開(kāi)工第二天

上海宣布了新一輪的樓市調(diào)控政策

如果單純從政策本身來(lái)看，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)有點(diǎn)出乎意料

比我想象中的要早一點(diǎn)

昨天可能你看到了一些喧囂

今天各位看一些本質(zhì)

如果你把這一次納入整個(gè)上海樓市的發(fā)展軌跡

你就會(huì)看到一張完整清晰的趨勢(shì)藍(lán)圖

作為一個(gè)成年人

談?wù)撜?，我希望大家明確幾個(gè)前提

第一，政策制定方有著比我們常規(guī)有的多的多的大數(shù)據(jù)

每一次政策的制定都是基于一次沙盤(pán)推演

我們?nèi)タ赐蒲莸慕Y(jié)果

也需要去看為什么要這樣推演

第二，關(guān)于一些顧慮和擔(dān)憂(yōu)

其實(shí)我們知道，政策制定方更知道

但是在知道這些顧慮的背景下依然這么來(lái)做

這倒是又因?yàn)槭裁?/p>

所以需要去看為什么這個(gè)時(shí)候用這個(gè)形式進(jìn)行調(diào)控

先貼一下政策整理內(nèi)容

不過(guò)這點(diǎn)不重要，更多的希望大家理解調(diào)控

本質(zhì)上需要理解每一次調(diào)控本質(zhì)上是為了夯實(shí)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)完整

所以

有三件事至關(guān)重要

01、完成外地購(gòu)買(mǎi)力對(duì)于上海需求的填補(bǔ)

很明顯這一次所有的放松限購(gòu)沒(méi)有一條是針對(duì)戶(hù)籍的

都是給外地客戶(hù)的

1、外地人的買(mǎi)房社保條件從3年變成1年，也就是整個(gè)上海針對(duì)外地人的社保門(mén)檻變成了1年

2、外地人社保滿(mǎn)3年買(mǎi)房資質(zhì)等同于上海戶(hù)籍的標(biāo)準(zhǔn)

3、沒(méi)有社保的，其實(shí)可以根據(jù)居住證，只要你居住證滿(mǎn)5年也可以買(mǎi)一套

門(mén)檻放到非常低的標(biāo)準(zhǔn)

并且沒(méi)有地域的限制，可以買(mǎi)上海任何的地方

但是有一個(gè)問(wèn)題就是

到底吸引外地需求是希望更好的激活剛需還是激活什么

我個(gè)人的理解

本質(zhì)上更好的夯實(shí)改善甚至塔尖需求的補(bǔ)足

因?yàn)橹巴猸h(huán)外本來(lái)限購(gòu)門(mén)檻就是1年

這次更多的針對(duì)市中心

為什么要這么調(diào)

這其實(shí)也是上海過(guò)去一年市場(chǎng)數(shù)據(jù)的真實(shí)反饋

全上海的新房認(rèn)籌數(shù)據(jù)中

310的比例在連續(xù)下滑

2021年左右還有45%的比例，但是在2025年已經(jīng)下滑到37%了

市中心的比例雖然310的占比會(huì)高一點(diǎn)

但是不過(guò)也只有40%而已

上海有大量的新上海人和非戶(hù)籍家庭買(mǎi)房的比例在提升

換句話(huà)來(lái)說(shuō)

外地購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)是支撐整個(gè)上海樓市的重要力量

這一次放松本質(zhì)上就是看到了這樣的趨勢(shì)

希望通過(guò)引入外地購(gòu)買(mǎi)力夯實(shí)上海需求

而且這一次用于居住證5年也可以買(mǎi)房也可以看到這樣的態(tài)度

可能很多人的第一反應(yīng)是那些靈活就業(yè)的服務(wù)人員

但其實(shí)還有一部分人

就是一些集團(tuán)高管的外派人員

他雖然在上海工作，但是他們的社保不在上海

這部分客群本質(zhì)上也會(huì)被激活

02、用公積金最大程度的激活老破小

另外這一次的滬七條

應(yīng)該算是我有史以來(lái)見(jiàn)過(guò)對(duì)公積金規(guī)范的最為完善的一次政策宣布

反正就是各種支持各種放松

這確實(shí)是二手房市場(chǎng)非常隱匿的一個(gè)問(wèn)題

之前買(mǎi)房其實(shí)公積金使用范圍各種受限

很多時(shí)候明明賬戶(hù)上有錢(qián)

但是最后都不能用

這一次不論是公積金的認(rèn)房不認(rèn)貸也好，還是各種上限的提升也好

本質(zhì)上受影響最大的就是買(mǎi)老破小的這一類(lèi)客群

理論上公積金可以使用的上限達(dá)到324萬(wàn)

換句話(huà)來(lái)說(shuō)你有點(diǎn)繼續(xù)弄個(gè)首付，在上海買(mǎi)個(gè)老破小基本上完全沒(méi)有壓力了

但是關(guān)鍵問(wèn)題是

為什么這么在乎老破小的流動(dòng)性

這背后就在于

上海的老破小是上海整個(gè)資產(chǎn)流動(dòng)性最初始的環(huán)節(jié)也是最重要的環(huán)節(jié)

只有老破小流動(dòng)起來(lái)，整個(gè)上海改善和豪宅的需求才會(huì)真正激活出來(lái)

說(shuō)到這里你就可以理解年初為什么會(huì)有租賃市場(chǎng)收購(gòu)老破小的政策（上海居然下場(chǎng)收購(gòu)二手房，這背后…）

這背后也是這么一個(gè)訴求

這件事有用嗎

這件事絕對(duì)有用

從2025年的第四季度開(kāi)始到現(xiàn)在，上海已經(jīng)保持2萬(wàn)套的成交很長(zhǎng)一段時(shí)間了

但是每個(gè)月的2萬(wàn)套

這里面500萬(wàn)以下總價(jià)占據(jù)75%

200萬(wàn)以下的房子占據(jù)了44%

可以看出最近這一年有多少老破小因?yàn)閮r(jià)格降到位激活出了足量的需求

這次結(jié)合公積金政策，會(huì)把這個(gè)身位的需求夯實(shí)充分

從而保證二手房市場(chǎng)持續(xù)性的活躍

03，政策第一次有了主觀態(tài)度的變化

這次政策有了很多細(xì)節(jié)的優(yōu)化

比如說(shuō)以前未成年子女因?yàn)樯狭税謰尞a(chǎn)證之后，之后他們成年自己買(mǎi)房等于二套這種灰色地帶

現(xiàn)在不關(guān)注他們未成年之前的產(chǎn)證痕跡

包括成年子女以前是首套，現(xiàn)在變成唯一住宅都免征房產(chǎn)稅

包括公積金以前認(rèn)房又認(rèn)貸變成了現(xiàn)在的認(rèn)房不認(rèn)貸

這些修正在我眼里是什么意思

本質(zhì)上是一次把過(guò)去一些強(qiáng)勢(shì)政策制定完之后的一些盲區(qū)和誤傷地帶進(jìn)行一次系統(tǒng)性的修正

不知道各位有感覺(jué)沒(méi)有

以前樓市的政策，哪怕是激活市場(chǎng)需求

大多的措辭的言下之意叫：放松

就是還是覺(jué)得以前我限制你，現(xiàn)在我放松一點(diǎn)給你窗口期

這雖然沒(méi)有錯(cuò)

但是在身位姿態(tài)上還是比較強(qiáng)勢(shì)和主觀的

而這一次的口吻大多數(shù)的言下之意叫：鼓勵(lì)

希望你買(mǎi)房，支持你買(mǎi)房

相比較過(guò)去而言，有了更多平等和感同身受

為什么口吻很重要

身段決定姿態(tài)

口吻的調(diào)整意味著很多的注意力就會(huì)變化

我相信未來(lái)會(huì)對(duì)過(guò)去20年樓市上揚(yáng)期，下所有政策進(jìn)行一次系統(tǒng)性的復(fù)盤(pán)和整理

讓想買(mǎi)房的人可以更絲滑的買(mǎi)房

杜絕任何不合理的誤傷和影響

全力支持合理需求的正常釋放

04、上海未來(lái)所有調(diào)控的陽(yáng)謀是什么

其實(shí)很多人會(huì)覺(jué)得

怎么上海的調(diào)控邏輯和其他城市的不太一樣

很多城市還都是比較清晰簡(jiǎn)單的一次性放松

怎么每次上海調(diào)控都是各種細(xì)則各種前提

理解起來(lái)很難，而且感覺(jué)力度也沒(méi)其他地方要大

這其實(shí)一直以來(lái)都是上海運(yùn)營(yíng)的基本邏輯

不論是買(mǎi)房政策還是落戶(hù)政策，一直是這樣的

雖然細(xì)則每次都很多，但是有一個(gè)大前提叫做：通過(guò)調(diào)控，完成整體的供需關(guān)系匹配

這句話(huà)什么意思

其實(shí)不僅僅是上海樓市

大部分城市都一樣

在樓市上升期的20年，雖然去化踴躍

但是狂歡之后留下的是巨大的供需不匹配

——比如在市場(chǎng)火熱的時(shí)候，大量出讓郊區(qū)地塊，從而讓核心區(qū)的供應(yīng)量極度稀缺從而導(dǎo)致嚴(yán)重的供不應(yīng)求

——比如為了增加套數(shù)供應(yīng)頒布7090政策從而導(dǎo)致市面上的二手房同質(zhì)化嚴(yán)重

類(lèi)似這樣的供求失衡的情況其實(shí)很多

但是等到樓市不好的時(shí)候

大部分城市本質(zhì)上沒(méi)有認(rèn)真審視過(guò)這些結(jié)構(gòu)性問(wèn)題

然后選擇最簡(jiǎn)單粗暴的直接放松的模式

這也導(dǎo)致了越放松越?jīng)]人買(mǎi)

但是上海整個(gè)調(diào)控除了今天你看到的這個(gè)政策，結(jié)合這一年以及各種其他表象

可以總結(jié)為幾點(diǎn)

1、所有的新增都是有效供應(yīng)

所以你看到這么多城市核心區(qū)域的地塊伴隨著城市更新開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)

你看到每塊地對(duì)于戶(hù)型面積的配比越來(lái)越少

包括未來(lái)對(duì)于一手房的操作越來(lái)越市場(chǎng)化

這些都是為了創(chuàng)造有效供應(yīng)

讓每一次的新增都能激活需求

2、直面二手房的本質(zhì)問(wèn)題就是流動(dòng)性問(wèn)題

其他城市最大的問(wèn)題就是所有城市都只把注意力放在一手房和土地上

沒(méi)有直面二手房的問(wèn)題

二手房的問(wèn)題從來(lái)就不是房?jī)r(jià)問(wèn)題

而是流動(dòng)性問(wèn)題

只有二手房流動(dòng)起來(lái)才能讓資金流動(dòng)起來(lái)才能更好的反哺到一手房和土地市場(chǎng)

現(xiàn)在我們看到的各種細(xì)則，就是為了激活二手房

從而完成整個(gè)樓市的蓄水池

這也是我認(rèn)為上海樓市健康的根本

如果說(shuō)過(guò)去兩年整個(gè)上海樓市的調(diào)控方向不論是積分制還是放松限購(gòu)調(diào)整

我認(rèn)為主要的原則就是把需求合理分配

而這一次在過(guò)去需求分配完成之后，完成整個(gè)蓄水池的儲(chǔ)備量

這也是我希望所有二線城市可以認(rèn)真來(lái)研究上海樓市的調(diào)控邏輯

雖然每次政策都很細(xì)很煩

像做閱讀理解一樣

但是你始終能夠看到這個(gè)城市在解決問(wèn)題以及創(chuàng)造機(jī)會(huì)

這種事不是單點(diǎn)做

不是短期做

而要一直做才有效

如今我們要面對(duì)的每一個(gè)城市，都是在經(jīng)歷20年狂熱之后的各種疑難雜癥

這從來(lái)不是一蹴而就的事情

這需要定力

更需要持之以恒直面問(wèn)題的態(tài)度和決心

05、所以回到最后

當(dāng)然你說(shuō)樓市完全沒(méi)有問(wèn)題了嗎

當(dāng)然不是

我們還需要面對(duì)個(gè)體收入的問(wèn)題，還需要面對(duì)人口新增下滑的問(wèn)題，還要面對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)各種問(wèn)題

房地產(chǎn)一直是社會(huì)所有現(xiàn)象的濃縮和總結(jié)

所以也從來(lái)沒(méi)有什么輕而易舉

但是我為什么對(duì)短期內(nèi)的現(xiàn)狀看好

包括最近我們的文章可以說(shuō)很少有這么系統(tǒng)清晰的表態(tài)了

上海樓市的安全墊到底在哪里

樓市明年到底會(huì)不會(huì)回暖

包括我自己也在這個(gè)周期來(lái)臨之前換到更好的資產(chǎn)

當(dāng)我開(kāi)始買(mǎi)房了，沒(méi)想到…

這一切的一切，本質(zhì)上還是對(duì)于這個(gè)城市解決問(wèn)題態(tài)度的信任

今年的樓市一定會(huì)不錯(cuò)的

市場(chǎng)最難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去

雖然問(wèn)題永遠(yuǎn)存在

但是只要直面問(wèn)題，終究市場(chǎng)會(huì)兌現(xiàn)他該有的價(jià)值

好了，市場(chǎng)的喧囂會(huì)過(guò)去，我說(shuō)的觀點(diǎn)也只停留在當(dāng)下此刻

希望每個(gè)人都能夠構(gòu)建對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)屬于你們自己的世界觀

然后做出對(duì)于自己有利的判斷