內(nèi)容提要：

上海2026年2月25日推出“滬七條”，大幅降低非滬籍購(gòu)房社保門檻至1年、居住證5年可購(gòu)1套，公積金首套提至240萬（最高324萬），滬籍子女唯一住房暫免房產(chǎn)稅，刺激樓市回暖。全球罕見戶籍制度分割勞動(dòng)力市場(chǎng)，引發(fā)就業(yè)歧視、消費(fèi)抑制等多重負(fù)面，遠(yuǎn)超房地產(chǎn)范疇。加速取消戶籍與國(guó)際接軌，方能釋放流動(dòng)紅利，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

一、上海發(fā)布樓市新七條，以降低非滬籍買房門檻刺激上海樓市。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（簡(jiǎn)稱“滬七條”），自2026年2月26日起施行。這是上海在中央“因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控”指導(dǎo)下，繼北京之后一線城市又一重磅寬松舉措，旨在更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“滬七條”分為三大板塊，共七項(xiàng)具體措施，核心是大幅降低非滬籍居民購(gòu)房門檻、優(yōu)化公積金支持、完善房產(chǎn)稅政策。

第一板塊為進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策，共三條：

一是縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需社?；騻€(gè)稅年限。對(duì)非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，購(gòu)房之日前連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上，即可在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房（此前為3年）。

二是允許符合條件非滬籍居民在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套。對(duì)繳納社?；騻€(gè)稅滿3年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套，即外環(huán)內(nèi)最高可購(gòu)2套。

三是支持持居住證穩(wěn)定居住群體購(gòu)房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房，無需提供社保或個(gè)稅證明。綜合來看，非滬籍居民滿1年社保即可在外環(huán)外不限套數(shù)、外環(huán)內(nèi)1套，滿3年社保外環(huán)內(nèi)2套，居住證5年全市1套，門檻大幅降低。

第二板塊優(yōu)化住房公積金貸款政策，也有三條：

一是適度提高最高貸款額度。首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑最高上浮35%，家庭最高可達(dá)324萬元；二套住房額度也同步提高。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定。已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套且已結(jié)清公積金貸款的，可再次申請(qǐng)公積金貸款，實(shí)質(zhì)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

三是擴(kuò)大多子女家庭支持范圍。公積金支持從首套擴(kuò)展至二套，多子女家庭二套住房最高額度在本市最高基礎(chǔ)上再上浮20%。

第三板塊完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。自2026年1月1日起，對(duì)本市戶籍居民家庭中子女成年后購(gòu)買的屬于其家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。適用于購(gòu)房人未成年時(shí)或房產(chǎn)稅試點(diǎn)前已與父母、祖父母共同擁有住房的情況，新購(gòu)或置換后仍為成年子女家庭唯一住房的，符合條件可重新申報(bào)退還多繳稅款。

這一政策組合拳力度空前。過去上海非滬籍購(gòu)房門檻較高，導(dǎo)致大量在滬工作多年的新市民、青年人才、基礎(chǔ)服務(wù)人員被擋在門外。此次調(diào)整直接將社保年限降至1年，并新增居住證5年通道，精準(zhǔn)覆蓋職住分離群體和穩(wěn)定就業(yè)者。公積金額度大幅提升并放寬認(rèn)定，更大幅降低首付和月供壓力，疊加多子女支持，惠及改善型家庭。房產(chǎn)稅暫免則進(jìn)一步鼓勵(lì)滬籍家庭置換改善，釋放存量需求。

市場(chǎng)反應(yīng)積極。政策發(fā)布后，上海二手房掛牌量和帶看量迅速上升，中介平臺(tái)咨詢量激增。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2026年上半年上海新房、二手房成交有望同比顯著增長(zhǎng)，價(jià)格“量升價(jià)穩(wěn)”。這不僅提振房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，還將帶動(dòng)家電、裝修、家居消費(fèi)，對(duì)上海GDP形成直接拉動(dòng)。

上海作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心和人才高地，此舉也向全國(guó)釋放積極信號(hào)：一線城市正以更開放姿態(tài)吸引人口流入，助力構(gòu)建統(tǒng)一大市場(chǎng)。

然而，政策仍保留一定梯度調(diào)控，外環(huán)內(nèi)仍有套數(shù)限制，體現(xiàn)“房住不炒”底線。整體看，“滬七條”是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)的重要舉措，為上海樓市注入“暖春”活力。

二、全球鮮見的分割全國(guó)統(tǒng)一勞動(dòng)力市場(chǎng)的戶籍制度，負(fù)面影響豈止房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中國(guó)戶籍制度始于1958年《戶口登記條例》，初衷是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下控制人口流動(dòng)、區(qū)分公民身份、傾斜資源分配。隨著市場(chǎng)化改革，其分割城鄉(xiāng)、分割區(qū)域?qū)傩匀找嫱癸@，成為全球鮮見的、仍在嚴(yán)格分割全國(guó)統(tǒng)一勞動(dòng)力市場(chǎng)的制度安排。除少數(shù)國(guó)家如朝鮮外，絕大多數(shù)現(xiàn)代國(guó)家均實(shí)行自由遷徙，無內(nèi)部“身份證”式限制。

戶籍制度對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)、教育資源、福利制度的負(fù)面影響遠(yuǎn)超房地產(chǎn)領(lǐng)域。它制造了典型的多元分割：城鎮(zhèn)戶籍與農(nóng)業(yè)戶籍（或本地與外地）形成兩套規(guī)則、不同城市之間的資源分配也大有區(qū)別。數(shù)億農(nóng)民工和跨城就業(yè)者雖為就業(yè)所在地的城市建設(shè)貢獻(xiàn)了60%以上新增勞動(dòng)力，卻在就業(yè)機(jī)會(huì)、工資待遇、社會(huì)保障上遭受系統(tǒng)性歧視。研究顯示，與城鎮(zhèn)當(dāng)?shù)芈毠は啾龋r(nóng)民工和外城工在職業(yè)獲得、行業(yè)進(jìn)入、所有制部門進(jìn)入上均面臨顯著戶籍歧視，難以進(jìn)入高收入壟斷行業(yè)和國(guó)有企業(yè)。即使人力資本相同，戶籍也導(dǎo)致較大的工資差距和極大的社會(huì)福利差距。2000年以后，這種歧視甚至呈現(xiàn)惡化趨勢(shì)，體現(xiàn)“負(fù)滴漏效應(yīng)”。

勞動(dòng)力流動(dòng)受阻直接降低資源配置效率。大城市因戶籍壁壘難以充分吸納年輕勞動(dòng)力，造成技能人才短缺；中小城市和農(nóng)村則人才流失，產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢。全國(guó)統(tǒng)一勞動(dòng)力市場(chǎng)被人為分割，結(jié)構(gòu)性矛盾加?。阂贿吺瞧髽I(yè)“招工難”，一邊是農(nóng)民工“就業(yè)難”；一邊是超大城市人才擠破頭落戶，一邊是大量新市民子女教育、醫(yī)療無法同城待遇。

消費(fèi)抑制是另一大隱性成本。無本地戶籍的流動(dòng)人口因社保、子女教育、住房等不確定性，傾向高儲(chǔ)蓄、低消費(fèi)。研究估算，若戶籍壁壘消除，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)可提升15%-25%，對(duì)內(nèi)需拉動(dòng)巨大。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨需求不足壓力，戶籍制度無疑放大這一矛盾。

更深層影響包括社會(huì)公平與長(zhǎng)期增長(zhǎng)。戶籍固化階層身份，代際傳遞貧困：農(nóng)村孩子因隨遷子女入學(xué)難、升學(xué)政策差異，教育機(jī)會(huì)不均。養(yǎng)老、醫(yī)保異地接續(xù)仍存障礙，加劇老齡化社會(huì)負(fù)擔(dān)。

國(guó)際比較下，中國(guó)城鎮(zhèn)化率雖高但“偽城鎮(zhèn)化”特征明顯，常住人口城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)超戶籍城鎮(zhèn)化，阻礙集聚效應(yīng)發(fā)揮，制約全要素生產(chǎn)率提升。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不過是戶籍負(fù)面影響的“冰山一角”。限購(gòu)、限貸等政策疊加戶籍，放大房?jī)r(jià)分化與投機(jī)空間，卻無法解決根本供需矛盾。上?！皽邨l”降低購(gòu)房門檻雖是進(jìn)步，卻仍以戶籍為錨，未能觸及根源。全球經(jīng)驗(yàn)證明，自由遷徙是現(xiàn)代化國(guó)家共同特征，中國(guó)戶籍制度的長(zhǎng)期存續(xù)，已成為高質(zhì)量發(fā)展、共同富裕的體制性障礙。

三、何時(shí)取消戶籍與國(guó)際接軌，以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇？

其實(shí)從上到下都知道戶籍制度的巨大弊端，戶籍制度改革已持續(xù)多年。2014年《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出到2020年1億非戶籍人口落戶目標(biāo)，小城市基本取消限制，中等城市有序放開。但既有利益和政策路徑依賴導(dǎo)致取消戶籍的難度極大。超大、特大城市仍維持嚴(yán)格管控，上海、北京等核心城市落戶門檻高企。2026年上?！皽邨l”雖放寬購(gòu)房，但未觸及戶籍本身，體現(xiàn)改革“漸進(jìn)式”特征。

何時(shí)徹底取消、實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌？專家呼吁加速。經(jīng)濟(jì)學(xué)家蔡昉等指出，戶籍是結(jié)構(gòu)性就業(yè)矛盾、消費(fèi)不足的根源性因素。全面取消將釋放巨大紅利：勞動(dòng)力自由流動(dòng)提升匹配效率，預(yù)計(jì)GDP增速可額外提升0.5-1個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)化質(zhì)量提升，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)投資；消費(fèi)潛力釋放，對(duì)沖外需壓力，推動(dòng)內(nèi)循環(huán)。

國(guó)際接軌意味著：取消戶籍與福利掛鉤，實(shí)行居住證積分或常住人口管理，公共服務(wù)按實(shí)際居住地提供，社保全國(guó)統(tǒng)籌。

越南已于近年廢除類似制度，中國(guó)可借鑒其經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)情分步實(shí)施：先在全國(guó)統(tǒng)一居住證制度，2027-2030年在所有城市取消落戶限制，2035年前實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇關(guān)鍵期，加速戶籍改革正當(dāng)其時(shí)。2026年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大內(nèi)需、提振信心，戶籍改革可與房地產(chǎn)新模式、消費(fèi)促進(jìn)政策協(xié)同。上海等一線城市可率先試點(diǎn)“戶籍+居住證”雙軌并行，逐步淡化戶籍屬性，為全國(guó)樹立標(biāo)桿。

當(dāng)然，取消非一蹴而就，需配套財(cái)政轉(zhuǎn)移支付改革、土地制度調(diào)整、社保全國(guó)統(tǒng)籌，避免地方財(cái)力失衡。但拖延代價(jià)更高：人口老齡化加速、勞動(dòng)力短缺將加劇，錯(cuò)失窗口期。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，改革開放每一次重大突破均伴隨體制松綁。面對(duì)百年未有之大變局，徹底取消戶籍、實(shí)現(xiàn)人口自由遷徙，既是與國(guó)際接軌的必然選擇，更是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量復(fù)蘇、邁向現(xiàn)代化的關(guān)鍵一招。

【作者：徐三郎】