這幾年房?jī)r(jià)普遍下滑，幾乎沒(méi)有任何一個(gè)區(qū)域幸免于難。

這是大行情問(wèn)題，沒(méi)辦法。

有些局部區(qū)域更慘，下滑幅度明顯超過(guò)大盤(pán)，比如唐鎮(zhèn)。

唐鎮(zhèn)、大虹橋曾經(jīng)是樓市頂流，高峰期二手房突破10萬(wàn)。

現(xiàn)在浦發(fā)羅蘭成交6萬(wàn)左右，下滑了40%以上。

很多老破小，尤其是郊區(qū)，降幅比這個(gè)還大。

千萬(wàn)級(jí)次新房中，降40%以上的就不多了。

唐鎮(zhèn)下滑這么猛，是因?yàn)橹皾q太多。

其實(shí)這個(gè)價(jià)格也就回到2020年大漲前，不算跌穿。

2020年之前，唐鎮(zhèn)次新房單價(jià)不到6萬(wàn)，仁恒東郊花園好點(diǎn)，6萬(wàn)出點(diǎn)頭。

這個(gè)價(jià)格沒(méi)有明顯比周邊兄弟更貴。

比如周浦康橋地區(qū)，離陸家嘴距離跟唐鎮(zhèn)差不多，房?jī)r(jià)也差不多。

2020年之前周康地區(qū)標(biāo)桿是中駿柏景灣等等，單價(jià)也要6萬(wàn)多。

二梯隊(duì)小區(qū)綠地東上海，單價(jià)5萬(wàn)左右。

可以說(shuō)那個(gè)時(shí)代，周浦康橋和唐鎮(zhèn)房?jī)r(jià)基本一個(gè)梯隊(duì)。

川沙比他們遠(yuǎn)點(diǎn)，房?jī)r(jià)也低一點(diǎn)。標(biāo)桿小區(qū)凱佳公寓、陽(yáng)光城榆景灣5萬(wàn)左右，很合理。

2020年之前，這個(gè)價(jià)格體系市場(chǎng)很認(rèn)可，非常穩(wěn)固。

唐鎮(zhèn)浦發(fā)羅蘭翡麗、仁恒東郊花園、大名城紫金九號(hào)號(hào)稱三兄弟，品質(zhì)比周康林海公路那邊的小區(qū)略高。

稍微貴點(diǎn)也正常。

整體浦東外環(huán)是一個(gè)梯隊(duì)。

2020年下半年市場(chǎng)變天了。

那一年，大疫剛開(kāi)始，房?jī)r(jià)卻迎來(lái)暴漲。

聯(lián)洋直接由9萬(wàn)漲到14、15萬(wàn)，張江學(xué)區(qū)房原來(lái)1000萬(wàn)出頭，后來(lái)直接要1500萬(wàn)。

那一年是學(xué)區(qū)房高峰，公民同招、民辦搖號(hào)等措施下來(lái)，民辦學(xué)校價(jià)值直線下滑，公辦學(xué)校瞬間火爆。

尤其是九年一貫制的，特別火。

那次行情，領(lǐng)漲的就是學(xué)區(qū)+品質(zhì)小區(qū)+地段的組合。

符合這三點(diǎn)的，沒(méi)有不大漲的。

聯(lián)洋、大寧、新江灣、古美等等。

聯(lián)洋、大寧、新江灣紛紛漲到1500萬(wàn)以上。

房?jī)r(jià)漲了，預(yù)算不能同比例提高。

原來(lái)盯著這些區(qū)域的中產(chǎn)家庭買(mǎi)不起了，只能看看外環(huán)。

浦東的家庭，優(yōu)先外溢到了唐鎮(zhèn)。

唐鎮(zhèn)能抓住這波紅利，優(yōu)勢(shì)很多。

最重要的當(dāng)然是學(xué)區(qū)，這里早就給了福外唐城，2020年建平培德也在施工了。

那個(gè)年代學(xué)區(qū)還沒(méi)泛濫，很多家長(zhǎng)看到建平、福外這樣的字眼還是走不動(dòng)道。

唐鎮(zhèn)也有好房子，浦發(fā)羅蘭翡麗、仁恒東郊花園、大名城紫金九號(hào)品質(zhì)在外環(huán)外獨(dú)一份。

雖然買(mǎi)不起聯(lián)洋了，雖然被趕去了外環(huán)外，但是我房子比聯(lián)洋好。

給了中產(chǎn)家庭極大的心理安慰。

唐鎮(zhèn)還有龍東高架，直插內(nèi)環(huán)，上班去陸家嘴、去張江都非常方便。

其他外環(huán)板塊都有些缺點(diǎn)。

川沙太遠(yuǎn)，觀瀾小學(xué)川沙中學(xué)只在當(dāng)?shù)赜忻袇^(qū)中產(chǎn)可不認(rèn)。

周浦是城鄉(xiāng)結(jié)合部，老房子太多，農(nóng)民房太多，滿足不了中產(chǎn)逼格。

手握1000萬(wàn)的中產(chǎn)家庭來(lái)了，唐鎮(zhèn)必須賣(mài)1000萬(wàn)。

你賣(mài)多少錢(qián)，取決于我有多少預(yù)算。

所以唐鎮(zhèn)三兄弟迅速由6萬(wàn)漲到10萬(wàn)，填補(bǔ)1000-1500萬(wàn)總價(jià)的市場(chǎng)空白。

你值不值這個(gè)價(jià)不重要，重要的是我沒(méi)得選。

你不需要證明自己值1000萬(wàn)，只需要證明自己比周浦、康橋好就行。

沒(méi)有抓住這些外溢的川沙，5萬(wàn)多漲到6萬(wàn)多。

沒(méi)有抓住這些外溢的周浦康橋，6萬(wàn)多到8萬(wàn)。但是小戶型多，總價(jià)也就六七百萬(wàn)。

唐鎮(zhèn)已經(jīng)明顯跟你們不是一個(gè)階層。

你們還是剛需，唐鎮(zhèn)已經(jīng)躋身中產(chǎn)。

1000多萬(wàn)的客戶，跟六七百萬(wàn)的，確實(shí)是存在鴻溝。

這就是環(huán)二經(jīng)常講的階層躍遷。

唐鎮(zhèn)那次大漲，完全是短期供需失衡，中產(chǎn)沒(méi)地方買(mǎi)。

這個(gè)邏輯環(huán)二早就講過(guò)了，也給大家提醒，不要高價(jià)接盤(pán)唐鎮(zhèn)。

2021年6月16日公開(kāi)寫(xiě)文章，讓大家不要去接盤(pán)了

文章里明確講了，唐鎮(zhèn)、臨港漲這么多、賣(mài)這么貴純粹是因?yàn)楣?yīng)少。

供應(yīng)量一上來(lái)，房?jī)r(jià)肯定頂不住。

后來(lái)不僅是唐鎮(zhèn)供應(yīng)量增加，全市都在增加。

尤其是1000-1500萬(wàn)的新房，翻倍增加。

浦東中環(huán)全面開(kāi)發(fā)，張家浜、北蔡楔形綠地、新楊思、前灘南，輪番上演。

1000-1500萬(wàn)的客戶盡入吾彀中矣。

中環(huán)新房就像黑洞一樣，千萬(wàn)級(jí)客戶很難跑到外環(huán)外。

恰好這幾年學(xué)區(qū)概念下滑，品質(zhì)概念上升，唐鎮(zhèn)優(yōu)勢(shì)又縮水。

1000-1500萬(wàn)的客戶拋棄唐鎮(zhèn)，能來(lái)接盤(pán)的只有600-1000萬(wàn)的客戶。

唐鎮(zhèn)又回到了起點(diǎn)。

公平的說(shuō)，唐鎮(zhèn)沒(méi)有跑輸大盤(pán)。

2020年唐鎮(zhèn)、周康起點(diǎn)都是6萬(wàn)，現(xiàn)在也都是6萬(wàn)，大家表現(xiàn)差不多。

不同的是，唐鎮(zhèn)曾經(jīng)沖到10萬(wàn)，現(xiàn)在回到6萬(wàn)，跌的更痛。

周浦只沖到8萬(wàn)，現(xiàn)在跌回6萬(wàn)，大家感受好一些。

不同的是唐鎮(zhèn)樓市沒(méi)有洗牌，三兄弟還是標(biāo)桿，后來(lái)開(kāi)發(fā)的融創(chuàng)未來(lái)金融城不給力。

周康大洗牌，后來(lái)開(kāi)發(fā)的新城西岸公園、仁恒珊瑚世紀(jì)成了標(biāo)桿。

這兩個(gè)標(biāo)桿代表周康賣(mài)到6萬(wàn)多，中駿柏景灣已經(jīng)跌到了5萬(wàn)多，實(shí)際保值性還不如唐鎮(zhèn)。

回顧這次周期，唐鎮(zhèn)經(jīng)歷這樣大的波動(dòng)，核心是短期唐鎮(zhèn)晉升了中產(chǎn)。

其實(shí)大虹橋也一樣，曾經(jīng)短期夠到了千萬(wàn)級(jí)中產(chǎn)。

川沙、周浦、康橋，九亭、江橋、南翔始終是剛需地段。

現(xiàn)在中產(chǎn)地段泛濫，不需要大虹橋、唐鎮(zhèn)當(dāng)中產(chǎn)備選，他們又回到了剛需定位。

現(xiàn)在唐鎮(zhèn)6萬(wàn)多二手房賣(mài)的很好，大虹橋5萬(wàn)多賣(mài)的很好，房?jī)r(jià)基本都觸底了。

不管怎樣，唐鎮(zhèn)就是比周浦、康橋宜居，就是比川沙地段好。

唐鎮(zhèn)的普通小區(qū)融創(chuàng)未來(lái)金融城，房?jī)r(jià)跟周浦、康橋沒(méi)區(qū)別，說(shuō)明唐鎮(zhèn)整體已經(jīng)沒(méi)有泡沫。

唐鎮(zhèn)三兄弟貴一點(diǎn)，是因?yàn)槠焚|(zhì)還是夠硬，領(lǐng)跑外環(huán)。

唐鎮(zhèn)三兄弟學(xué)區(qū)也培養(yǎng)了一段時(shí)間，得到了很多家庭認(rèn)可。

品質(zhì)+學(xué)區(qū)+高架，有一點(diǎn)溢價(jià)也正常。

更重要的是，浦東抓住了這次機(jī)會(huì)，直接把唐鎮(zhèn)新房拔到了8萬(wàn)以上。

新房是市場(chǎng)的錨，新房錨定在8萬(wàn)，二手房就有了下限。

周浦、康橋、川沙一帶，還是6萬(wàn)多，浦東外環(huán)還是拉開(kāi)了梯隊(duì)。

可惜的是大虹橋，沒(méi)抓住這次機(jī)會(huì)，新房還是6萬(wàn)，甚至不到6萬(wàn)（《大虹橋，做錯(cuò)了一件事》）。

大虹橋的房?jī)r(jià)錨定，跟南翔、九亭、江橋差距不大。

給了一個(gè)大大的房?jī)r(jià)上限，給限死了。

看得見(jiàn)的將來(lái)，唐鎮(zhèn)定位還是比周浦、康橋、川沙高，房?jī)r(jià)一定比他們貴。

如果運(yùn)氣很差，后面房?jī)r(jià)沒(méi)有大漲，唐鎮(zhèn)始終是剛需區(qū)域，那價(jià)差就維持現(xiàn)在。

如果運(yùn)氣好一些，后面大行情啟動(dòng)，唐鎮(zhèn)還是有可能晉升中產(chǎn)，再次跟其他外環(huán)拉開(kāi)差距。

這就看你信不信國(guó)運(yùn)了。

2026年我們又走到了歷史關(guān)口，變化不亞于2020年。

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