建成近30年的松江區(qū)岳陽街道中山中路54弄小區(qū)，曾因0.29元/平方米的“超低價”物業(yè)費陷入惡性循環(huán)——前物業(yè)虧損退出，小區(qū)垃圾堆積、水管堵塞無人管。

在無業(yè)委會的情況下，景德路居民區(qū)黨總支以黨建為紐帶，通過"先提質(zhì)、再提價"的創(chuàng)新路徑，推動物業(yè)費上調(diào)至0.56元/平方米，業(yè)主同意率達84.6%。這一實踐不僅破解了老舊小區(qū)“質(zhì)價失衡”的治理難題，也為上海同類社區(qū)提供了可復(fù)制的范例。

中山中路54弄

“低價”拖垮物業(yè)，老小區(qū)陷入治理死結(jié)

“水管堵了三天沒人修，樓道垃圾堆得像小山。”回憶起前物業(yè)退出前的場景，居民王阿姨仍心有余悸。

中山中路54弄小區(qū)建成于1994年，物業(yè)費長期維持在0.29元/平方米，遠低于市場水平。低收費導(dǎo)致物業(yè)入不敷出，服務(wù)質(zhì)量每況愈下——保安形同虛設(shè)、綠化無人打理、維修響應(yīng)遲緩，最終前物業(yè)于2023年選擇退出，留下一個“爛攤子”。

更棘手的是，小區(qū)無業(yè)委會，缺乏協(xié)商調(diào)價的核心主體。如何打破“服務(wù)差-繳費低-服務(wù)更差”的惡性循環(huán)，成為擺在景德路居民區(qū)黨總支面前的難題。

但物業(yè)費調(diào)整牽動民生，決策必須慎之又慎。于是，景德路黨總支牽頭搭建議事平臺，組織物業(yè)公司、居民自治小組、黨員、樓組長、夜間巡邏志愿者等代表召開會議，圍繞“為何漲、漲多少、怎么漲”問題進行溝通，聽取各方意見。

“物業(yè)費是該漲一點，畢竟維持了快三十年了，物業(yè)公司也要生存的。”居民老陳直言。

深入走訪，聽取民意

由于長期低廉且收繳不齊的物業(yè)費，讓先前的物業(yè)公司直接選擇退出。后來，茸威物業(yè)接手，在不調(diào)整物業(yè)費的前提下，用一年時間提升了物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，讓居民實打?qū)嵏惺艿轿飿I(yè)服務(wù)的價值?！熬用癫皇欠磳φ{(diào)價，而是擔(dān)心'錢漲了，服務(wù)還是老樣子'?！痹谠狸柦值老嚓P(guān)負責(zé)人看來，

議事會上，居民對新物業(yè)的服務(wù)給予肯定，也不乏疑慮：“我們小區(qū)變好是實事項目的結(jié)果，和新物業(yè)沒關(guān)系”“提價得先提服務(wù)質(zhì)量，否則我們?yōu)槭裁匆狻?。開完會后，景德路居民區(qū)黨總支書記邵娟心里逐漸有了方向。“大家不是對物業(yè)調(diào)價有顧慮，而是對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和保障更上心?！鄙劬暾J為，物業(yè)服務(wù)能否提質(zhì)，是物業(yè)費調(diào)價成功的關(guān)鍵。

隨后，景德路居民區(qū)黨總支分組對小區(qū)業(yè)主進行走訪，面對面聽取居民的意見和建議。一個多月后，他們收集到了不少居民對樓道衛(wèi)生、小區(qū)外來回收人員搖鈴聲擾民等問題的意見，并及時向物業(yè)反饋。茸威物業(yè)認真排查后立即整改，推出了在樓道設(shè)置保潔簽到表、加強日常清掃、在早高峰時段（6:30-9:00）加強巡邏等一系列措施。眼見著大家在意的問題有了起色，居民的顧慮逐漸打消。

黨建搭臺“先提質(zhì)”，用“實在變化”贏居民信任

物業(yè)費究竟?jié)q多少？又該怎么漲？邵娟找到茸威物業(yè)，要求其核算物業(yè)服務(wù)成本，給出物業(yè)費調(diào)價的基礎(chǔ)依據(jù)。幾天后，物業(yè)的成本價方案遞了過來，指出要維持當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)水平又不虧本，物業(yè)費需上調(diào)至約0.7元/平方米。對于習(xí)慣了近30年0.29元/平方米標準的居民而言，如何達成“價”的共識，成為決定成敗的關(guān)鍵。

拿到成本方案后，景德路黨總支隨即組織自治小組、居民骨干、樓組長等召開會議，就調(diào)價幅度展開探討。當(dāng)?shù)弥飿I(yè)費需上調(diào)至0.7元/平方米時，與會居民普遍表示難以接受。如何在物業(yè)保本和居民得益間取得平衡？經(jīng)過一番激烈討論，大家將漲價區(qū)間縮小到0.5元/平方米至0.6元/平方米之間。邵娟把賬算了又算，充分聽取居民的意見和建議調(diào)整方案，最終基于不同服務(wù)內(nèi)容，擬定了物業(yè)費0.56元/平方米和0.58元/平方米兩個方案供居民選擇。

與物業(yè)溝通服務(wù)成本核算問題

去年7月中旬，景德路居民區(qū)對兩個調(diào)價方案在小區(qū)和樓道宣傳欄內(nèi)進行公示，并設(shè)立意見箱，再次向全體業(yè)主征詢意見。公示結(jié)束后，樓組長上門一一對業(yè)主進行征詢簽字。對于出租戶，則由片組長打電話進行溝通征詢。

最終，中山中路54弄小區(qū)162戶業(yè)主中，有137戶同意物業(yè)費從0.29元/平方米調(diào)整到0.56元/平方米，同意率84.6%。該方案將于2026年1月1日起開始實施?！胺?wù)提升了，居民感受到了實在的變化，自然愿意為此買單?！鄙劬暾f。

景德路居民區(qū)對物業(yè)費開展質(zhì)價調(diào)整的成功實踐，是岳陽街道探索以黨建引領(lǐng)物業(yè)治理、提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的生動實踐。據(jù)悉，去年以來，岳陽街道發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，以“部門領(lǐng)題、街鎮(zhèn)主責(zé)、由點及面、示范引領(lǐng)”攻堅機制破解物業(yè)治理裉節(jié)難題，相繼完成中山中路54弄、南龍?zhí)?、黑魚弄、北龍?zhí)兜?個小區(qū)成功完成物業(yè)費價格調(diào)整。

來源 | 解放日報

作者 | 李成東 李爽