這周一開(kāi)始，春運(yùn)的消息已經(jīng)屬于日更的狀態(tài)

且每天大家對(duì)“好多人”的理解還都在加深

這一次春節(jié)假期總體出行人次，官方預(yù)估超百億人次

全球的人口都出門(mén)一次，都還沒(méi)這么多

這個(gè)量屬實(shí)震撼人心

圖源：北京大學(xué)深圳研究學(xué)院新聞網(wǎng)

已經(jīng)到家開(kāi)始準(zhǔn)備過(guò)年的信息，特別是需要回農(nóng)村過(guò)年的信息更是樂(lè)呵

知道要走親戚串門(mén)，但不知道是哪些親戚；都住回了平房，出了門(mén)就是田埂，但不知道能干啥；手揣兜眼放空，看著大片的綠地發(fā)呆

不只是因?yàn)樵诔鞘写臅r(shí)間太久

從80后開(kāi)始，還有很多人除了在過(guò)年的時(shí)候，從未在農(nóng)村生活過(guò)

而父輩，父輩的父輩，則對(duì)土地有著非常深刻的印象

對(duì)于土地、農(nóng)村印象的代際割裂已然顯現(xiàn)

而這一切，都來(lái)源于我們飛速的城市化進(jìn)程

01

被壓縮的城市化進(jìn)程

中國(guó)的城市化進(jìn)程呈現(xiàn)出一種罕見(jiàn)的壓縮性特征

“城市化率從30%到70%，美國(guó)用了100年，中國(guó)只用了40年。”
《置身事內(nèi)》蘭小歡

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2001年至2025年，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率從37.66%猛增至67.89%

年均增長(zhǎng)率通常超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)

這種速度在全球范圍內(nèi)都極為罕見(jiàn)

相比之下，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程大多經(jīng)歷百年以上的漫長(zhǎng)演變

中國(guó)用短短幾十年時(shí)間走完了發(fā)達(dá)國(guó)家上百年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的城市化進(jìn)程

完成了城市數(shù)量的激增和城市規(guī)模的快速擴(kuò)張

在這種壓縮性城市化背后，一個(gè)關(guān)鍵特點(diǎn)是土地變革遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人的變革

城市化率高速攀升的同時(shí)，2020年常住人口與戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率之間仍存在18.49個(gè)百分點(diǎn)的鴻溝

這種差異涉及人口達(dá)2.61億人，幾乎相當(dāng)于兩個(gè)日本的人口總數(shù)

我們的城市化是一種從上往下的城市化

三場(chǎng)土地制度改革構(gòu)成了土地先行的制度基礎(chǔ)

1994年的分稅制改革、1998年的商品住宅全面市場(chǎng)化以及2003年土地招拍掛制度的全面推行，共同塑造了中國(guó)特有的“土地驅(qū)動(dòng)”城市化模式

“離土離鄉(xiāng)”的“民工潮”在此背景下形成，但農(nóng)村土地的財(cái)產(chǎn)功能卻被長(zhǎng)期壓抑

少錢(qián)花，不敢花，不能花也是這個(gè)時(shí)間段最為明顯的特征

但是很長(zhǎng)一段時(shí)間里，農(nóng)民依舊作為一個(gè)臨時(shí)打工人的身份在城市生活著

似乎總有一天還是要回到農(nóng)村

戶(hù)籍制度的鎖定效應(yīng)使得城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)成為阻擋人口完全城市化的關(guān)鍵障礙

中國(guó)流動(dòng)人口常被稱(chēng)為“城市中的農(nóng)村人”，是一種身份認(rèn)同與居住地之間的錯(cuò)位

城鄉(xiāng)福利差異進(jìn)一步加劇了這種身份錯(cuò)配

農(nóng)民工群體在享受城市公共服務(wù)方面仍然面臨諸多限制

城市權(quán)利供需錯(cuò)配嚴(yán)重，東部發(fā)達(dá)城市吸引了全國(guó)過(guò)半的農(nóng)民工

城市的形態(tài)變遷可以通過(guò)衛(wèi)星影像清晰捕捉到

城市人口在不斷增多，同時(shí)持續(xù)向東部沿海聚集

但這些城市的落戶(hù)門(mén)檻依然較高

而中小城市雖然全面放開(kāi)落戶(hù)限制，卻因產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足、就業(yè)機(jī)會(huì)有限，對(duì)農(nóng)民工缺乏吸引力

這種結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配使戶(hù)籍改革的實(shí)際效果存在疑問(wèn)

在這場(chǎng)錯(cuò)配中，農(nóng)民工始終面臨的，一直都是身份焦慮

同樣作為在城市生活的人，為什么福利制度不一樣、為什么享受的教育、醫(yī)療等資源都不一樣?

為什么曾經(jīng)在農(nóng)村居住的空間那么大，到了城市只能選擇租住在城中村極端狹窄的房間里

居住，到底該如何落實(shí)？

生活環(huán)境，又有什么改變？

02

在城市的居住問(wèn)題，才是我們熟知的房地產(chǎn)行業(yè)

每一次城市化跨越式的發(fā)展，都會(huì)帶來(lái)地產(chǎn)行業(yè)和城市居住質(zhì)量的一次爆發(fā)和更新

改革開(kāi)放四十余年間，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從1978年的6.7平方米增長(zhǎng)到2022年的約40平方米

這場(chǎng)無(wú)聲的變革背后，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)整和居民生活理念轉(zhuǎn)變的共同結(jié)果

起步時(shí)代，強(qiáng)調(diào)的就是純剛需，能住就行

上世紀(jì)80年代，中國(guó)城市的住房狀況可以用“緊缺”二字概括

1985年城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅為6.3平方米，多數(shù)家庭居住條件擁擠

第一代“老公房”成為這一時(shí)期中國(guó)住房的典型代表

這些建筑大多為五六層磚混結(jié)構(gòu)，戶(hù)型單一，功能簡(jiǎn)單

老公房 彭三小區(qū)，圖源：文匯網(wǎng)

上海的“工人新村”、北京的“大雜院”就是這一時(shí)期的產(chǎn)物

解決的居住問(wèn)題，是從0到1，有就行

建造標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施匱乏

廚衛(wèi)共用是普遍現(xiàn)象，獨(dú)立衛(wèi)生間是奢侈配置

隨后便進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代：批量化的商品房

1998年，住房市場(chǎng)化改革拉開(kāi)序幕

國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式終止福利分房制度，住房全面走向商品化

第二代住房模式誕生了

“商品房”概念開(kāi)始深入人心，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)成為主流

開(kāi)發(fā)商為了追求建設(shè)效率，開(kāi)始大量建造戶(hù)型相似的住宅樓

“兩室一廳”、“兩室兩廳”成為這一時(shí)期的標(biāo)準(zhǔn)配置，電梯逐漸成為多層住宅的標(biāo)配

2000年至2010年，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積年均增長(zhǎng)19.3%

住房自有率迅速提高

這一時(shí)期的住房解決了從“有”到“均”的問(wèn)題

但產(chǎn)品的質(zhì)量屢遭吐槽：隔音效果差、戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、公共空間狹小等

房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始分化，不同城市、不同區(qū)位的房?jī)r(jià)差異也在這段時(shí)間迅速分化

土地對(duì)于房?jī)r(jià)的決定性作用似乎成為真理

2005年，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為3168元/平方米，而北京、上海等一線城市已遠(yuǎn)超這一水平

到了改善時(shí)代：追求品質(zhì)與附加價(jià)值

第三代住房特征鮮明：面積增大，室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化，小區(qū)配套設(shè)施成為購(gòu)房者的重要考量因素

居住價(jià)值和情緒價(jià)值開(kāi)始崛起，就此“品質(zhì)改善型”需求也開(kāi)始崛起

購(gòu)房者不再僅僅滿(mǎn)足于基本的居住功能，開(kāi)始關(guān)注小區(qū)環(huán)境、安保條件、會(huì)所休閑、運(yùn)動(dòng)健身等附加價(jià)值

戶(hù)型設(shè)計(jì)也更加人性化，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、通風(fēng)采光等因素被納入考量

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始注重品牌建設(shè)和產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)

典型品質(zhì)住宅會(huì)所，圖源：南京天琴華樟?xí)鶎?shí)景

這也就是我們說(shuō)的“好房子”趨勢(shì)的基礎(chǔ)

在規(guī)?；臅r(shí)代，已經(jīng)有企業(yè)悄然開(kāi)始深耕質(zhì)量

當(dāng)潮水褪去，這些用品質(zhì)打動(dòng)人的企業(yè)的價(jià)值開(kāi)始超脫普漲環(huán)境，顯示出品質(zhì)的溢價(jià)

而此時(shí)此刻和下一代，也就是真正的轉(zhuǎn)型時(shí)代

高質(zhì)量和好房子將會(huì)以前所未有的速度變革

當(dāng)住房需求進(jìn)入了第四代發(fā)展階段，市場(chǎng)從投資屬性向居住屬性回歸

而分化的境遇下，考驗(yàn)的其實(shí)是對(duì)未來(lái)生活的想象

這一階段，購(gòu)房者更加理性和專(zhuān)業(yè)

他們不僅關(guān)注房屋本身的質(zhì)量，也關(guān)注建筑節(jié)能、智慧社區(qū)、綠色生態(tài)等綜合性能

這就是我們經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正面臨最為深刻的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型

2021年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，明確提出推進(jìn)建筑工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級(jí)

圖源：《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

研究表明，超過(guò)60%的購(gòu)房者將“居住舒適度”作為首要考慮因素，高于地理位置和投資潛力

第四代住宅的趨勢(shì)，最重要的根本就不是所謂的“大露臺(tái)”，高贈(zèng)送面積等等

四代宅核心的變革是：讓高品質(zhì)的住宅不僅僅是豪宅的標(biāo)配，而是成為居住需求的共識(shí)

換句話(huà)說(shuō)，四代宅將會(huì)給更多人帶來(lái)對(duì)居住品質(zhì)底線的提升

03

每一次的變革似乎給出了下一輪居住的變化方向

一輪又一輪的變化似乎推進(jìn)得順理成章

正如那句話(huà)“只有用盡全力，才能毫不費(fèi)力”一樣

這樣的順，背后又這多方面、多年持續(xù)的努力

是一條不斷批判性繼承的前進(jìn)之路

城市化是一個(gè)不可逆的過(guò)程，目前的土地和戶(hù)籍改革都承認(rèn)了這種不可逆性。在發(fā)展過(guò)程中遭遇沖擊，回到鄉(xiāng)村可能是權(quán)宜之計(jì)，但不是真正有效的長(zhǎng)期緩沖機(jī)制。還是要在城市中建立緩沖機(jī)制，加大教育、醫(yī)療、住房等支出，讓人在城市中安居樂(lè)業(yè)。
《置身事內(nèi)》蘭小歡

第一步，動(dòng)戶(hù)籍，本質(zhì)是動(dòng)福利

從“戶(hù)口綁福利”到“跟人走”，說(shuō)了很多年，現(xiàn)在進(jìn)入攻堅(jiān)期

目標(biāo)很明確：到2027年，基本公共教育要初步實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)均衡；到2035年，絕大多數(shù)縣城義務(wù)教育都要優(yōu)質(zhì)均衡

醫(yī)保變革速度其實(shí)更快

很多地方已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“常住就能參保”，異地就醫(yī)備案也越來(lái)越簡(jiǎn)單

這相當(dāng)于對(duì)近兩億城鎮(zhèn)常住人口，給出一個(gè)扎實(shí)的承諾：

你來(lái)建設(shè)城市，城市反饋你應(yīng)有的保障

當(dāng)然，這筆錢(qián)誰(shuí)來(lái)出？中央和地方都在算賬

壓力不小，所以推進(jìn)是漸進(jìn)式的

第二步，調(diào)土地，本質(zhì)是換玩法

過(guò)去地方政府靠賣(mài)地掙錢(qián)，思維是“擴(kuò)張?jiān)贁U(kuò)張”，結(jié)果地價(jià)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，大家都懂

現(xiàn)在風(fēng)向徹底轉(zhuǎn)了，核心就一句話(huà)：存量時(shí)代，精細(xì)運(yùn)營(yíng)

比如上海閔行區(qū)2026年的供地計(jì)劃，產(chǎn)業(yè)用地（80-100公頃）遠(yuǎn)遠(yuǎn)多過(guò)商品住宅（40-50公頃），還單獨(dú)列出了租賃和保障房用地

圖源：上海市閔行區(qū)人民政府官網(wǎng)

不只是寸土寸金的一線城市

甘肅華池縣同樣在強(qiáng)調(diào)“消化存量”“節(jié)約集約用地”

當(dāng)土地財(cái)政的老路走不動(dòng)了，地方發(fā)展邏輯正在從“一次性賣(mài)地”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)與人”

第三步，攻服務(wù)，本質(zhì)是精準(zhǔn)匹配

人口在流動(dòng)，資源卻按靜態(tài)戶(hù)籍配置，結(jié)果就是：流入地?cái)D爆，流出地空校

現(xiàn)在的改革方向叫“人地錢(qián)掛鉤”——錢(qián)隨人走，編制也可能跟著人動(dòng)

一些省份已經(jīng)開(kāi)始用大數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)學(xué)齡人口變化

提前布局學(xué)校、調(diào)配教師

編制也在嘗試彈性管理，讓老師能在區(qū)域里流動(dòng)起來(lái)

資源不再錯(cuò)配，而是追著人精準(zhǔn)適配

第四步，建市場(chǎng)，本質(zhì)是打破結(jié)界

最后這步很多人沒(méi)注意，但可能是最根本的——建設(shè)“全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)”

2025年省際貿(mào)易額占全國(guó)銷(xiāo)售額比重已升至41.1%，物流成本占比在下降

這說(shuō)明要素正在更自由地跨省流動(dòng)

國(guó)家也在出臺(tái)“負(fù)面清單”，明確禁止各地搞政策洼地、惡性競(jìng)爭(zhēng)

就像蘭小歡教授在《置身事內(nèi)》里說(shuō)的：

終結(jié)“競(jìng)次”游戲，才能讓每個(gè)地方好好發(fā)揮所長(zhǎng)，從互相搶變成合作贏

現(xiàn)在來(lái)看，發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題都在解決的路上

04

常常在想，為什么時(shí)代變了還要去看一些似乎過(guò)時(shí)的理論書(shū)籍

其實(shí)就是不斷糾偏當(dāng)下盲目短視的一種途徑

發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心就是理解發(fā)展過(guò)程，因此必須理解初始條件和路徑依賴(lài)，對(duì)“歷史”的延續(xù)性和強(qiáng)大力量心存敬畏，對(duì)簡(jiǎn)單套用外來(lái)理論心存疑慮。
《置身事內(nèi)》蘭小歡

用曾經(jīng)相似的窄面判斷結(jié)合真實(shí)的變化，去查驗(yàn)自己現(xiàn)在洞察事物的角度是否存在盲點(diǎn)

現(xiàn)在的市場(chǎng)情緒不算多好，隱隱約約還是透露出一種市場(chǎng)亡了的風(fēng)氣

但是回看之前的每一次唱衰和對(duì)于當(dāng)下挑戰(zhàn)的絕望

結(jié)果都通過(guò)一種換賽道和革新的方式渡過(guò)了一個(gè)個(gè)難關(guān)

曾經(jīng)的西方學(xué)術(shù)界擔(dān)心的：中國(guó)的快速城市化會(huì)導(dǎo)致巨人般的拉美國(guó)家，也沒(méi)有成為現(xiàn)實(shí)

城市快速擴(kuò)張的時(shí)候，唱衰城市發(fā)展的說(shuō)法，也被證明輕視了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的舉巨大需求量增長(zhǎng)

而戶(hù)籍制度，被看作城市化危機(jī)重重，可能崩盤(pán)的想法，其實(shí)忽略了戶(hù)籍制度本身也可以變

從發(fā)現(xiàn)問(wèn)題開(kāi)始，這個(gè)腳踏實(shí)地的國(guó)度就在找準(zhǔn)時(shí)機(jī)一步步進(jìn)行戶(hù)籍制度的變革

當(dāng)下看似消極的因素，如果本身進(jìn)行了轉(zhuǎn)變呢

拿著當(dāng)下的消極去看更遠(yuǎn)的問(wèn)題，似乎也是一場(chǎng)時(shí)代的刻舟求劍

作為行業(yè)的從業(yè)者，我依舊看好這個(gè)行業(yè)

因?yàn)樗^的消極因素，在看似不相關(guān)但有著千絲萬(wàn)縷的的領(lǐng)域始終在變