來源：浙江法治報

“我住這個小區(qū)八年了，以前從來沒有拖欠過物業(yè)費，不是故意不交，是物業(yè)公司太不負責任了！”

法庭上，黃先生情緒激動地說道。

因拒交物業(yè)費

他被物業(yè)公司告上法庭

讓他堅決拒交近一年物業(yè)費的原因，竟是一場持續(xù)多年的“白蟻之災(zāi)”。

近日，廣東省中山市第一人民法院審理了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，這場糾紛不僅關(guān)乎物業(yè)費的繳納，更觸及了物業(yè)服務(wù)的責任邊界。

案件回顧

這是一場持續(xù)多年的“白蟻之戰(zhàn)”。業(yè)主黃先生自2018年起，便發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共樓梯的木門存在白蟻，并及時向物業(yè)公司報告。物業(yè)公司兩次派員處理，卻僅使用普通家用殺蟲劑簡單噴灑，草草了事。

2018年物業(yè)使用普通殺蟲劑對白蟻進行消殺

2023年，黃先生發(fā)現(xiàn)家中白蟻大規(guī)模繁殖，木制家具、裝修遭受嚴重破壞，估算損失逾兩萬元。黃先生認為，正是物業(yè)對公共區(qū)域白蟻消殺的敷衍態(tài)度，導致白蟻入侵家中。

其間，黃先生多次通過微信等渠道催促物業(yè)聘請專業(yè)機構(gòu)治理，但物業(yè)或推諉，或僅再次使用農(nóng)藥噴灑。為阻止損失擴大，黃先生只得自費2600元請專業(yè)公司消殺。

黃先生與物業(yè)溝通記錄

因?qū)ξ飿I(yè)處理白蟻問題的長期不作為感到失望，黃先生自2023年11月起暫停繳納物業(yè)費。物業(yè)公司遂將黃先生訴至法院，要求支付欠費7064.4元及違約金。

核心焦點

庭審中，雙方圍繞兩大核心問題展開激烈辯論：

焦點一：白蟻來源與責任歸屬

物業(yè)主張：黃先生家中的白蟻不屬于物業(yè)服務(wù)范圍。公共區(qū)域雖有白蟻，但無證據(jù)證明其“爬”入了業(yè)主家中。2018年的事件與2023年的結(jié)果間隔5年，因果關(guān)系無法認定。

黃先生則提供了完整的證據(jù)鏈：2018年發(fā)現(xiàn)白蟻的通知記錄、物業(yè)人員用家用殺蟲劑處理的視頻、處理后白蟻逃竄至家門口的視頻、2023年家中財物被蛀蝕的照片、多次催促物業(yè)專業(yè)處理的微信聊天記錄、自行消殺的費用發(fā)票。證明白蟻問題持續(xù)存在，且物業(yè)處理方式不當。

黃先生家中遭白蟻入侵毀掉的家具

焦點二：物業(yè)費該不該交？該交多少？

物業(yè)公司認為，其提供了保潔、保安等基礎(chǔ)服務(wù)，業(yè)主享受了服務(wù)就應(yīng)足額繳費。

黃先生則主張，物業(yè)在核心的公共區(qū)域維護（白蟻防治）上存在重大過錯，并直接導致其財產(chǎn)損失，其拒交行為是行使合同履行中的正當抗辯權(quán)。

法院審理

經(jīng)過審理，法院作出以下認定：

家中的白蟻源自公共區(qū)域具有高度可能性

白蟻危害具有隱蔽性、持續(xù)性的特點，公共區(qū)域與黃先生家相鄰極近，具備遷移條件；黃先生家中此前多年無蟻患，非自身環(huán)境產(chǎn)生；破壞程度嚴重，說明白蟻滋生已久。根據(jù)日常經(jīng)驗法則和高度蓋然性原則，法院認定黃先生家中的白蟻與公共區(qū)域的白蟻存在直接關(guān)聯(lián)。

物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，構(gòu)成違約

根據(jù)民法典第九百四十二條，物業(yè)服務(wù)人對共有部分負有維修養(yǎng)護、采取合理措施保護業(yè)主財產(chǎn)安全的義務(wù)。面對白蟻這種專業(yè)性蟲害，物業(yè)僅用普通殺蟲劑敷衍了事，未能根治公共區(qū)域隱患，導致風險蔓延至業(yè)主家中，屬于履行合同義務(wù)存在重大瑕疵，構(gòu)成違約。

支持“有限抗辯”，判決“酌情減免”

法院認為，業(yè)主因物業(yè)違約拒交物業(yè)費，是行使履行抗辯權(quán)的行為，具有合理性。但抗辯權(quán)的行使范圍應(yīng)與違約程度相適應(yīng)。物業(yè)雖在白蟻防治上存在重大過錯，但并非完全未提供任何服務(wù)。

最終，法院基于物業(yè)違約的嚴重程度，判決在總物業(yè)費中酌情減免3000元。同時，因業(yè)主“事出有因，并非惡意拖欠”，駁回了物業(yè)公司關(guān)于違約金的訴訟請求。

法官說法

案件承辦法官石慧指出，物業(yè)費減免的前提是物業(yè)公司服務(wù)存在嚴重瑕疵，“質(zhì)價相符”是核心標尺。

1.權(quán)利義務(wù)對等原則

物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同，業(yè)主支付物業(yè)費與物業(yè)公司提供符合約定的服務(wù)構(gòu)成對等關(guān)系。物業(yè)公司不能只收錢不辦事，或敷衍了事。

2.抗辯權(quán)的行使邊界

物業(yè)費的減免建立在物業(yè)公司未履行核心服務(wù)義務(wù)的基礎(chǔ)上。若僅存在輕微瑕疵，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)費，否則可能承擔違約金。

3.減免幅度的綜合考量

減免幅度并非由業(yè)主單方?jīng)Q定，而是由法院結(jié)合服務(wù)瑕疵的嚴重程度、持續(xù)時間、對業(yè)主生活影響、物業(yè)公司過錯程度、補救措施及業(yè)主實際損失等多重因素綜合判定。

既不會讓業(yè)主為不合格的服務(wù)“買單”，也不會過度加重物業(yè)公司的責任，保障行業(yè)的健康發(fā)展。

法官提醒

給業(yè)主的理性維權(quán)建議

業(yè)主應(yīng)該強化法律意識和證據(jù)意識，理性維權(quán)。單純拒交物業(yè)費并非法律上的最優(yōu)解，可能面臨被訴、支付違約金（若無合理理由）的風險。

保存好證據(jù)是維權(quán)基石，包括發(fā)現(xiàn)問題、物業(yè)不當作為、損害結(jié)果、自行止損和持續(xù)溝通的證據(jù)。

先友好協(xié)商，協(xié)商不成可以要求相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)，也可以理性地進行訴訟。

對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的提示建議

敷衍的服務(wù)將直接導致收費權(quán)利的“打折”，甚至引發(fā)更大的信譽危機。

專業(yè)問題應(yīng)交由專業(yè)機構(gòu)：對于白蟻防治、電梯維護、消防設(shè)施等專業(yè)技術(shù)問題，應(yīng)及時聘請專業(yè)機構(gòu)處理，避免因不當處置導致?lián)p失擴大。

溝通渠道必須暢通有效：與業(yè)主建立有效的溝通響應(yīng)機制，是化解矛盾、避免訴訟的前提。

物業(yè)服務(wù)合同是雙向的契約，權(quán)利與義務(wù)對等，物業(yè)公司不能只收錢不辦事或敷衍了事，業(yè)主也需理性維權(quán)，用證據(jù)說話。

唯有雙方都回歸契約精神，在法律的框架內(nèi)明晰權(quán)責，才能真正構(gòu)建和諧美好的社區(qū)環(huán)境。

來源：天平陽光客戶端