想在中國搞經(jīng)濟(jì)，政治經(jīng)濟(jì)學(xué)遠(yuǎn)比經(jīng)濟(jì)學(xué)重要。

最近，上海、北京兩個城市二手房市場都有些積極跡象，上海是租售比回升，北京是掛牌量回調(diào)（姑且不論什么原因），成交量同比增長。隨之而來的，就是市場是不是“筑底”了的討論。悲觀派和樂觀派各自從各種數(shù)據(jù)中尋求蛛絲馬跡，各有論證，誰也說不服誰。

在我們看來，這事兒搞復(fù)雜了，見不見底，看看政府動作就知道了。

2月2日，上海市政府宣布直接下場收購二手房，用以充實保障性住房來源。因為有國家鼓勵政府收購存量房源在先，所以，上海這次動作看似波瀾不驚。但是，我們認(rèn)為，這其中蘊含著標(biāo)志性的信號意義——上海的二手房市場已經(jīng)見底。

通俗說就是，很難再有大跌。

理解這一政府動作的時機(jī)很重要。這個手段不算開天辟地式的創(chuàng)新，924系列救市政策之后，政府通過下屬平臺收購存量（不管是存量土地，還是存量房源）的做法就已經(jīng)問世，而后緩緩?fù)七M(jìn)，沒有什么大的波瀾，原因主要有二：

一是資金有限。

二是資產(chǎn)價值走勢制約。個人花自己的錢買房，還要擔(dān)心買完之后房價下跌，國有資金就更不必說。財政資金也好，貸款也罷，如果收購回來的房源、資產(chǎn)價格繼續(xù)下跌，國有資金受了損失可不是小事，是要追責(zé)的。

所有準(zhǔn)備做這件事的地方政府，都會仔細(xì)考量這個問題。當(dāng)下環(huán)境之中，國有資產(chǎn)受損是天大的事。如果房價還是跌跌不休，地方政府?dāng)嗳皇遣桓页鍪值摹Ｎ覀兿嘈?，上海市做出這個動作之前，充分論證了合理性和可行性，才會最終下場動手。

這種做法，有國際先例。美國在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)救市時，財政部和美聯(lián)儲也聯(lián)手買入了大量所謂問題資產(chǎn)（或者稱為直接救助），等到市場修復(fù)、回升之后，再行出售，還賺了一筆，比如“兩房”。

顯然，上海市政府敢直接下場收購二手房，就是基本判定，這以后的上海二手房市場不會再有特別大的下跌了，否則不必冒險——這是我們對上海市政府此番動作的一種分析判斷。

以徐匯區(qū)為例，區(qū)住房保障公司作平臺，徐匯區(qū)先注入一部分區(qū)級財政資金，專門用于收購二手房，再在此基礎(chǔ)上通過銀行貸款融資增加收購資金，建設(shè)銀行為其提供貸款資金支持。無論是財政資金，還是貸款資金，安全都是第一位，容不得有太大損失。

在下場之前，上海一些板塊的租售比已有比較喜人的表現(xiàn)。市場研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，彭浦板塊、甘泉宜川、虹橋、曲陽的租售比一度達(dá)到2.52%、2.49%、2.38%、2.19%。對比日漸下行的利率來看，租售比已然合理化，一些房源的租金回報水平與房貸相比已經(jīng)能“算過賬”來了。

這在一定程度上意味著，持有住房出租“部分可行”，也就沒有必要都到二手房市場掛牌賣掉，而如果沒有大量的掛牌，二手房市場“踩踏”的幾率就會小很多。上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，1月上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22834套，連續(xù)第三個月成交超2.2萬套。該成交量也創(chuàng)下近5年同期新高。這意味著什么，從業(yè)10年的中介機(jī)構(gòu)最清楚。

按照這個市場邏輯，上海敢下場買二手房做保障性住房房源的做法就能理解了。首先，價格繼續(xù)大跌的可能性不大，有可行性。其次，通過收購減少市場上的存量房源數(shù)量，也能平衡供需關(guān)系。第三，能夠充實保障性住房房源。第四，還可以打開置換鏈條，優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。

上海的實施辦法也值得其他城市參考。多是地段不錯的“老破小”二手房源。比如浦東實施方案中明確，收購主要對象是內(nèi)環(huán)、70平方米以下，總價不超400萬的2000年以前的房源。還特別明確規(guī)定了是在“租售比較高”、“保租房房源供需矛盾較大”、“居住配套成熟”的區(qū)域。

去年以來，上海樓市一直為全國關(guān)注，主要原因之一是“天價”豪宅時常日光，令其他城市不無艷羨。不過，非豪宅市場的表現(xiàn)要差一些。而這部分需求的釋放，主要是靠置換需求，也就是說，要賣房才能、才會買房。

二手房市場不活躍，表現(xiàn)不佳，房子少賣錢、賣不動，這部分需求就沒辦法置換。所以浦東明確說明了，收購的核心是面向有置換需求的產(chǎn)權(quán)人。

上海此次動作，不僅僅是要“湊”足保租房的來源，更是要打通置換鏈條，通過國資實打?qū)嵪聢鰟幼鞯囊龑?dǎo)、杠桿，活躍二手房市場的流動性，然后再為新房市場的“非豪宅”解圍，從而穩(wěn)定整體市場。

這個邏輯不僅適用于上海，其他特大型城市也是一樣。

二手房、新房、土地市場，三者向來聯(lián)動。二手房市場冷遇，則置換需求被冰封，新房市場卡住，開發(fā)商回款困難，降價清庫存，虧本結(jié)算，最終會傳遞到土地市場，開發(fā)商少拿地、不拿地，地方財政就會出問題。這就是當(dāng)前很多城市面臨的結(jié)構(gòu)性問題。

上海敢做這個動作，一是二手房市場大致的底部已到，不再是深不可測的風(fēng)險。二是屬意于通過改善二手房市場流動性，提升置換需求對新房市場的支撐。新房好起來，土地也能賣上好價格。居民改善了居住條件，市場形成了回穩(wěn)的局面，政府也能在未來收到收益，可謂一舉三得，給全國各城市打了個樣。

再強(qiáng)調(diào)一遍，上海市政府部門直接下場收購二手房這個動作，向市場傳達(dá)了二手房市場“大致見底”的信息。這對消解觀望情緒、修復(fù)預(yù)期的重要性不言而喻。

上海是一個好的開始，但愿也是整個樓市變好的開始。

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