這幾天，看到一個挺有意思的數(shù)據(jù)。

萊坊最新報告顯示，2025年第四季度，香港超級豪宅成交81宗，成交金額15.7億美元，排在全球第二，就比迪拜少點。和第三季度的56宗相比，環(huán)比猛漲45%。

這是2021年底以來的高位情況。

豪宅先動，往往是信號。說明有錢人開始出手了，愿意承擔(dān)風(fēng)險了。

再看整體。中原城市領(lǐng)先指數(shù)，連漲4周，累計漲幅3.29%。蛇年全年，樓價漲了7.84%。什么概念？過去三個農(nóng)歷年，年年跌，今年一口氣全翻回來了。

美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)也佐證：蛇年樓價升約6.8%，一手私宅注冊量創(chuàng)21年新高。

還有個小細(xì)節(jié)。石澳道有套超級豪宅，業(yè)主英國人，做玩具生意的，最近放盤了，開價20億港元。這種級別的房子，業(yè)主輕易不賣。現(xiàn)在拿出來，說明什么？市場流動性回來了，賣家覺得時機(jī)到了。

為什么偏偏是現(xiàn)在？

算一下現(xiàn)金流賬就清楚。

以前按揭利率高的時候，3.5%到4%，租金回報才2%到2.5%。買房就是虧現(xiàn)金流，只能賭房價漲。這種結(jié)構(gòu)下，房價必然被壓制。

現(xiàn)在呢？按揭成本降到2.5%到3.25%，核心區(qū)租金回報3%到3.5%。

差多少？幾乎持平了。

更關(guān)鍵的是，有些小戶型已經(jīng)出現(xiàn)"供平過租"。香港40平米以下房子，租金回報約3.6%，已經(jīng)超過房貸利率3.25%到3.375%。

什么意思？買房收租，現(xiàn)金流不再是負(fù)數(shù)了。

當(dāng)然，不能光看好處, 也有機(jī)構(gòu)提醒說，部分新盤的租金回報率并不太樂觀，比如說啟德1號某些單位回報率只有1.65厘，這就表明市場分化挺明顯的，不能都用同樣的標(biāo)準(zhǔn)來看待。

算完現(xiàn)金流的賬之后，還要看看供給端的情況。

香港土地供應(yīng)一直受限，沒有內(nèi)地那種高周轉(zhuǎn)庫存。過去三年回調(diào)，泡沫擠掉一部分，但沒有出現(xiàn)恐慌性拋售。這種存量博弈市場，價格修復(fù)慢，但一旦起來，不會虛漲。

1月份的數(shù)據(jù)更刺激。億元以上一手豪宅，成交26宗，總金額53億港元。環(huán)比分別漲70%和50%。平均每天一宗億元成交。

淺水灣有買家一口氣掃了6套，花了8.6億。內(nèi)地買家也很猛，去年四季度16宗億元豪宅，買家是普通話拼音名字，總金額超26億。

這些信號不能忽視。

很多人擔(dān)憂當(dāng)下購買是不是會在半山腰、租金能不能夠得上月供、是不是會虧本。

答案其實挺簡單看清趨勢就能抓住機(jī)會。

香港樓市過去二十年，經(jīng)歷好幾輪回調(diào)。每次修復(fù)，通常兩到四年。現(xiàn)在，已經(jīng)接近歷史平均修復(fù)區(qū)間。風(fēng)險還有，但賠率已經(jīng)不是2021年那種極端情況。

關(guān)鍵不是需不需要買，而是怎么選。

要是現(xiàn)在要配置香港房產(chǎn)，看三件事就足夠了。

第一，租售比是不是差不多能覆蓋利息。這是底線。核心區(qū)有些屋苑能做到，遠(yuǎn)郊和老房子做不到。便宜不代表安全，低單價往往有隱性成本。

第二，區(qū)域未來3年的供給能不能控制好。供應(yīng)集中釋放，再好的租金模型也會被壓垮。周邊如果三年推十幾個新盤，價格很難漲。

第三，得等趨勢確定了再行動。目前香港的價格已經(jīng)連續(xù)好幾個月環(huán)比上漲, 趨勢一旦形成，賠率和安全邊際就會顯著變好。

樓市回暖是真的，但不是所有房子都能買。

有人可能會問，會不會是短暫出現(xiàn)一下？

看全年數(shù)據(jù)：2025年，整體樓宇買賣合約登記80702宗，創(chuàng)4年新高。住宅樓宇買賣62832宗，總值5198億港元，同比分別漲18.3%和14.4%。

這個成交量，不是短期沖高能解釋的。

但也得留個心眼。交銀國際預(yù)測，今年最優(yōu)惠利率可能上調(diào)。如果利率再漲，租金回報扣除利息后，可能重新變成負(fù)現(xiàn)金流。租金回報率也可能受供應(yīng)增加影響而承壓。

所以，既要看到機(jī)會，但也別掉以輕心。