萬科棠月東方是今年昆明上市的第一個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品、價(jià)格、銷售狀況都有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。2月1日，棠月東方已經(jīng)開售，首開的162套住宅均價(jià)1.56萬/平米，由于到今天賣了還不到一周，評(píng)價(jià)銷售狀況為時(shí)尚早，倒是棠月東方的產(chǎn)品很值得說道說道。

棠月東方樣板間

棠月東方不是第四代住宅，但屬于新規(guī)設(shè)計(jì)，有兩個(gè)特點(diǎn)很可能成為今年乃至以后昆明新規(guī)改善住宅的基本設(shè)計(jì)方向。

首先是得房率更高了。

從前年開始，昆明上市新盤就開始卷得房率，四代宅就不說了，高贈(zèng)送本來就屬于“基操”，三代新規(guī)項(xiàng)目的得房率也在不斷攀升，但在去年，非四代新規(guī)項(xiàng)目的得房率還只能做到個(gè)別戶型超過100%，還有些戶型只能做到90%左右的得房率，雖然比起傳統(tǒng)舊規(guī)項(xiàng)目已經(jīng)高了很多，但和四代宅比起來仍有差距。

棠月東方卻不一樣，首開的3個(gè)戶型得房率都超過了100%，最低的也有108%，最高的128平米 戶型則達(dá)到了112%。相信這將是今后昆明新規(guī)非四代宅項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的一條基線，即得房率超100%。

棠月東方128平米戶型的得房率達(dá)到112%

得房率如何才能超過100%，棠月東方也做了很好的示范，基本是三大招：

第一：在規(guī)劃許可范圍內(nèi)盡可能擴(kuò)大陽臺(tái)，然后通過封閉陽臺(tái)擴(kuò)大客廳面積。

第二：加一圈飄窗，可以有效增加臥室、衛(wèi)生間等功能空間的實(shí)得面積。

第三：充分利用設(shè)備平臺(tái)和獨(dú)立電梯間（如果有的話）。

不過和四代宅相比，三代新規(guī)住宅在得房率上仍有差距，因?yàn)樗拇瑒?dòng)輒得房率就在130%，但三代新規(guī)住宅，也即俗稱的3.5代宅有一個(gè)好處，即贈(zèng)送面積是通過陽臺(tái)、飄窗、設(shè)備平臺(tái)以及入戶廳實(shí)現(xiàn)的，贈(zèng)送面積的分布更為平均，戶型設(shè)計(jì)更為合理，而且現(xiàn)在昆明新規(guī)項(xiàng)目基本都是統(tǒng)一全封閉陽臺(tái)，贈(zèng)送面積的使用價(jià)值和利用率更高。

棠月東方通過封閉陽臺(tái)擴(kuò)大了客廳面積

四代宅的得房率雖然更高，可是外挑花園就占了很大的比例，功能相對(duì)單一，利用率也不及全封閉陽臺(tái)。這就看購(gòu)房者更看重實(shí)用性還是空中花園增加的生活情趣。

其次是雙套房戶型面積段降低，有望成為改善房主流。

雙套房以往在昆明基本是大戶型專屬，一般都要差不多160平米以上的大戶型，才考慮雙套房，但萬科棠月東方在143平米戶型中就做到了四房+雙套房+大橫廳設(shè)計(jì)，更大的176平米戶型就更不用說，只有最小的128平米戶型是一個(gè)套房。

棠月東方143平米四居室雙套房戶型

棠月東方這種戶型設(shè)計(jì)，其實(shí)代表著昆明今后改善型住宅的發(fā)展方向，即增加套房，提高居住舒適度。去年龍湖峯萃推出的259平米大平層總共有4個(gè)套房，當(dāng)時(shí)還有人笑話說適合開民宿，但實(shí)際上這個(gè)戶型銷售狀況良好，去年開售后成為昆明賣得最好的2萬+產(chǎn)品，可見多套房住宅很受市場(chǎng)歡迎。

套房能極大提高居住舒適性

棠月東方能夠在更小的戶型實(shí)現(xiàn)雙套房設(shè)計(jì)，讓雙套房住宅進(jìn)一步下沉，當(dāng)然也是得益于高得房率帶來的高贈(zèng)送，才能在143平米的市場(chǎng)主力戶型中做到既有雙套房，又有大橫廳。

棠月東方在某種程度上來說其實(shí)可以算是桂語東方的續(xù)作，桂語東方是去年昆明暢銷紅盤，產(chǎn)品本身就比較過硬，棠月東方又進(jìn)行了升級(jí)，這種變化基本上代表了今年乃至以后昆明好房子的設(shè)計(jì)趨勢(shì)。