作為新型基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心支柱，數(shù)據(jù)中心云計算、人工智能等創(chuàng)新科技提供源源不斷的動力。市場對數(shù)據(jù)中心與日俱增的需求也催生了全球各地建設(shè)數(shù)據(jù)中心的熱潮。近日，仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《2026年全球數(shù)據(jù)中心展望》報告指出，行業(yè)已邁入歷史性的擴(kuò)張階段。

據(jù)中國信通院數(shù)據(jù)，2024年全國數(shù)據(jù)中心用電量超過1660億千瓦時，約占全社會總用電量的1.68%，用電量同比增長10.7%，而同期全社會總用電量的增速為6.8%。中國信通院測算，高情景下，人工智能爆發(fā)增長，2030年中國算力中心用電或超過7000億千瓦時，占全社會用電量5.3%；低情景下，人工智能慢速增長，2030年中國算力中心用電將達(dá)到3000億千瓦時左右，占全社會用電量2.3%。總體來看，數(shù)據(jù)中心的用電量占社會總用電量的比例都在提升。

報告指出，數(shù)據(jù)中心行業(yè)的持續(xù)高增長，標(biāo)志著算力基礎(chǔ)設(shè)施正在成為與辦公空間、生產(chǎn)工廠同等重要的戰(zhàn)略性不動產(chǎn)配置。預(yù)計到2030年，全球數(shù)據(jù)中心總?cè)萘繉⒂?03GW增至200GW，增幅接近一倍。其中亞太地區(qū)容量預(yù)計從32GW增長至57GW，復(fù)合年增長率達(dá)12%。與此同時，超大規(guī)模企業(yè)通過“自建+租賃”雙軌策略，是推動增長的核心力量。

面對安全、合規(guī)與性能要求，企業(yè)越來越多地采用整合“本地自建設(shè)施、第三方托管服務(wù)、超大規(guī)模云平臺以及分布式邊緣節(jié)點”的混合架構(gòu)模式。這種組合允許企業(yè)：將敏感的核心業(yè)務(wù)保留在本地數(shù)據(jù)中心；將需要穩(wěn)定環(huán)境但無需自建的基礎(chǔ)負(fù)載遷入提供靈活空間的托管機(jī)房；利用超大規(guī)模云的彈性和先進(jìn)服務(wù)處理可變工作負(fù)載與創(chuàng)新應(yīng)用；同時在網(wǎng)絡(luò)邊緣部署計算能力，以滿足物聯(lián)網(wǎng)、實時交互等場景下的超低延遲需求。在此模式下，企業(yè)一方面壓縮本地設(shè)施規(guī)模，另一方面保留關(guān)鍵負(fù)載的駐場處理能力。因此，前置性規(guī)劃至關(guān)重要——例如在企業(yè)房地產(chǎn)決策早期即對接電網(wǎng)與分布式發(fā)電資源，鎖定長期電力容量；通過預(yù)租或分階段承租對沖租金與電力緊缺風(fēng)險；同時在設(shè)計中預(yù)留高密度算力與液冷系統(tǒng)的升級空間，并采用模塊化架構(gòu)提升應(yīng)對施工延期、設(shè)備交付延遲及成本通脹的能力，實現(xiàn)成本效率與運營彈性的動態(tài)平衡。

在報告中，仲量聯(lián)行預(yù)計到2030年，人工智能（AI）工作負(fù)載將占全球數(shù)據(jù)中心容量的一半，其中推理解算將自2027年前后超越訓(xùn)練，成為主導(dǎo)性需求。而當(dāng)前AI需求占所有數(shù)據(jù)中心工作負(fù)載的四分之一左右，這一顯著變化正在重塑數(shù)據(jù)中心的技術(shù)架構(gòu)與空間形態(tài)——AI訓(xùn)練和推理對算力與能耗的要求遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)負(fù)載，單機(jī)柜功率密度提升至40至100+KW，遠(yuǎn)高于當(dāng)前平均低于20KW的單機(jī)柜功率密度；而當(dāng)這一數(shù)值超過20KW時，傳統(tǒng)風(fēng)冷技術(shù)便不再奏效，液冷技術(shù)便成為必須方案，因此，液冷系統(tǒng)從“可選項”變?yōu)椤皹?biāo)配”等都將是數(shù)據(jù)中心顯著的變化。

鑒于AI專用數(shù)據(jù)中心是典型的“能源消耗大戶”，能源轉(zhuǎn)型也是未來數(shù)據(jù)中心建設(shè)的必然趨勢。報告指出，太陽能在2026年就將占到全球可再生能源裝機(jī)容量近半數(shù)。同時，亞太地區(qū)將在數(shù)據(jù)中心轉(zhuǎn)向可再生能源方面占據(jù)主導(dǎo)地位，預(yù)計到2030年，全球太陽能裝機(jī)容量中將會有近4000GW來自亞太，而中國將貢獻(xiàn)約80%的增長。這一趨勢與更廣闊的能源轉(zhuǎn)型背景一致：根據(jù)國際能源署報告，中國在全球范圍內(nèi)的可再生能源新增裝機(jī)領(lǐng)域保持主導(dǎo)，預(yù)計到2030年將貢獻(xiàn)全球新增可再生能源發(fā)電量的60%。

數(shù)據(jù)中心的建設(shè)狂潮也引發(fā)了有關(guān)這一領(lǐng)域是否出現(xiàn)泡沫的擔(dān)憂。對此，報告指出，相關(guān)房地產(chǎn)指標(biāo)表明該行業(yè)依然健康。截至2025年底，全球數(shù)據(jù)中心使用率高達(dá)97%，在建項目中已有77%已獲預(yù)租，并未出現(xiàn)過度空置或無序擴(kuò)張的跡象。同時，市場需求并不全然依賴人工智能：數(shù)據(jù)生成與存儲、網(wǎng)絡(luò)流量及云服務(wù)收入均保持著超過20%的長期復(fù)合年增長率，這些持續(xù)增長的需求因素，將有力推動行業(yè)的結(jié)構(gòu)性升級與長期擴(kuò)張，而非短暫虛浮的泡沫式繁榮。

從投資角度來看，數(shù)據(jù)中心目前是商業(yè)地產(chǎn)中最具吸引力的資產(chǎn)類別之一。自2020年以來，全球數(shù)據(jù)中心直接投資交易額已達(dá)約750億美元，并購規(guī)模已超過3000億美元。預(yù)計在今年，全球數(shù)據(jù)中心核心基金規(guī)模將突破500億美元、目標(biāo)回報率在10%以上。

據(jù)中國信通院數(shù)據(jù)，中國數(shù)據(jù)中心行業(yè)市場規(guī)模從2019年的878億元增長至2024年的3048億元，年復(fù)合增長率為28.26%。

隨著AI算力需求激增，作為底層基礎(chǔ)設(shè)施的數(shù)據(jù)中心需求持續(xù)擴(kuò)大。2025年上半年，中國數(shù)據(jù)中心新增交付容量已超往年全年水平。據(jù)中國信通院數(shù)據(jù)，截至2024年底，中國在用數(shù)據(jù)中心機(jī)架規(guī)模達(dá)900萬架（標(biāo)準(zhǔn)2.5kW/機(jī)柜），同比增長11.11%。2017-2024年間，規(guī)模年均復(fù)合增長率達(dá)23.35%；2024年增速有所回落，可能與基數(shù)擴(kuò)大及行業(yè)算力資源優(yōu)化有關(guān)。至2025年6月底，機(jī)架規(guī)模已增至1085萬架，較2024年底新增185萬架，對應(yīng)IT負(fù)載約4.63GW。

全球范圍內(nèi)，傳統(tǒng)銀行融資已難以滿足行業(yè)高速擴(kuò)張的資金需求，資產(chǎn)證券化成為關(guān)鍵路徑。以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的ABS和CMBS發(fā)行量自2020年起幾乎每年翻倍，2026年有望達(dá)500億美元。

在中國，2025年8月，首批數(shù)據(jù)中心公募REITs——南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT分別在滬深交易所上市，以及近日世紀(jì)互聯(lián)兩單IDC機(jī)構(gòu)間REITs（持有型不動產(chǎn)ABS）——國金資管-世紀(jì)烏蘭數(shù)據(jù)中心持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃和國金資管-世紀(jì)泓源數(shù)據(jù)中心持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃成功發(fā)行。這些實踐印證了報告中的觀點：包括中國在內(nèi)的亞太地區(qū)，以數(shù)據(jù)中心為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行量將顯著增長，也反映出長期資本對這一資產(chǎn)類別的信心。