2026年1月，上海二手房交出了一份足以提振市場(chǎng)的成績(jī)單：成交量達(dá)到22834套，同比上漲24.18%，增加4447套，不僅是近五年同期新高，更是繼2025年11月、12月之后，連續(xù)第三個(gè)月成交量站穩(wěn)2.2萬(wàn)套關(guān)口。

單日成交數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)市場(chǎng)的活躍度：本月單日成交破千套成為常態(tài)，1月17日成交更是達(dá)到1201套，這已是當(dāng)月第三次單日成交破千，這樣的高頻成交態(tài)勢(shì)，在近三年的1月樓市中極為罕見(jiàn)。

在成交增加的同時(shí)，庫(kù)存去化也在加速——上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，二手房庫(kù)存掛牌量已連續(xù)9個(gè)月下降，當(dāng)前庫(kù)存量較2025年1月下降20%左右，截至1月底，上海二手房掛牌量已降至14萬(wàn)套，較歷史峰值減少近3萬(wàn)套，處于近年來(lái)的歷史低位。

市場(chǎng)流通效率的明顯提升，讓供需關(guān)系逐漸趨于平衡。

在之前的文章中，我們就說(shuō)過(guò)，支撐這份熱度的核心，是剛需群體的集體入場(chǎng)，而這背后是價(jià)格回歸理性后的必然結(jié)果。

經(jīng)過(guò)兩年多的市場(chǎng)調(diào)整，上海不少板塊的購(gòu)房門檻已悄然下降，從曾經(jīng)的300萬(wàn)元級(jí)別回落至200萬(wàn)元左右，這直接激活了長(zhǎng)期觀望的剛需群體。

有數(shù)據(jù)為證：58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，1月上海二手房市場(chǎng)，低總價(jià)房源成為市場(chǎng)核心驅(qū)動(dòng)力，300萬(wàn)元以下低價(jià)房成交占比接近一半，其中200萬(wàn)元以下房源成交占比更是達(dá)到49.5%，而總價(jià)高于600萬(wàn)元的中高端房源，成交占比不足14%。

從環(huán)線分布來(lái)看，分化同樣明顯：外環(huán)以外成交占比最高且持續(xù)增長(zhǎng)，反映出郊區(qū)及新興區(qū)域的剛需交易活躍度；內(nèi)中環(huán)間成交環(huán)比顯著增長(zhǎng)，顯示改善型需求仍在逐步釋放；而中環(huán)內(nèi)的“老小”房源憑借地段和配套優(yōu)勢(shì)，成交占比也在攀升。

不同于以往“一刀切”的市場(chǎng)走勢(shì)，本月上海樓市的核心邏輯已從“全面漲跌”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性重構(gòu)”。很多人被二手房的亮眼數(shù)據(jù)裹挾，高呼“樓市回暖”，但結(jié)合真實(shí)成交數(shù)據(jù)、庫(kù)存變化及行業(yè)動(dòng)態(tài)來(lái)看，這并非全面復(fù)蘇的信號(hào)，而是供需失衡緩解、購(gòu)房者心態(tài)回歸理性后的階段性企穩(wěn)——不是投資熱情回潮，而是真實(shí)居住需求的落地。

這也是讀懂當(dāng)下上海樓市最關(guān)鍵的前提。

另一方面，1月二手房成交量創(chuàng)五年新高，確實(shí)也存在別的客觀因素的影響。

2026年春節(jié)較晚，往年春節(jié)后集中釋放的子女入學(xué)購(gòu)房需求，部分提前到1月釋放；同時(shí)，2025年末降低增值稅、延續(xù)換房退稅等政策的余熱，也在一定程度上降低了交易成本，提振了剛需群體的入市信心。

所以，對(duì)于未來(lái)二手房市場(chǎng)的走勢(shì)，總體來(lái)看，受限于改善需求釋放緩慢、高總價(jià)房源去化乏力，二手房?jī)r(jià)格將維持“穩(wěn)中有升、局部波動(dòng)”的態(tài)勢(shì)，議價(jià)空間可能進(jìn)一步收窄，但大幅上漲的可能性極低。同時(shí)，庫(kù)存連續(xù)9個(gè)月下降的趨勢(shì)若能持續(xù)，供需平衡將進(jìn)一步鞏固，市場(chǎng)信心有望逐步回歸常態(tài)。

與二手房市場(chǎng)的熱鬧形成鮮明對(duì)比，2026年1月上海新房市場(chǎng)當(dāng)月成交14988套，雖同比大幅上漲36.68%，但環(huán)比下降23.31%，回歸傳統(tǒng)淡季的正常節(jié)奏。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)下最需要摒棄的是“追漲殺跌”的盲目心態(tài)：剛需群體可以抓住當(dāng)前二手房的窗口，重點(diǎn)關(guān)注低總價(jià)、高流通性的剛需房源，優(yōu)先選擇配套完善、交通便捷的區(qū)域；改善群體則無(wú)需急于入手，可重點(diǎn)觀望核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)新房和二手房，等待合適的價(jià)格和房源，同時(shí)警惕遠(yuǎn)郊區(qū)域的去化風(fēng)險(xiǎn)。