萬科棠月東方是今年昆明上市的第一個項目，產品、價格、銷售狀況都有很強的風向標意義。2月1日，棠月東方已經開售，首開的162套住宅均價1.56萬/平米，由于到今天賣了還不到一周，評價銷售狀況為時尚早，倒是棠月東方的產品很值得說道說道。

棠月東方樣板間

棠月東方不是第四代住宅，但屬于新規(guī)設計，有兩個特點很可能成為今年乃至以后昆明新規(guī)改善住宅的基本設計方向。

首先是得房率更高了。

從前年開始，昆明上市新盤就開始卷得房率，四代宅就不說了，高贈送本來就屬于“基操”，三代新規(guī)項目的得房率也在不斷攀升，但在去年，非四代新規(guī)項目的得房率還只能做到個別戶型超過100%，還有些戶型只能做到90%左右的得房率，雖然比起傳統(tǒng)舊規(guī)項目已經高了很多，但和四代宅比起來仍有差距。

棠月東方卻不一樣，首開的3個戶型得房率都超過了100%，最低的也有108%，最高的128平米 戶型則達到了112%。相信這將是今后昆明新規(guī)非四代宅項目在設計上的一條基線，即得房率超100%。

棠月東方128平米戶型的得房率達到112%

得房率如何才能超過100%，棠月東方也做了很好的示范，基本是三大招：

第一：在規(guī)劃許可范圍內盡可能擴大陽臺，然后通過封閉陽臺擴大客廳面積。

第二：加一圈飄窗，可以有效增加臥室、衛(wèi)生間等功能空間的實得面積。

第三：充分利用設備平臺和獨立電梯間（如果有的話）。

不過和四代宅相比，三代新規(guī)住宅在得房率上仍有差距，因為四代宅動輒得房率就在130%，但三代新規(guī)住宅，也即俗稱的3.5代宅有一個好處，即贈送面積是通過陽臺、飄窗、設備平臺以及入戶廳實現(xiàn)的，贈送面積的分布更為平均，戶型設計更為合理，而且現(xiàn)在昆明新規(guī)項目基本都是統(tǒng)一全封閉陽臺，贈送面積的使用價值和利用率更高。

棠月東方通過封閉陽臺擴大了客廳面積

四代宅的得房率雖然更高，可是外挑花園就占了很大的比例，功能相對單一，利用率也不及全封閉陽臺。這就看購房者更看重實用性還是空中花園增加的生活情趣。

其次是雙套房戶型面積段降低，有望成為改善房主流。

雙套房以往在昆明基本是大戶型專屬，一般都要差不多160平米以上的大戶型，才考慮雙套房，但萬科棠月東方在143平米戶型中就做到了四房+雙套房+大橫廳設計，更大的176平米戶型就更不用說，只有最小的128平米戶型是一個套房。

棠月東方143平米四居室雙套房戶型

棠月東方這種戶型設計，其實代表著昆明今后改善型住宅的發(fā)展方向，即增加套房，提高居住舒適度。去年龍湖峯萃推出的259平米大平層總共有4個套房，當時還有人笑話說適合開民宿，但實際上這個戶型銷售狀況良好，去年開售后成為昆明賣得最好的2萬+產品，可見多套房住宅很受市場歡迎。

套房能極大提高居住舒適性

棠月東方能夠在更小的戶型實現(xiàn)雙套房設計，讓雙套房住宅進一步下沉，當然也是得益于高得房率帶來的高贈送，才能在143平米的市場主力戶型中做到既有雙套房，又有大橫廳。

棠月東方在某種程度上來說其實可以算是桂語東方的續(xù)作，桂語東方是去年昆明暢銷紅盤，產品本身就比較過硬，棠月東方又進行了升級，這種變化基本上代表了今年乃至以后昆明好房子的設計趨勢。