作者：縱橫論市

關(guān)于房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)有很多，但獲得實(shí)踐檢驗(yàn)正確的卻少之又少，這其中，本年已連續(xù)6年登上福布斯香港首富榜的李嘉誠(chéng)必然是濃彩重抹的一位。

他多次預(yù)測(cè)房地產(chǎn)，事后看，不得不佩服其獨(dú)到的眼光、超前的風(fēng)控意識(shí)以及果敢的執(zhí)行力。有行家指出，一般人只能預(yù)測(cè)點(diǎn)皮毛，且只能看單下菜，但李嘉誠(chéng)則明顯不同，他能次次踏準(zhǔn)節(jié)奏，與他的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)有緊密關(guān)系，給出的預(yù)判往往也是超前的。

當(dāng)然，管他是團(tuán)隊(duì)還是個(gè)人，這不是我們普通人關(guān)心的，只要所謂的“李嘉誠(chéng)們”能提前給出方向，能給我們啟示就夠了。

作為上個(gè)世紀(jì)首位進(jìn)軍房地產(chǎn)的華人（個(gè)世紀(jì)50年代），李嘉誠(chéng)被認(rèn)為是華人房地產(chǎn)界的“鼻祖”，可以說(shuō)，內(nèi)地很多房地產(chǎn)發(fā)展模式均是借鑒于他的探索創(chuàng)造。從這個(gè)角度看，就房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)精通程度排序的話，要說(shuō)李嘉誠(chéng)排第二，估計(jì)沒(méi)人敢排第一。

早從上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始，李嘉誠(chéng)就提出了房產(chǎn)價(jià)值=區(qū)位＞產(chǎn)品。他只在大城市的核心地段拿地，事實(shí)也證明，即便此后遇到多次樓市調(diào)整，他的物業(yè)都非?？沟?，一旦市場(chǎng)進(jìn)入上升通道后，他持有的物業(yè)也增值更多。比如：

1993年20億在北京拿的東長(zhǎng)安街地塊，2025年估值超200億，加上每年的租金收益15-20億，持有收益已超過(guò)300億；

1990年代中期，在上海陸家嘴以2000元/平米拿地，到2016年出售時(shí)達(dá)到15萬(wàn)元+/平米，升幅達(dá)75倍，凈賺168億。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在上個(gè)世紀(jì)90年代，李嘉誠(chéng)在北京、深圳、上海、廣州、重慶、成都、長(zhǎng)沙等城市核心區(qū)域拿地成本為150-180億元，到他轉(zhuǎn)手時(shí)，土地+物業(yè)的估值收益已經(jīng)達(dá)到2500億-3000億?？梢?jiàn)，他是地產(chǎn)“核心地段”價(jià)值論的首位踐行者、最成功者，此后我們的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商不過(guò)是仿效者。

到2016年時(shí)，李嘉誠(chéng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)時(shí)指出，房地產(chǎn)需求減少，后面會(huì)迎來(lái)調(diào)整。隨后他拋售了上海世紀(jì)匯等項(xiàng)目，套現(xiàn)大筆資金。結(jié)果是，2017年居民家庭杠桿率首超60%國(guó)際警戒線后見(jiàn)頂回落，一直到現(xiàn)在，住戶部門(mén)的杠桿率都處于持續(xù)斜線下滑狀態(tài)，僅在2025年就下降了2個(gè)百分點(diǎn)。

再到2018年和2021年時(shí)，李嘉誠(chéng)再預(yù)測(cè)未來(lái)的房地產(chǎn)。2025年前后，房地產(chǎn)將面臨需求枯竭、房企杠桿率過(guò)高問(wèn)題，未來(lái)五年，樓市將深度調(diào)整。結(jié)果確實(shí)是精準(zhǔn)的驗(yàn)證了：

2025年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額雙降，已經(jīng)回到2009年前后；而二手房掛牌量創(chuàng)歷史新高；城鎮(zhèn)化率明顯放緩、出生人口首次跌破800萬(wàn)；

統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)還顯示，從2021年樓市高峰期算起，全國(guó)房?jī)r(jià)已持續(xù)下降近50個(gè)月，二手房一線跌20%+，二三四線調(diào)整50%的房子也不在少數(shù)；

截至2026年2月，大型房企債務(wù)違約的數(shù)量已達(dá)77家。頂峰期銷(xiāo)售額過(guò)千億的房企數(shù)量超過(guò)40家，現(xiàn)在權(quán)益銷(xiāo)售額過(guò)千億的不剩5家了。

李嘉誠(chéng)不僅那樣說(shuō)，也在用實(shí)際行動(dòng)去執(zhí)行。

統(tǒng)計(jì)信息顯示，在2013-2025期間（內(nèi)地樓市沖頂階段），李嘉誠(chéng)累計(jì)拋售內(nèi)地+香港資產(chǎn)超2500億港元，騰出的資金，用于投資新興賽道，歐洲基建、科技，能源、海外資產(chǎn)占比超60%。直到2025年，他旗下的團(tuán)隊(duì)仍在拋售東莞、惠州等非核心城市的物業(yè)，持續(xù)看空非核心資產(chǎn)。

展望未來(lái)房地產(chǎn)，依照李嘉誠(chéng)最新的預(yù)測(cè)和踐行的樓市思維，即便放在2026年，也大概率是對(duì)的，同時(shí)對(duì)我們普通人的買(mǎi)賣(mài)房決策具有指導(dǎo)意義。

一方面，房地產(chǎn)價(jià)格還在持續(xù)下滑。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2月15報(bào)道，2026年開(kāi)年，全國(guó)房?jī)r(jià)仍舊處于調(diào)整通道。依據(jù)是，統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，新房下跌城市數(shù)量從58個(gè)增至62個(gè)（占比88.5%），同比下跌3.3%，跌幅連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大，也就是說(shuō)，絕大部分城市開(kāi)發(fā)商還在持續(xù)降價(jià)銷(xiāo)售。

而最能反應(yīng)市場(chǎng)真實(shí)狀況的二手房?jī)r(jià)格呢？1月份，70城二手房?jī)r(jià)格同比仍下跌6.2%，跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)月擴(kuò)大。說(shuō)明很多城市不僅沒(méi)有止跌，還有進(jìn)一步擴(kuò)大之勢(shì)。

由此可見(jiàn)，李嘉誠(chéng)所預(yù)判的房地產(chǎn)調(diào)整陣痛調(diào)整期，不是一朝一夕。按照目前的趨勢(shì)，雖然部分城市樓市下行幅度有所放緩，二手房成交量也有所放大，但由于調(diào)整慣性作用，加上人們的預(yù)期難以在短期內(nèi)改變，2026年還難言房地產(chǎn)整體觸底。比較理性的看法是有的城市可能跨入筑底階段，但更多城市可能延續(xù)尋底過(guò)程。

另一方面，當(dāng)然了，即便房?jī)r(jià)再不濟(jì)，樓市每天都還是有房產(chǎn)交易的，這樣的話，李嘉誠(chéng)的樓市思維又能派上用場(chǎng)，對(duì)我們買(mǎi)賣(mài)房決策以啟示。

如果一定要在此期間買(mǎi)房，從兼顧保值角度看，應(yīng)堅(jiān)持買(mǎi)核心城市核心地段（非遠(yuǎn)郊、非新區(qū)、非概念）、流動(dòng)性強(qiáng)（租金覆蓋月供、好轉(zhuǎn)手）以及低密住宅。一句話，盡量買(mǎi)“進(jìn)好住、退好賣(mài)”的硬通貨。

如果符合這些條件中的任意兩條組合，沒(méi)必要硬抗，該賣(mài)還得賣(mài)：1.自己持有的是高層、遠(yuǎn)郊、無(wú)配套、無(wú)學(xué)區(qū)；2.租不出去、賣(mài)不掉、掛牌半年無(wú)人問(wèn)；3.人口流出、新房供應(yīng)巨大、庫(kù)存壓頂。

最后啰嗦一下，基于未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，再回味一下李嘉誠(chéng)給普通人的3條忠告：

1. 房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

2. 地段決定下限，流動(dòng)性決定上限。

3. 看不懂的時(shí)候，持幣比持有劣質(zhì)房產(chǎn)更安全。

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