當(dāng)不少人為房?jī)r(jià)焦慮時(shí)，另一批人已開始“撿便宜”。

最典型的，就是上周廣州南沙的事。一家地方國企，一口氣吃下了60多套法拍房。價(jià)格是多少呢？每平米才6657到7749塊。

而那個(gè)小區(qū)的二手房，掛牌價(jià)普遍還在2萬左右晃蕩。算下來，差不多就是三折。

房子還是那個(gè)房子，地段也沒變，就是因?yàn)殚_發(fā)商出了問題，被迫拍賣，價(jià)格就從2萬變成了7千。

這可不是孤例。視線轉(zhuǎn)到北京，知名的私募資本博裕，剛拿下了八達(dá)嶺奧萊75%的股權(quán)。別忘了，就在不久前，他們還入股了北京頂奢百貨SKP。

另一邊，在合肥，一個(gè)爛尾了近十年的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，因?yàn)槟玫搅酥行沤鹑谫Y產(chǎn)7個(gè)億的“共益?zhèn)蓖顿Y，也終于重啟了建設(shè)。

你看，一邊是新聞里房企債務(wù)逾期、虧損的報(bào)道，市場(chǎng)情緒免不了有些恐慌；另一邊，卻總有一些資金在逆勢(shì)而動(dòng)，精準(zhǔn)出手。

他們圖什么？說穿了，就三個(gè)字：安全邊際。

這是投資界老生常談，但永遠(yuǎn)不過時(shí)的道理。用“股神”巴菲特的老師，本杰明·格雷厄姆的話說，就是“用四毛錢去買價(jià)值一塊錢的東西”。

南沙那批房子，三折的價(jià)格，就是一道厚厚的安全墊。這意味著，即便未來市場(chǎng)再冷一些，這個(gè)買入價(jià)已經(jīng)把很多潛在風(fēng)險(xiǎn)都消化掉了。房子本身的居住價(jià)值、地段價(jià)值，并沒有消失。

那么，為什么聰明錢選擇現(xiàn)在出手？這背后，是幾個(gè)因素剛好湊到了一起。

首先是資產(chǎn)供給真的多了。幾年調(diào)整下來，市場(chǎng)上因?yàn)楦鞣N原因被處置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在增加，比如爆雷房企的資產(chǎn)、斷供的法拍房。供給一多，價(jià)格自然更有商量余地。

其次是政策的暖意。國家層面在有序推動(dòng)債務(wù)化解和風(fēng)險(xiǎn)出清，目的是“在發(fā)展中化債”。這給了地方和專業(yè)機(jī)構(gòu)更大空間，去盤活有價(jià)值資產(chǎn)。

最關(guān)鍵的，還是價(jià)格到了某些資金認(rèn)為“值”的位置。就像博裕接連看中的SKP和八達(dá)嶺奧萊，這些都是擁有穩(wěn)定客流和現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)。它們的長(zhǎng)期價(jià)值不會(huì)因市場(chǎng)周期而根本動(dòng)搖，但價(jià)格可能隨情緒下跌。這便創(chuàng)造了買入窗口。

投資大師格雷厄姆有個(gè)比喻。市場(chǎng)像一位“市場(chǎng)先生”。他情緒多變，每天給你報(bào)價(jià)。時(shí)而狂喜，報(bào)價(jià)極高；時(shí)而抑郁，報(bào)價(jià)極低。

你要利用他的情緒，而非被他感染。在他恐慌時(shí)買入，狂熱時(shí)賣出。

眼下這些“聰明錢”，正是在利用“市場(chǎng)先生”的恐慌報(bào)價(jià)。他們?yōu)榭吹靡姷摹氨阋恕焙汀按_定性”付費(fèi)。南沙國企看中“三折難虧”，博?？粗小艾F(xiàn)金流穩(wěn)定”，中信看中“優(yōu)先償債權(quán)”。他們不猜測(cè)漲跌，只計(jì)算價(jià)值。

這對(duì)普通人有何啟示？

它提供了一種視角。周期總有起伏。潮水退去時(shí)，最易聽到悲觀聲音。但能穿越周期的，往往是那些在低谷仍保持理性、敢于計(jì)算“安全邊際”的人。

樓市下半場(chǎng)，普漲時(shí)代或許過去。但機(jī)會(huì)以另一種形式呈現(xiàn)：從博取暴漲，轉(zhuǎn)向?qū)ふ冶诲e(cuò)誤定價(jià)的真實(shí)價(jià)值。

這并非鼓勵(lì)盲目抄底。而是說，在風(fēng)聲鶴唳時(shí)，不妨少聽噪音，多看資產(chǎn)本身，算算“安全邊際”是否足夠。

市場(chǎng)的情緒鐘擺，總在過度樂觀與悲觀間搖擺。當(dāng)擺向極端悲觀時(shí)，里面藏的，不全是風(fēng)險(xiǎn)。