行業(yè)低谷期，那些港資房企又殺回內(nèi)地樓市了。

就在上個(gè)月中旬，港資“舊改大王”瑞安房地產(chǎn)再次出手——

在上海閔行浦江鎮(zhèn)以6.64億元的價(jià)格收購了一宗住宅用地。

如果只看金額，這看似只是一筆平常的土地交易；但如果結(jié)合項(xiàng)目背景來看，這一步棋，信息量就很大了。

這宗地塊，來自上海閔行召稼樓城中村改造項(xiàng)目，是整個(gè)項(xiàng)目首宗出讓住宅地塊。

而召稼樓，應(yīng)該是瑞安過去幾年在上海押注最重、投入最深的一個(gè)城市更新項(xiàng)目——

項(xiàng)目總投資約120億元，瑞安持股60%主導(dǎo)開發(fā)。

而除了召稼樓的這宗住宅地塊外，瑞安近兩年在上海還布局了4個(gè)城市更新項(xiàng)目！

作為最早進(jìn)入內(nèi)地的港資房企之一，瑞安正逆勢(shì)加倉上海，展現(xiàn)出與眾不同的戰(zhàn)略定力。

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120億大盤啟動(dòng)，瑞安上海再落子

說起最近的這次6.64億拿地，就不能不提瑞安在上海的又一個(gè)野心之作——

“召稼樓”城市更新項(xiàng)目，一個(gè)被寄予厚望、有望復(fù)刻蟠龍?zhí)斓貍髌娴某?jí)大盤。

召稼樓古鎮(zhèn)，時(shí)至今日仍保留著禮耕堂、梅園、寧儉堂等歷史建筑，以及約1公里的老街水系，是上?，F(xiàn)存歷史較為悠久的江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)之一。

早在2005年左右，召稼樓就已開展過一輪改造，但隨著時(shí)間推移，早期改造的短板逐漸凸顯：基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、功能混雜、商業(yè)停留在“白天型”旅游層面。

而瑞安操盤這個(gè)項(xiàng)目，正是為破解這一困境而來——

憑借多年操盤蟠龍?zhí)斓亍⑸虾Ｐ绿斓氐慕?jīng)驗(yàn)，瑞安要把這里打造成一個(gè)“江南水鄉(xiāng)版新天地”，而非單純的旅游打卡點(diǎn)。

不過，熟悉瑞安的朋友都知道，這家港資房企開發(fā)節(jié)奏向來是“慢工出細(xì)活”。

從2023年閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)與瑞安簽約到2024年，這兩年間項(xiàng)目主要集中在征收、凈地整理及基礎(chǔ)設(shè)施前期準(zhǔn)備工作，直到2025年“四路一水”等基礎(chǔ)工程啟動(dòng)，住宅用地出讓節(jié)點(diǎn)才同步推進(jìn)。

而2026年1月這次6.64億的拿地，標(biāo)志著項(xiàng)目終于從前期準(zhǔn)備跨入了實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)階段。

瑞安拿下的這塊地，是該板塊首宗出讓的住宅地塊，總建筑面積1.98萬平方米，容積率僅1.2，樓面價(jià)27960元/平方米。

根據(jù)透露的信息來看，該地塊未來大概率開發(fā)洋房、疊拼及合院等低密度改善型產(chǎn)品。

搭配古鎮(zhèn)的江南風(fēng)貌，有可能會(huì)成為閔行浦江鎮(zhèn)的高端住宅標(biāo)桿——

就像蟠龍?zhí)斓貛?dòng)周邊板塊價(jià)值升級(jí)一樣，召稼樓的潛力，不容小覷。

除了召稼樓外，過去兩年瑞安在上海一口氣布局了4個(gè)城市更新項(xiàng)目，而這幾個(gè)項(xiàng)目的方向非常明確——清一色走輕資產(chǎn)路線。

2024年10月，瑞安和上海南橋鎮(zhèn)政府簽署南橋鎮(zhèn)“貝港城中村”改造項(xiàng)目合作框架協(xié)議，在這個(gè)總投資巨大的項(xiàng)目中，瑞安僅持有5%的股權(quán)。

2025年6月，瑞安聯(lián)手天安集團(tuán)拿下黃浦永新里項(xiàng)目，瑞安在該項(xiàng)目中持股15%。

2025年11月，瑞安通過附屬公司與上海陸家嘴集團(tuán)等成立合營公司，開發(fā)浦東三林城市更新項(xiàng)目，瑞安通過多層持股結(jié)構(gòu)，實(shí)際權(quán)益為13.26%。

還有位于黃浦區(qū)新天地板塊的永年里項(xiàng)目，瑞安甚至不占股權(quán)，純輕資產(chǎn)合作。

從重金土拍到小股操盤，甚至純管理輸出，瑞安的算盤打得很精：用最少的自有資金，撬動(dòng)最大的品牌效應(yīng)。

這種模式下，瑞安不再承擔(dān)主要的資金壓力和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而是憑借其幾十年的城市更新經(jīng)驗(yàn)和“新天地”金字招牌，成為項(xiàng)目的“大腦”和“操盤手”。

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高息借新還舊，瑞安縮表“過冬”

雖然戰(zhàn)略上看起來風(fēng)生水起，但瑞安面臨的財(cái)務(wù)壓力也是實(shí)實(shí)在在的。

就在拿地后不久的1月26日，瑞安房地產(chǎn)宣布了一項(xiàng)融資操作：發(fā)行3億美元的高級(jí)無抵押票據(jù)，票息高達(dá)9.75%。

這筆錢的主要用途是為了借舊換新，回購今年到期的4億美元票據(jù)。

好在瑞安的去債動(dòng)作相當(dāng)堅(jiān)決，1月30日瑞安公告稱已經(jīng)接納、購買并注銷了本金總額為2.95億美元的票據(jù)，現(xiàn)在只剩1.05億美元沒還了。

翻看瑞安的財(cái)報(bào)，發(fā)現(xiàn)這家公司過去幾年確實(shí)在“苦練內(nèi)功”。

首先是“減資產(chǎn)”，瑞安房地產(chǎn)的總資產(chǎn)從2020年的1155億元，降到了2025年6月的833.9億元，縮表了300多億。

在減重的同時(shí)，瑞安也在用內(nèi)部資源“降負(fù)債”，至今已償還境外債超400億，2025年6月總負(fù)債降至434億，資產(chǎn)負(fù)債率約52%。

同時(shí)瑞安還做到了“保利潤”， 2025年上半年，瑞安錄得營業(yè)收入20.74億元，與去年基本持平，歸母凈利潤5100萬元，比去年略低一點(diǎn)，但在這個(gè)環(huán)境下還能維持盈利已屬不易。

可以說，現(xiàn)在的瑞安，是在用縮表換生存空間。

這種保守策略雖然犧牲了部分利潤，但在行業(yè)寒冬中，卻讓瑞安擁有了逆勢(shì)布局的底氣。

3

多年深耕上海，打造IP護(hù)城河

為什么瑞安敢于在大家都收縮的時(shí)候，依然敢在上海重倉？

或許是因?yàn)椋鸢沧顓柡Φ牟皇巧w房子，而是“造IP”。

瑞安在上海的發(fā)展史，幾乎是一部上海城市更新史。

1996年，瑞安獲得太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，打造的上海新天地一炮而紅，開創(chuàng)了中國開放式街區(qū)商業(yè)先河。

這種保留歷史建筑韻味、融入現(xiàn)代商業(yè)功能的“新天地模式”，后來被復(fù)制到武漢、重慶、佛山等多個(gè)城市。

時(shí)至今日，已經(jīng)運(yùn)營了20多年的新天地，仍然是上海最重要的城市名片之一。

除了新天地之外，還有瑞虹新城、蟠龍?zhí)斓?，再到如今的召稼樓、三林?xiàng)目，瑞安幾乎參與了上海城市發(fā)展的每一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

而在上海新天地區(qū)域建設(shè)的翠湖天地，更是豪宅圈的傳奇。

從2002年翠湖天地一期雅苑橫空出世，到如今的翠湖天地六和問鼎巔峰，翠湖天地已經(jīng)走過了20多年歷程，成為中國豪宅史上最具影響力的IP之一。

2024年9月，翠湖天地六期開盤，108套房源當(dāng)日售罄，套均總價(jià)近1.1億元，單日銷售額高達(dá)120億，打破了上海乃至全國多項(xiàng)紀(jì)錄。

直到今天，翠湖天地依然代表著上海塔尖圈層的身份認(rèn)同。

正是因?yàn)橛许敿?jí)IP的加持，瑞安才能在如今的市場(chǎng)中推行“輕資產(chǎn)”策略。

在房地產(chǎn)行業(yè)從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營”的時(shí)代，瑞安顯然已經(jīng)找到了自己的賽道。

這家港資房企的上海故事，遠(yuǎn)未結(jié)束。

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