場(chǎng)支撐條件。

改善需求持續(xù)釋放，好地段、好產(chǎn)品、好價(jià)格“三好”項(xiàng)目虹吸效應(yīng)明顯。2025年南昌新房140㎡以上戶型成交占比24%，近三年累計(jì)提升10個(gè)百分點(diǎn)，改善市場(chǎng)表現(xiàn)較好，全市TOP10項(xiàng)目均為剛改、改善類產(chǎn)品。這類項(xiàng)目依托地段、產(chǎn)品力和價(jià)格三重競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)活躍度，實(shí)現(xiàn)較好的去化和經(jīng)營(yíng)效益，“小規(guī)模時(shí)代”市場(chǎng)，單盤具備更強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。

房企搶抓返鄉(xiāng)置業(yè)窗口期，市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行。春節(jié)期間，各樓盤積極包裝新春置業(yè)促銷，推出特價(jià)房、車房同購(gòu)優(yōu)惠、新春禮包、物業(yè)費(fèi)減免等系列舉措，促銷力度有限。市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡，購(gòu)房者普遍持觀望態(tài)度，心理預(yù)期價(jià)位仍低，新房市場(chǎng)成交平穩(wěn)，未出現(xiàn)明顯熱度反彈。

• 鄭州：供應(yīng)回歸主城，置業(yè)更趨理性

供應(yīng)端調(diào)整積極，需求端政策維持寬松。2025年，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)堅(jiān)持“控總量、優(yōu)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)”，住宅用地和商品住宅供應(yīng)持續(xù)向主城核心地段傾斜，三環(huán)以內(nèi)商品住宅用地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積占比30.2%，達(dá)到近10年最高水平；市內(nèi)八區(qū)住宅供應(yīng)占比首次超過八成，以高得房率的新規(guī)項(xiàng)目為主。需求端總體延續(xù)寬松的政策環(huán)境，政府回購(gòu)、房票安置等主要支持政策實(shí)施力度較上年減弱，受此影響，銷售規(guī)模同比仍降幅較大。市場(chǎng)分化進(jìn)一步加大，較多新規(guī)項(xiàng)目憑借地段、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)持續(xù)熱銷，舊規(guī)項(xiàng)目則被迫降價(jià)促銷；二手房受高掛牌量和新規(guī)產(chǎn)品影響，"以價(jià)換量"態(tài)勢(shì)延續(xù)。

住宅銷售端央國(guó)企主導(dǎo)市場(chǎng)。品牌房企憑借產(chǎn)品力、資金優(yōu)勢(shì)和交付保障占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，2025年鄭州房企銷售業(yè)績(jī)前五全部為金茂、中海、招商蛇口等央國(guó)企，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局愈發(fā)明顯。拿地方面，民營(yíng)房企表現(xiàn)突出，2025年民營(yíng)房企拿地28宗，來(lái)自南陽(yáng)、鶴壁、新鄉(xiāng)、安陽(yáng)等地市的民營(yíng)房企積極入鄭摘地，地方國(guó)有平臺(tái)兜底拿地現(xiàn)象大幅減少，招商、越秀、龍湖等房企以代建合作為主。

省內(nèi)地市客群仍為購(gòu)房動(dòng)力，置業(yè)更趨理性。省內(nèi)地市客群仍是鄭州購(gòu)房主力，2025年占比約50%?？蛻羝毡殛P(guān)注總價(jià)和月供壓力，對(duì)未來(lái)收入預(yù)期存在不確定性，置業(yè)決策更趨理性，總體仍傾向于控制負(fù)債、降低杠桿。

購(gòu)房者偏好容積率低、得房率高的項(xiàng)目。2025年新規(guī)項(xiàng)目占據(jù)市場(chǎng)主流，容積率多集中在2.5-3.0區(qū)間，得房率均值區(qū)間約為103%-124%。總體上，低容積率項(xiàng)目去化率高于高容積率項(xiàng)目，高得房率項(xiàng)目去化率高于低得房率的項(xiàng)目。春節(jié)前夕，新規(guī)項(xiàng)目通派龍湖御潮云上、金茂璞逸縵湖首開再次熱銷，春節(jié)假期期間新規(guī)項(xiàng)目到訪熱度明顯高于存量舊規(guī)項(xiàng)目。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年持續(xù)深度調(diào)整，部分房企工作者、中介人員等行業(yè)從業(yè)者近期開始對(duì)2026年持“總體看穩(wěn)”的態(tài)度。春節(jié)期間的房企促銷更趨理性，未出現(xiàn)“大幅降價(jià)、以價(jià)換量”的情況，折扣力度較往年略有減小。居民端預(yù)期則相對(duì)偏弱，多數(shù)訪談對(duì)象仍認(rèn)為2026年房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)回落，多個(gè)有購(gòu)房意向的訪談對(duì)象主要因結(jié)婚購(gòu)房需求和家庭居住改善需求，重點(diǎn)關(guān)注地段和品質(zhì)，但在購(gòu)房決策上存在較大的觀望情緒，同時(shí)在購(gòu)房選擇上也較為靈活，新房、二手房都在考慮范圍內(nèi)。

• 河南洛陽(yáng)：改善需求成主力，產(chǎn)品升級(jí)有望促進(jìn)需求釋放

改善需求成主力。改善性需求是洛陽(yáng)市市場(chǎng)成交主力，客戶關(guān)注項(xiàng)目區(qū)位配套、產(chǎn)品力和物業(yè)服務(wù)。例如洛龍板塊的格潤(rùn)華府項(xiàng)目2025年勁銷3.68億，成為市場(chǎng)“黑馬”，該項(xiàng)目以“高端品質(zhì)與極致服務(wù)”為內(nèi)核，傾力打造2.5容積率純改善作品，建面約143-190㎡服務(wù)式大宅，深受客戶歡迎。

此外，房票安置政策成為刺激需求釋放的關(guān)鍵抓手。2026年1月，洛陽(yáng)出臺(tái)城中村改造以購(gòu)代建實(shí)施方案，推出房票安置、自主購(gòu)買、組織購(gòu)買三種模式，其中房票有效期為6個(gè)月，逾期作廢。

購(gòu)房?jī)A向提高首付，政策期待再升溫。洛陽(yáng)購(gòu)房者對(duì)于按揭購(gòu)房的保守心態(tài)凸顯，月供壓力敏感度上升。一位銀行信貸經(jīng)理表示“現(xiàn)在大家都不愿意多貸款，能全款就全款，不能全款就提高首付比例”。收入預(yù)期不穩(wěn)定直接影響貸款年限選擇。置業(yè)顧問反饋部分購(gòu)房客戶“寧愿多付首付，也要縮短貸款年限，減少利息支出?！笔袌?chǎng)持續(xù)低溫運(yùn)行的背景下，購(gòu)房者和從業(yè)者等訪談對(duì)象普遍希望降低房貸利率、擴(kuò)大稅費(fèi)減免范圍、提高公積金貸款額度。某中介工作者表示，針對(duì)改善型購(gòu)房的“賣舊買新”稅費(fèi)優(yōu)惠、房票使用期限延長(zhǎng)等政策，也是刺激需求的有效手段。

現(xiàn)房銷售成主流，四代住宅充滿期待。洛陽(yáng)市住宅產(chǎn)品升級(jí)速度相對(duì)偏慢，目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目仍以傳統(tǒng)舊規(guī)產(chǎn)品為主，由于近年來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)偏弱，銷售流速較慢，較多在售項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售狀態(tài)。2026年洛陽(yáng)有望迎來(lái)產(chǎn)品力革新，據(jù)調(diào)研了解，晟景·玖號(hào)院、中浩德悠然云闕、龍之夢(mèng)·山踞等多個(gè)新規(guī)四代宅項(xiàng)目有望入市，市場(chǎng)期待聲音較大，或有助于帶動(dòng)部分購(gòu)房需求釋放。

• 河南焦作：市場(chǎng)回歸理性，改善需求成為主導(dǎo)

促銷策略：折扣加碼且透明化，去庫(kù)存為核心。春節(jié)期間，焦作房企促銷力度較往年明顯加碼，摒棄復(fù)雜營(yíng)銷，以實(shí)折實(shí)扣讓利為主。行業(yè)普遍推出8–9折優(yōu)惠，部分遠(yuǎn)郊樓盤、尾盤折扣低至7折，還疊加首付分期、送車位/物業(yè)費(fèi)、返現(xiàn)等福利，部分樓盤推出“一口價(jià)”清盤策略，以快速去庫(kù)存為核心目標(biāo)。

購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)：投資客退場(chǎng)，本地改善為主。過去三年，焦作樓市主力客群發(fā)生根本切換，2023年以本地剛需、返鄉(xiāng)剛需及少量投資客為主；2024–2026年已轉(zhuǎn)變?yōu)楸镜馗纳疲ㄙu一買一）、返鄉(xiāng)改善及少量剛需。受年輕人外流、結(jié)婚率下降等因素影響，結(jié)婚剛需占比縮減，傳統(tǒng)返鄉(xiāng)置業(yè)潮持續(xù)降溫，改善型需求逐步成為市場(chǎng)主力。

產(chǎn)品特征：毛坯為主，新房?jī)?yōu)先，客群關(guān)注點(diǎn)分化。當(dāng)前焦作新房市場(chǎng)以毛坯交付為主流，購(gòu)房者青睞核心位置、學(xué)區(qū)房及優(yōu)質(zhì)戶型，對(duì)第四代住宅暫持觀望。同地段、同品質(zhì)下，購(gòu)房者優(yōu)先選新房，僅二手房有15-20%價(jià)格優(yōu)勢(shì)或?qū)W區(qū)更確定時(shí)才考慮。剛需客群關(guān)注總價(jià)（30–50萬(wàn)）、月供、通勤及基礎(chǔ)學(xué)區(qū)；改善客群優(yōu)先新房，看重產(chǎn)品力、品牌物業(yè)及成熟配套；結(jié)婚/首套客群偏好新房，注重居住體驗(yàn)及貸款便利性；著急入住客群直接選二手房或現(xiàn)房。

支付方式：提高首付成主流，收入預(yù)期制約杠桿。購(gòu)房者傾向提高首付、減少貸款，全款占比無(wú)明顯上升。剛需關(guān)注月供占比，改善關(guān)注總利息，整體對(duì)收入波動(dòng)敏感度高于利率波動(dòng)。收入預(yù)期決定貸款年限，預(yù)期穩(wěn)定則貸款年限短，不確定性高則傾向延長(zhǎng)年限或長(zhǎng)貸短還。

• 河南商丘：自住需求主導(dǎo)，購(gòu)房者杠桿趨保守

春節(jié)假期期間，市場(chǎng)運(yùn)行更趨理性，返鄉(xiāng)置業(yè)與農(nóng)民進(jìn)城成為絕對(duì)主力，房企促銷力度加碼；購(gòu)房者杠桿意愿趨于穩(wěn)健，杠桿使用更為保守，全款占比有所上升。

市場(chǎng)預(yù)期以穩(wěn)為主。春節(jié)期間房企促銷力度明顯加碼，特價(jià)房、送車位等變相降價(jià)手段頻出，購(gòu)房者普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下行空間有限，市場(chǎng)預(yù)期以平穩(wěn)運(yùn)行為主流。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，今年春節(jié)房企營(yíng)銷積極性明顯提升，市住建局早在1月15日就召開了座談會(huì)，明確要搶抓春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期。各項(xiàng)目除傳統(tǒng)的“新春置業(yè)大禮包”外，“低首付”“特價(jià)房”等務(wù)實(shí)優(yōu)惠重回市場(chǎng)。日月湖片區(qū)某改善盤推出了“新春限量10套準(zhǔn)現(xiàn)房”，直接打出85折優(yōu)惠；梁園區(qū)部分剛需盤則通過送車位、免幾年物業(yè)費(fèi)等方式提升吸引力。對(duì)于2026年的市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)主體普遍形成共識(shí)：“再大跌不現(xiàn)實(shí)，大漲沒動(dòng)力，看穩(wěn)成主流?！辈贿^，觀望情緒依然存在。

返鄉(xiāng)客群較活躍，剛需仍為基石。商丘樓市的主力軍發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，當(dāng)前主力客群已從過去的投資客切換為返鄉(xiāng)置業(yè)+農(nóng)民進(jìn)城。2018年前后活躍在市場(chǎng)上投資客群基本退出市場(chǎng)，自住需求成為絕對(duì)主力。春節(jié)期間，返鄉(xiāng)置業(yè)群體表現(xiàn)突出，不少在外務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)，用于子女教育或父母養(yǎng)老居住。同時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城購(gòu)房持續(xù)構(gòu)成堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)需求。

購(gòu)房者杠桿意愿趨于保守，全款占比有所上升。“現(xiàn)在的客戶心態(tài)變了，以前是問‘最多能貸多少’，現(xiàn)在是問‘提前還款有沒有違約金’”，某地產(chǎn)從業(yè)人員透露。受收入預(yù)期影響，提高首付比例、縮短貸款年限成為主流。大家普遍擔(dān)心未來(lái)的收入穩(wěn)定性。全款買房的占比在春節(jié)這段時(shí)間反而有所上升，主要是一些年齡較大的返鄉(xiāng)客，但大多數(shù)年輕人還是選擇正常按揭。

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年度盤點(diǎn)丨十大關(guān)鍵詞，看樓市政策趨勢(shì)

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《求是》刊文，房地產(chǎn)的幾個(gè)罕見提法

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中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)30年

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中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2026年1月）

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2025中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)總結(jié)&2026趨勢(shì)展望

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2025中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告

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2025年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

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中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)

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為行業(yè)提供：

●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

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