樓市，已經(jīng)降無可降！

原創(chuàng)道格道格財經(jīng)觀2026年2月14日 08:00河南標(biāo)題已修改

2月13日，國家統(tǒng)計局公布了2026年開年1月份70城商品住宅價格指數(shù)。

新建商品住宅環(huán)比：一線-0.3%；二線-0.3%；三線-0.4%

新建商品住宅同比：一線-2.1%；二線-2.9%；三線-3.9%

二手住宅環(huán)比：一線-0.5%；二線-0.5%；三線-0.6%

二手住宅同比：一線-7.6%；二線-6.2%；三線-6.1%

走勢很明顯：環(huán)比降幅收窄、同比降幅擴大。

同比是長期趨勢，環(huán)比是短期趨勢；環(huán)比收窄說明——樓市，短期已經(jīng)降無可降！

如此趨勢如果繼續(xù)，樓市的大底，大概率會在今年出現(xiàn)。

年初的時候，央媒有兩篇重要文章，一篇是說樓市的，《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》；一篇是說物價的，《積極推進物價合理回升》

兩篇文章通讀下來，基本上能代表高層對于整體市場的態(tài)度——

低物價已經(jīng)成為經(jīng)濟良性循環(huán)的梗阻，樓市也到了向左向右的關(guān)鍵節(jié)點。

基本的經(jīng)濟學(xué)原理，通縮的危害比通脹更大，看起來是錢更加值錢了，但是預(yù)期、收入和投資的不確定性更多。之前的文章里有分析點這里

樓市也是一樣。

正循環(huán)：樓價溫和的上漲→名義資產(chǎn)增加→存量房產(chǎn)持有并不進入市場→增量房產(chǎn)有序去化→居民資產(chǎn)負債表修復(fù)

負循環(huán)：樓價下跌→名義資產(chǎn)減少→存量房大批進入市場→市場供應(yīng)增加形成消化壓力→低價拋售進一步加速樓價下跌→資產(chǎn)負債表惡化

2026年第一個月，除北京之外的二手房市場銷量都有所增加；同期二手房掛牌量已經(jīng)開始減少，數(shù)據(jù)在前不久文章的鏈接點這里。

之所以會得出“樓市降無可降”的結(jié)論，取決于兩個基本判斷——

第一個：居民資產(chǎn)負債表不可能無限惡化。

100萬的房子，貸款70萬，名義負債率70%，加上30年利息的總合負債率已經(jīng)超過110%；房價下跌到70萬，名義負債率100%，總合負債率超過150%，再跌就是“資不抵債”；

當(dāng)房價跌破個人心理承受極限后，絕大多數(shù)業(yè)主寧可持有也不愿意賠本拋售；

所以，二手房價跌無可跌，撤牌成了保留資產(chǎn)等待翻盤機會的最優(yōu)選擇。

第二個：新房的迭代、成本限制，和開發(fā)商債務(wù)重組。

現(xiàn)在市場供應(yīng)的主流，是以四代宅為代表的好房子；

四代宅對三代宅是碾壓式的競爭關(guān)系，開發(fā)商可以承擔(dān)三代宅一定的賠本，但遠低于成本線的對四代宅的拋售，短中期內(nèi)幾乎沒有可能；

加之主要開發(fā)商已經(jīng)完成境外債務(wù)重組，正是需要業(yè)績?nèi)プC明自己的時候，三代宅的庫存進入合理區(qū)間后，產(chǎn)品一定是向性價比更高的四代住宅靠攏。

一月份的70城數(shù)據(jù)，短期內(nèi)還沒有完全的跡象表明樓市的大底已現(xiàn)，但樓價降無可降卻是一個真實存在的可能。

如是，今年樓市會不會出現(xiàn)大底，大概率會在下半年逐漸清晰。