正文：我過去幾年和今天的觀點(diǎn)一直沒有變過：

但凡被叫作“小陽春”的年份，都是曇花一現(xiàn)。

【這是客觀常識(shí)，不是主觀看法】

很多人混淆了小陽春和“周期行情”的區(qū)別。

我舉個(gè)例子，您立馬就明晰了：

2015年房價(jià)走勢(shì)還有人記得嗎？

2015年春季的北京房價(jià)可是有小幅上漲的，能不能把它稱之為小陽春呢？

不能，絕對(duì)不能。

2020年春季北京房價(jià)有小幅上漲，能不能把它稱之為小陽春呢？（因口罩事件影響，事實(shí)上，北京當(dāng)年行情5月才算開啟）

不能，也不能。

2023年春季、2025年春季北京房價(jià)也有小幅上漲，能不能稱之為小陽春呢？

能，而且必須把他們叫小陽春。

上面的區(qū)別，有過經(jīng)歷的朋友，應(yīng)該很清楚。

小陽春與否，根本看得不是“漲幅是不是5%、10%”之類的，因?yàn)橹芷谛孕星榈哪攴荩杭拘星橐膊豢赡芤幌聺q幅就幾十個(gè)點(diǎn)，就算2016年的頂峰暴漲年，春季行情也沒超過20%。

某些墻頭草大V說“小陽春，就得看春季后，行情能不能持續(xù)。”這句話等于放P。

這種馬后炮沒有前瞻性的東西，誰不知道呢。

大家要的是，現(xiàn)在你就告訴我，怎么提前觀察、提前判斷？！

那么究竟“小陽春”和“周期性行情”區(qū)別是什么呢？

我們可以歸納過去幾個(gè)小陽春的年份，和周期性行情年份，其實(shí)是可以悟出很強(qiáng)烈的規(guī)律的（下面很重要）：

小陽春，因?yàn)槭菚一ㄒ滑F(xiàn)式的“一過性行情”，整個(gè)行情持續(xù)比較短，往往一兩個(gè)月就結(jié)束了。

來得快、去得也快，那就要求市場迅速升溫、快速傳導(dǎo)。

【迅速升溫、快速傳導(dǎo)】

這個(gè)信號(hào)非常重要，在座各位您可以回憶2025年小陽春，是不是迅速升溫、快速傳導(dǎo)？

特別是快速傳導(dǎo)，我記得非常清楚，像去年的這個(gè)時(shí)候，連房山、昌平縣城這樣的地方，300來萬的房子都已經(jīng)熱起來了，甚至有會(huì)員反饋說，他們小區(qū)成交價(jià)格都比上一個(gè)月貴一點(diǎn)。

這是小陽春極其典型的信號(hào)。

因?yàn)槭菚一ㄒ滑F(xiàn)的小陽春，所以，天然具備迅速傳導(dǎo)的特征。

而周期性行情，往往不具備這種特質(zhì)，周期性行情，是內(nèi)部鏈條的有效傳導(dǎo)，是市場出清節(jié)奏的科學(xué)輪動(dòng)。

二者的重要區(qū)別是：

小陽春，你可以把它看作是外部加熱，一下就都熱起來了；

周期行情，你可以把它看作是內(nèi)部鏈條逐級(jí)銜接啟動(dòng)，要有規(guī)律、較為緩慢的輪動(dòng)式發(fā)熱。

關(guān)于“內(nèi)部鏈條逐級(jí)銜接啟動(dòng)”這一點(diǎn)，可以看下面的解釋：

北京市場，不同于其他一線，特別是像深圳這樣的市場，最大的不同是，一旦是周期性行情，深圳是高總價(jià)豪宅引領(lǐng)，真要是行情來了，搞錢的深圳人，沒有“階層差異”，手里有200萬的和手里有2000萬的，都敢買2000萬的房子，甚至手里沒錢的，他也想方設(shè)法搞2000萬的房子。

北京是最樸實(shí)的市場，是最像“剛需托市”的市場。

200萬首付，買250萬的房子，北京購房者能好幾宿睡不著覺，怕還不起貸款。

想要北京市場，不是曇花一現(xiàn)的小陽春，而是周期性行情，要看“食物鏈底端”的上車人群，只有他們肯接盤區(qū)域內(nèi)對(duì)應(yīng)的最低總價(jià)的房子，這個(gè)“市場的齒輪”才算開始轉(zhuǎn)動(dòng)。

但是這里有個(gè)極易出現(xiàn)混淆矛盾的點(diǎn)在于：

這個(gè)食物鏈底端，不是看總價(jià)，比如前面說的，小陽春，房山300來萬的房子不是也很快熱了嗎？

別說300萬的房子，180萬的房山的房子，和市區(qū)里250萬的老破小相比，250萬的市里老破小是食物鏈底端、180萬的房山的房子，不是食物鏈底端。

因?yàn)樗麄兠鎸?duì)的人群，不是一個(gè)人群，我前面《》文章說了，二手房的區(qū)域局限性很強(qiáng)，二者根本八竿子打不著。

明白了小陽春和周期性行情的差別，明白了它倆各自的特征，那你提前觀察市場是不是就容易多了？

也不是，這里還有一個(gè)容易讓人混淆的點(diǎn)——超跌下的“價(jià)格刺穿”。

大家最近是不是看到最近什么清河次新、新北苑次新、望京次新、頂級(jí)學(xué)片學(xué)區(qū)房占坑等等一些個(gè)板塊，出現(xiàn)了所謂的“上漲”？

我1月13日的文章已經(jīng)詳細(xì)闡述了，對(duì)于某類活躍性次新小區(qū)，會(huì)有刺穿底部的“個(gè)別化成交”，往往一個(gè)1000套總量的小區(qū)，可能也就是三五套，甚至一兩套的極低價(jià)格成交，這種價(jià)格的出現(xiàn)，具備一定的隨機(jī)性和偶發(fā)性，并不是全部所有戶型，每個(gè)都以極低價(jià)格，連續(xù)成交了十幾套甚至幾十套，并沒有形成一個(gè)堅(jiān)實(shí)的“底部平面”（只有“點(diǎn)”足夠多才叫“面”）。

這種情況的上漲，它不是上漲，它是價(jià)格的合理回歸。

換句話說，如果陸續(xù)還有一些戶型，價(jià)格合理回歸，這都是正常的，但是回歸后，如果沒有中介等的外力人為刻意推舉，它會(huì)暫時(shí)穩(wěn)定在一個(gè)合理的“價(jià)格平面上”。

然后，重要的“觀察點(diǎn)”來了。

當(dāng)這些不合理價(jià)格陸續(xù)回歸后，如果食物鏈的底部，開始出現(xiàn)上漲，會(huì)有兩個(gè)分叉走向（回憶下“迅速升溫、快速傳導(dǎo)”）：

A.這個(gè)底部回暖是非常迅速的，并且后續(xù)傳導(dǎo)是無規(guī)律的。

B.這個(gè)底部回暖是相對(duì)緩慢的，并且后續(xù)傳導(dǎo)是遞進(jìn)的。

如果出現(xiàn)A，那么就是小陽春；

如果出現(xiàn)B，那就要警惕周期性行情逐漸回歸了。

目前的跡象初步看，不太像小陽春。

不要刻意悲觀，也不要刻意樂觀，找到規(guī)律非常重要。

【結(jié)語】

當(dāng)一種資產(chǎn)上漲時(shí)，你怎么解釋它上漲的原因似乎都對(duì)；當(dāng)一種資產(chǎn)下跌時(shí)，你怎么解釋它下跌的原因好像也都有道理。

這篇文章主要是討論樓市的技術(shù)性思維，有些人喜歡找宏觀原因，我說句實(shí)話，任何資產(chǎn)，都不是單一作用的結(jié)果，宏觀原因“永遠(yuǎn)正確”，但解決不了對(duì)你決策的指導(dǎo)。

就像黃金下跌時(shí)，有人說，黃金畢竟是拿來用的，年輕人不喜歡這種傳統(tǒng)的東西，它下跌就是應(yīng)該的。

就像白酒下跌時(shí)，有人說，白酒畢竟是拿來喝的，年輕人早就去喝雞尾酒去了，它肯定會(huì)越來越便宜。

待它們反轉(zhuǎn)后，又有一大堆宏觀解讀，但問題是，對(duì)于看客的你我他，又有幾個(gè)能在底部滿倉，大把地享受它們上漲的紅利呢？

悲觀者永遠(yuǎn)正確，但悲觀者永遠(yuǎn)在拍大腿。

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