深圳舊改各有各的故事，近幾年的樓市下行期，很多項目由于實施主體算不過賬直接選擇“躺平”，但也有項目還在努力。

1月19日，南山區(qū)發(fā)布關(guān)于北頭村城市更新單元一期項目行政調(diào)解事項的公告。

這是繼南苑新村、向南村一期后，南山官方 介入的 第3個 城市更新項目。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，行政調(diào)解的前提是“已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積占比或者物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五”，即滿足“單95”的條件，若行政調(diào)解未能達(dá)成一致，下一步便是行政征收。

北頭村一期，會走到行政征收這一步嗎？

18年、還有9戶未簽約

南山舊改終于等到官方出手

北頭村位于南山中心區(qū)， 最早于2008年被列入《深圳市城市更新改造項目2008年度實施計劃》，至今已有18年。

項目申報主體為深圳市北頭實業(yè)股份有限公司，擬由深圳市金匯融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司操刀，這是大族控股的全資子公司。

2011年，項目發(fā)布規(guī)劃公告，此后進(jìn)展一直緩慢；2024年3月，開發(fā)商終于啟動項目整體移交工作并有序清空。

同年7月，項目進(jìn)行規(guī)劃修改公告。

根據(jù)最新規(guī)劃，項目擬拆除用地面積68726.6㎡，規(guī)劃容積334532.9㎡，規(guī)劃容積率6.73。

規(guī)劃有3宗居住用地，住宅規(guī)劃容積約22.8萬㎡，容積率最高7.0，另有一宗商業(yè)用地。

1月，@深圳買房計劃 實探北頭村舊改一期范圍發(fā)現(xiàn)，近桂廟路的部分臨街商鋪已搬空并貼上封條，靠近南山小學(xué)周邊的部分房屋也搬空。

但除此之外，除了墻上貼的署名為“ 深圳市金匯融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的告示以及舊改辦公室旁公示的搬遷補償標(biāo)準(zhǔn)，北頭村看不到太多要舊改搬遷的痕跡。

家長騎著電動車載著剛放學(xué)的孩子在村里穿梭。

大街小巷停滿電動車。

有業(yè)主此前已簽約搬出，又于去年10月搬回。

▲自建房一樓大門上貼的告示

▲ 北頭村舊改公示的補償標(biāo)準(zhǔn)

▲ 北頭村內(nèi)的“握手樓”

城中村舊改，簽約清拆一直是難點。據(jù)了解，1月20日，南山街道辦已啟動北頭村城市更新項目的行政調(diào)解工作，這個橫跨18年的舊改終于迎來破局。

1月28日，南山街道辦發(fā)布北頭村舊改行政調(diào)解告知書送達(dá)公告，未簽約權(quán)利人有9位，從公告的證件類型來看，他們已移居港澳。

太難了！

這些舊改都等了10幾年

印象中，這幾年南山中心區(qū)停滯的舊改并不少，而且都是體量較大的項目，前后耗時超過10年，當(dāng)中有的項目還找不到出路。

◎南苑新村舊改

這是深圳首批8個舊住宅區(qū)改造項目之一，從2010年納入舊改計劃到啟動征收，南苑新村耗時14年。

2025年2月，萬科確認(rèn)為項目實施主體，10月終于再啟動西區(qū)的清拆。根據(jù)業(yè)主提供的信息，萬科方面稱，計劃2026年一季度完成拆平，二季度啟動開工。

今年1月底，@深圳買房計劃 實探發(fā)現(xiàn)，西區(qū)還有部分樓棟未拆除，東區(qū)未見清拆痕跡。

▲ 南苑新村西區(qū)清拆情況

◎恒大大新北舊改

項目位于桃園路北側(cè)、卓越九瓏西側(cè)，于2010年調(diào)入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃第一批計劃》，項目申報主體為深圳市華超實業(yè)有限公司（恒大全資子公司）。

2013年，項目規(guī)劃獲批復(fù)；2014年啟動拆遷補償簽約工作。

2015年，項目一度開拆，后因恒大出險陷入停滯。

官方曾于2023年透露，對這個項目已形成初步盤活方案，2024、2025年街道的工作計劃中提及，更換新的開發(fā)主體、加快推進(jìn)項目盤活。

而2024年中，華潤曾受南山區(qū)政府委托開展大新北舊改的權(quán)利人摸底核查工作，后續(xù)無新消息。

實探發(fā)現(xiàn)，項目沒有任何新進(jìn)展，也不知道它何時才能迎來白騎士。

▲恒大大新北項目

◎向南一期項目

向南村城市更新一期原也是恒大拿的舊改項目，西側(cè)就是大族北頭村舊改。

項目早于2010年便已立項，苦熬11年卻等來開發(fā)商爆雷。

▲向南村城市更新項目區(qū)位

2023年4月初，向南實業(yè)發(fā)布公告稱，安居建業(yè)將接手向南村接下來的改造工作。

根據(jù)通告內(nèi)容，安和二號（安居建業(yè)旗下公司）將作為向南一期實施主體，在不改變項目原規(guī)劃情況下，繼續(xù)進(jìn)行改造工作，還將付清已經(jīng)拖欠許久的過渡期安置租金。

據(jù)此前規(guī)劃，向南村一期拆除建筑面積53,113.4㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積41,932.7㎡，計容建筑面積37.5萬㎡，凈容積率8.9，規(guī)劃涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、旅館業(yè)及商務(wù)公寓等多種業(yè)態(tài)。

2023年10月，向南村舊改一期公布規(guī)劃調(diào)整方案，住宅建面保持197620㎡，但不再配建保障性住房。

▲ 昔日的恒大舊改辦公室，未見有人員在內(nèi)

去年底實探，未見有動遷跡象。

2026年，這些舊改會加快推進(jìn)嗎？