本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

12月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發(fā)展動態(tài)

12月，進(jìn)入歲末，全球租金市場呈現(xiàn)降中微漲太熟，尤其是歐美發(fā)達(dá)國家，普通住宅租金漲幅有所反彈。

美國方面，Realtor.com 的 12 月租金報告顯示，盡管全國的租金已連續(xù)第 29 個月下降，但這種緩解主要體現(xiàn)在高價租賃市場。美國 50 個最大城市的中位數(shù)租金為 1,689 美元，同比下降 0.7%。自 2019 年 12 月以來，低價租賃的租金上漲了 19.9%，這表明低收入租戶面臨日益嚴(yán)重的可負(fù)擔(dān)性問題。租金下降的幅度正在減小，自 2025 年 3 月以來年降幅最小。報告強(qiáng)調(diào)了美國多個城市的租金壓縮現(xiàn)象，影響了低價租戶的可負(fù)擔(dān)性。

法國方面，繼 2025 年交易量逐步回暖后，多位業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，2026 年法國房地產(chǎn)市場將再次面臨壓力，盡管程度較為輕微。利率回升、房價通脹以及政治不確定性預(yù)計將影響購房者的預(yù)期，而租賃投資者則大多持觀望態(tài)度。對于租賃投資者來說，轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎策略。由于 Pinel 減稅優(yōu)惠制度的終結(jié)，意向房東失去了主要的稅務(wù)杠桿，許多人選擇觀望或決定離場。拋售潮： 2025 年，近 25% 的業(yè)主選擇出售房產(chǎn)而非繼續(xù)投資；轉(zhuǎn)型： 部分投資者轉(zhuǎn)而選擇 LMNP（非職業(yè)帶家具租賃）等其他模式；風(fēng)控： 房東對租客的選擇變得更加苛刻，更加看重租客的償付能力。為了規(guī)避違約風(fēng)險，近一半的房東選擇將房產(chǎn)委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，這一趨勢在 2026 年將進(jìn)一步加強(qiáng)。

西班牙方面，12月15日，西班牙消費(fèi)者事務(wù)部宣布，對國際短租房平臺美國愛彼迎Airbnb處以逾6400萬歐元罰款，理由是平臺發(fā)布大量未取得許可或信息不符的房源廣告，違反西班牙租房市場規(guī)范。根據(jù)公開資料整理，西班牙政府已聯(lián)合地方行政當(dāng)局，對愛彼迎、繽客等平臺展開集中檢查，重點(diǎn)清理面向游客的不合規(guī)短租房廣告。民眾投訴這些平臺擠壓長租供應(yīng)，加劇房源緊張。愛彼迎2025年7月已主動下架6.5萬條涉嫌違規(guī)房源，但監(jiān)管方認(rèn)為整改力度仍不足，后續(xù)或追加處罰。

02亞太租賃市場發(fā)展動態(tài)

新西蘭方面，2025年底，租賃市場活躍度有所回升，Barfoot & Thompson位于奧克蘭、北地大區(qū)及豐盛灣的各分支機(jī)構(gòu)，均創(chuàng)下了多年來最繁忙的12月紀(jì)錄。隨之增長的還有租賃申請量，較2024年12月增長14.4%，但2,830份的申請量與 2020至2023年間每年12月均超過4,000份的記錄相比，仍有一定差距。在奧克蘭，12月底的平均每周租金為$696.19，與11月的平均水平$696.33基本持平，但較2024年12月的平均水平$690.64上漲了$5.55（即 0.8%）。從戶型規(guī)模來看，三居室住宅依舊主導(dǎo)著奧克蘭租賃市場的節(jié)奏，是全市最普遍且最受歡迎的戶型。該類戶型12月的平均每周租金為$700.21，同比增長1.2%——漲幅與11月持平。Rodney和北岸地區(qū)的平均每周租金漲幅最為顯著，同比增長均達(dá)到1.9%，分別升至$710.84和$740.97。北地大區(qū)和豐盛灣的分支機(jī)構(gòu)也記錄了類似的價格趨勢。2025年11月至12月期間，兩地的租金波動微小，漲幅分別為0.2%和0.5%。

新加坡方面，新加坡非有地私宅租賃市場連續(xù)兩個月放緩后，2025年12月份的交易量和租金分別取得13.4%和0.2%的環(huán)比增長。房地產(chǎn)網(wǎng)站99.co和新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)（SRX）最新發(fā)布的預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，去年底的租賃活動增加，有6005個私宅單位租出，高于11月份的5295個單位。若與前年同期相比，交易量則高出2.4%，但較過去五年同個月份的平均少了8.6%。從各地區(qū)來看，大眾化私宅最受租客歡迎，交易量占總數(shù)的38.6%；中檔私宅和高檔私宅的交易量占比分別是32.5%和28.9%。租金方面，代表高檔私宅的核心中央?yún)^(qū)（CCR）和中央?yún)^(qū)以外（OCR）的大眾化私宅租金，分別上漲0.2%和0.1%。代表中檔私宅的其他中央?yún)^(qū)（RCR）私宅租金則下跌0.1%。

韓國方面，據(jù)房地產(chǎn)信息平臺Dabang公布的《2025年12月Dabang輿地圖》顯示,去年12月首爾內(nèi)專用面積33平方米以下的聯(lián)排、多戶單間公寓的25個自治區(qū)的月租平均額為64萬韓元，比前一個月減少了10.4%（7萬韓元）。 相反，同期平均全租押金為2億1194萬韓元，上升了0.6%（131萬韓元）。按自治區(qū)來看,江南區(qū)的平均月租為90萬韓元,是首爾平均月租140%,連續(xù)7個月最高。 其后依次是瑞草區(qū)（134%）、中浪區(qū)（125%）、龍山區(qū)（111%）、陽川區(qū)（109%）、松坡區(qū)（106%）、西大門區(qū)（105%）、江西區(qū)（104%）、冠岳區(qū)（102%）、麻浦區(qū)、城東區(qū)（101%），共11個地區(qū)的平均月租高于首爾的平均水平。

03中國租賃市場發(fā)展動態(tài)

12月，重點(diǎn)監(jiān)測TOP10城市租金環(huán)比7跌3漲。據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，全國租金中位數(shù)為1750元/月，環(huán)比上漲2.94%。12月，TOP10城市環(huán)比跌幅最大的城市為南京，跌幅2.67%，漲幅最大的TOP10城市為林芝，漲幅為19.25%。

04租賃企業(yè)開業(yè)動態(tài)

12月，根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院（ABN指數(shù)）監(jiān)測，多家公寓或租賃房開業(yè)簽約。代表項目如下：

華潤有巢東莞松山湖店入市。12月1日，華潤有巢公寓東莞松山湖萬象匯店正式入市，首批推出586套保障性租賃住房，總體量逾2000套，是東莞目前單體規(guī)模最大的保障性租賃住房項目。項目位于松山湖北部CBD，戶型從陽光單間到84平方米兩房。公開資料整理顯示，2025年下半年有巢華南已在深圳新開多店，累計供應(yīng)1200余套，東莞店入市后區(qū)域保租房總量將超3200套，為松山湖科學(xué)城人才提供居住保障。

魔方公寓珠海香洲新店開業(yè)。由魔方公寓與廣通投資合作運(yùn)營的“魔方公寓珠海南屏科技園商都店”在珠海市香洲區(qū)泰南街8號正式開業(yè)。項目定位青年租住社區(qū)，緊鄰商業(yè)體華發(fā)商都及南屏科技產(chǎn)業(yè)園兩大核心區(qū)，項目整體功能布局完善，涵蓋公寓、商鋪等業(yè)態(tài)。公寓提供從單間到套房共五種戶型，面積區(qū)間為30至55平方米。在除本項目外，魔方公寓在珠海運(yùn)營的還有明珠旗艦店，南屏科技園花園店亦在籌備中。

雅詩閣品牌lyf上海張江首秀。12月8日，位于上海張江科學(xué)城核心區(qū)的lyf張江酒店公寓正式啟動長租業(yè)務(wù)，首批開放150套房源，瞄準(zhǔn)年輕科創(chuàng)人群。公寓坐落于張江科學(xué)城核心地帶，具備優(yōu)越的通勤與區(qū)位條件。公寓由雅詩閣中國統(tǒng)一運(yùn)營，占據(jù)啟展大廈6至11層，提供27平與30平單房戶型。除了上海lyf張江酒店，重慶lyf觀音橋酒店項目也已進(jìn)入開籌階段，將于2026年開業(yè)。

東方奢華酒店及行政公寓項目落地?？?。12月11日，由華住·城家、東方置地廣場及海南尚東一酒店有限公司聯(lián)手打造的高端旅居標(biāo)桿項目——東方奢華酒店及行政公寓正式啟動，將為海口乃至海南的高端住宿市場注入全新活力。東方奢華酒店及行政公寓項目在設(shè)計上融合了海南熱帶風(fēng)情與現(xiàn)代簡約風(fēng)格，采用闊綽層高與全景落地窗設(shè)計，最大化呈現(xiàn)海景與園景資源。

長江資管首個長租公寓品牌“長寓”亮相。12月，長江資管公司發(fā)布旗下首個長租公寓品牌“長寓”項目。項目位于湖北武昌傳統(tǒng)商圈司門口，產(chǎn)品覆蓋普通單間、帶陽臺單間以及一室一廳一衛(wèi)，具備拎包入住的條件。

深圳雅詩閣大鵬服務(wù)公寓簽約。12月5日，在2025深圳全球招商大會上，雅詩閣中國與深圳市大鵬新區(qū)管理委員會正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，深圳雅詩閣大鵬服務(wù)公寓（暫定名）項目達(dá)成合作。該項目由雅詩閣中國與深圳怡瑞達(dá)實業(yè)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，坐擁大鵬新區(qū)得天獨(dú)厚的山海生態(tài)資源。該物業(yè)預(yù)計于2028年投入運(yùn)營，共規(guī)劃約250套單房至三房套房，配備特色餐廳、健身房、戶外泳池及濕蒸房等設(shè)施，可滿足度假、商旅、家庭及長期住客的多元需求。

泊寓簽約小米武漢青年公寓。小米集團(tuán)與泊寓再次達(dá)成合作，將位于武漢的小米青年公寓正式委托泊寓進(jìn)行“全周期運(yùn)營管理”。公寓坐落于湖北省武漢市東湖高新區(qū)，高新四路以南、光谷四路以西，位于小米科技園二期，共提供990套房源。這是繼北京小米青年公寓后雙方第二次合作。泊寓將復(fù)制北京項目經(jīng)驗，通過科技系統(tǒng)、服務(wù)管理與社群運(yùn)營為小米員工提供專屬方案，實現(xiàn)租賃合同100%無紙化、賬單報修線上化，并配置一卡通門禁、24小時安保。

05租賃住房配租動態(tài)

12月，多地保租房和人才公寓入市，各省市十四五保租房建設(shè)指標(biāo)也基本完成或者超額完成，租賃市場呈現(xiàn)多品種公寓和保租房全方位供給狀態(tài)，滿足不同人群多元租住需求。

北京石景山首個公租房項目通過驗收，將提供359套房源。12月1日，北京保障房中心下屬燕景投資公司取得蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)1604-632地塊R2二類居住用地（公租房）項目竣工聯(lián)合驗收通過意見書，標(biāo)志石景山區(qū)“十四五”期間首個自建公租房項目完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。項目位于石景山區(qū)景蘋街9號院，建設(shè)用地9902平方米，總建筑面積約3.4萬平方米，含1棟配電室及2棟公租房共3個單體，建成359套房源及公共服務(wù)配套。

鄭州2025年第十一批人才公寓上線，提供1348間房源。12月2日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布消息，2025年第十一批人才公寓將于12月8日09:00上線配租，涉及鄭東新區(qū)、中原區(qū)兩個項目，共計863套、1348間房源。此次配租項目為精裝修設(shè)計交付，配備家具家電，可實現(xiàn)拎包入住。配租對象為在鄭就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)專科及以上學(xué)歷人才，以及高層次人才、博士和市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)急需人才。

重慶巴南區(qū)人才租賃住房項，448套公寓正式交付。12月，重慶住建公告巴南區(qū)人才租賃住房項目已全面完工并正式交付。448套住房均采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，可實現(xiàn)拎包入住。該項目坐落于高職城片區(qū)核心地帶，總建筑面積超6.1萬平方米，打造448套精裝住宅及530個停車位。戶型涵蓋一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳，主力戶型為54至57平方米的一室一廳，共260套。此外還配備了116套兩室兩廳及72套三室兩廳，以滿足家庭或品質(zhì)生活需求。

蘇州吳中1353套人才公寓陸續(xù)投入運(yùn)營。12月，蘇州吳中區(qū)共有1353套新建人才公寓將于陸續(xù)投入運(yùn)營，覆蓋甪直、臨湖兩鎮(zhèn)，面向青年人才提供拎包入住服務(wù)。其中，甪端英才公寓位于甪直鎮(zhèn)核心，1029戶，配541個車位；臨湖石莊公寓148套，占地7522平方米，健身房、茶咖吧等公區(qū)齊備，已竣備；和寓悅達(dá)廣場店176套，分一期二期，一期竣工正申請驗收，二期前期推進(jìn)，全屋品牌家電與24小時管家服務(wù)同步上線。

上海青浦河馬公舍保租房項目投入運(yùn)營，提供968套房源。12月24日，上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)的河馬公舍保租房項目正式投入運(yùn)營。該項目坐落于華新鎮(zhèn)新鳳中路888弄，房源總量968套，涵蓋17平方米單間與34平方米一室一廳兩種戶型。主力戶型月租金1100元。

重慶北碚首個保租房項目縉云新程人才公寓建成投用。12月23日，重慶市北碚區(qū)首個保障性租賃住房項目縉云新程人才公寓建成投用。該人才公寓總建筑面積9萬余平方米，包含1067套房源，涵蓋單間配套至三室一廳多種戶型，公寓采用民用水電標(biāo)準(zhǔn)。

鄭州市今年第十二批人才公寓正式上線配租，共計708間房源。12月25日，2025年鄭州市第十二批人才公寓正式上線配租。此次配租房源涉及管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)2個項目，共計376套、708間；配租分批次開展，今日為優(yōu)先配租時段，面向符合條件的高層次人才、博士，以及經(jīng)市人社局認(rèn)定的鄭州市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)急需人才。

12月公寓榜單發(fā)布及分析

#ABN指數(shù)分析#

綜述｜2025年12月，公寓市場的搜索指數(shù)和新媒體指數(shù)基本保持平穩(wěn)，監(jiān)測均分分別達(dá)到57.94、88.59。

搜索指數(shù)｜搜索熱度TOP5，分別是萬科泊寓、魔方公寓、城家、華潤有巢、雅詩閣。本月搜索熱度主要集中在新店開業(yè)簽約、品牌動態(tài)、企業(yè)戰(zhàn)略等方面，如萬科泊寓清退10余家深圳門店；魔方公寓珠海香洲新店開業(yè)；華潤有巢東莞松山湖店入市等一度成為行業(yè)上榜熱搜事件。

媒體指數(shù)｜12月媒體指數(shù)主要得分集中在大眾官網(wǎng)、垂直網(wǎng)站宣傳以及頭部財經(jīng)紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為萬科泊寓、城家、有巢、雅詩閣、瑞貝庭。如城家北京雙店翻牌瑞貝庭；泊寓簽約小米武漢青年公寓；鼎暉收購上海base佰舍蘇河項目等報道都是重點(diǎn)宣傳方向。

新媒體指數(shù)｜新媒體指數(shù)主要得分集中在公寓資本動向相關(guān)動態(tài)，簽約收購、政企合作、公寓資產(chǎn)交易融資等方面。指數(shù)TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如長江資管首個長租公寓品牌“長寓”亮相；華潤隆地收購葵涌悅品酒店計劃將其改造為學(xué)生宿舍等在新媒體領(lǐng)域傳播分析類指數(shù)提升較快等。

投資人指數(shù)｜12月，公寓市場總體穩(wěn)中有升，各大城市租金漲少跌多，投資人信心保持平穩(wěn)，投資指數(shù)略有上升。

#綜合分析#

租賃住房大宗交易市場活躍｜12月，中國租房住房大宗交易市場較上月更為活躍，成為資本關(guān)注焦點(diǎn)。

新加坡富隆智地基金收購蘇州聯(lián)建公寓1190間房源。12月，富隆智地基金宣布，成功競得位于蘇州市工業(yè)園區(qū)金雞湖商務(wù)區(qū)的租賃住房項目。該項目地處蘇州工業(yè)園核心區(qū)塊，總建筑面積超4.7萬平方米，將改造為包含約1190間房間及配套商業(yè)街區(qū)的“樂璟金雞湖生活社區(qū)”，可容納逾1500人，成為服務(wù)園區(qū)的配套企業(yè)住宿大社區(qū)。此次收購的項目為蘇州聯(lián)建公寓，位于蘇州工業(yè)園區(qū)葑亭大道805號，建筑面積47147平方米，由5棟有證宿舍樓、1棟配套附房組成。項目將委托中富旅居集團(tuán)旗下樂璟品牌運(yùn)營公司，對室內(nèi)生活空間、樓宇外立面、社區(qū)商業(yè)氛圍及軟硬件設(shè)施進(jìn)行全面升級改造，并負(fù)責(zé)后期運(yùn)營管理。資料顯示，富隆智地基金由上海中富旅居集團(tuán)聯(lián)合新加坡城市發(fā)展集團(tuán)（CDL）、中新智地共同發(fā)起。加上即將開業(yè)的上海松江“樂璟智慧科創(chuàng)生活社區(qū)”，富隆智地基金在國內(nèi)落地的租賃房源套數(shù)已達(dá)約3300套。

鼎暉收購上海base佰舍蘇河項目。12月29日，上海靜安區(qū)新疆路518號base佰舍蘇河項目被鼎暉投資正式收入囊中。該項目由老舊星級酒店改造而成，2018年開業(yè)，建筑面積逾1.2萬㎡，共194套49-165㎡戶型，緊鄰人民廣場商圈，入住率長期保持93%以上，GOP超80%。此次收購?fù)瓿珊螅椖繉⒁罁?jù)2025年7月發(fā)布的《上海市商務(wù)樓宇更新提升實施意見》完成C2/C8兼容R4調(diào)規(guī)，成為上海商辦功能融合首單落地案例。調(diào)規(guī)后，70㎡以下戶型占比將提至70%以上，可申請保障性租賃住房認(rèn)定，享受民用水電氣價格及稅收減免，并打通REITs、ABS等退出通道，市場傳聞Cap-rate約4.5%-5.5%。公開資料整理顯示，兩項目均已納入上海保障性租賃住房體系，剩余土地使用年限均超20年。按現(xiàn)有租金及6%資本化率倒推，新江灣項目估值約7億元，東外灘項目約3.48億元，合計10.48億元，較領(lǐng)盛2022年實際投入8.29億元上浮約26%。

景瑞控股旗下北京三全公寓擬拍賣，起拍價8億元。12月30日，據(jù)市場消息，景瑞控股旗下北京三全公寓項目擬掛牌拍賣，開拍時間為2026年1月16日。此次拍賣的公寓共120套，起拍總價8億元。資料顯示，三全公寓是位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)北路麥子店街38號的高端酒店式公寓，由北京三全公寓有限公司開發(fā)，物業(yè)由華夏酒店物業(yè)管理。2017年，該項目被景瑞控股以12.8億元總價收購。該項目占地1萬平方米，總建筑面積5.4萬平方米，包含三棟26層高樓和一棟裙樓，共318個住宅單位，戶型從33平方米至225平方米不等。公寓配套完善，設(shè)有會所、健身房、游泳池、網(wǎng)球場等設(shè)施，并提供24小時安保和客房服務(wù)。目前部分房源以月租金2.3萬至4.5萬元出租，含物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等。

租賃產(chǎn)品加速盤活存量市場｜12月，租賃市場加速進(jìn)入本地存量市場，加大保租房和高端公寓的供給。

城家北京雙店翻牌瑞貝庭，存量改造再落兩子。12月1日，城家宣布北京朝陽大悅城及通州副中心兩在營酒店同步翻牌為瑞貝庭公寓酒店，以輕量化改造+長短租結(jié)合模式切入中高端服務(wù)式公寓存量賽道。朝陽項目原運(yùn)營方因供應(yīng)鏈成本高、回報周期長選擇退出；城家團(tuán)隊接手后采用“利舊+局改”方案，單房軟裝調(diào)整為主，并針對劇組、文創(chuàng)團(tuán)隊需求增設(shè)小型會客區(qū)，通過長短租組合將平均入住時長提升30%。通州項目則依托醫(yī)院、高校、會展三大剛需場景，配置簡易餐廚與洗衣設(shè)施，目標(biāo)客群平均停留7天以上，12月中旬完成改造并重新開業(yè)。目前城家在北京已簽約14家服務(wù)式公寓，其中7家已開業(yè)，瑞貝庭單房改造成本控制在10萬-12萬元，工期120-150天，成熟項目RevPAR達(dá)553元。公司表示，2026年將在京再落地不少于5個翻牌項目，持續(xù)驗證“輕投入+高坪效”模型。

廣西梧州241套存量商品房變身青年公寓，新增床位約2000個。廣西梧州市將龍安小區(qū)、紅安小區(qū)241套存量商品房整體改造為梧州職業(yè)學(xué)院定向青年公寓，系廣西首次把存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，盤活閑置資產(chǎn)并緩解高校青年安居難題。改造按保障性租賃住房標(biāo)準(zhǔn)實施，每間可供2-3人入住，預(yù)計新增床位約2000個。

重慶兩江新區(qū)V客部落改造長租公寓，新增541套房源。12月9日，重慶兩江新區(qū)V客部落D6、D8棟樓宇啟動升級改造，將打造為面向青年人才的長租公寓項目，預(yù)計新增541套房源，改造面積約2.6萬平方米，計劃12月正式動工。項目位于兩江數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園拓展區(qū)D區(qū)，兩棟樓均為21層住宅式公寓，原規(guī)劃每棟272套房間。改造后，D8棟一層將設(shè)為共享健身房、烘干室、快遞室等多功能公共空間，其余樓層及D6棟全部樓層將調(diào)整為長租公寓，配備家具家電，實現(xiàn)“拎包即住”。

杭州首個“收存轉(zhuǎn)保”項目開業(yè)，由杭州安居收購萬科自持房源改造。杭州市本級首個“收存轉(zhuǎn)?！表椖俊獙幊补⒑诱Z光年府店正式開業(yè)，開業(yè)當(dāng)天簽約率突破80%。該項目由杭州安居集團(tuán)收購萬科自持房源改造而成，標(biāo)志著杭州在盤活存量商品房用于保障性住房方面邁出實質(zhì)性一步。河語光年府位于拱墅區(qū)運(yùn)河新城板塊，原為萬科2021年以40.6億元競得的地塊，其中3%為自持部分。此次被收購的兩幢公寓樓總建筑面積約4152平方米，共17層75套房源，戶型面積50至60平方米，租金區(qū)間為2800至3350元/月，配備民用水電及全套家電家具，由安居集團(tuán)旗下安居寧巢負(fù)責(zé)運(yùn)營。

貴州區(qū)域首個長租公寓項目試業(yè)。12月23日，城投公司在貴州區(qū)域打造的首家長租公寓——中建·彩寓（威清路店）開始試營業(yè)。項目原址為1997年竣工的中建四局原總部大樓，歷經(jīng)近30年的使用，其建筑設(shè)施老化、安全隱患凸顯、使用功能和需求不匹配等問題日趨暴露，空置率30%，成為存量資產(chǎn)運(yùn)營的典型挑戰(zhàn)。中建·彩寓（威清路店）以“云巖芯·青年生活能量站”為定位方向，遵循從“辦公邏輯”到“生活邏輯”的功能轉(zhuǎn)換，將辦公樓宇改造為擁有共計243套從30㎡到60㎡不同大小，涵蓋小單間、大單間及一室一廳等多種戶型的品質(zhì)公寓，致力于為25-35歲城市青年、職場新人及商務(wù)客群提供“品質(zhì)居住+社交場景+美好生活”的一站式青年社區(qū)。

公寓產(chǎn)品持續(xù)“進(jìn)化”優(yōu)勝劣汰｜12月，頭部公寓企業(yè)加速開關(guān)店模式，產(chǎn)品持續(xù)“進(jìn)化”實現(xiàn)市場化優(yōu)勝劣汰。

萬科泊寓清退10余家深圳門店。12月份以來，深圳多個區(qū)域的“泊寓”租客陸續(xù)接到清退通知，涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發(fā)埔公社等10余家門店。作為萬科在2016年創(chuàng)立、并于次年升級為核心業(yè)務(wù)的長租公寓品牌，泊寓至今已發(fā)展成為中國租賃住房領(lǐng)域的頭部運(yùn)營商。截至2025年11月，其經(jīng)營管理房源達(dá)28萬間，規(guī)模持續(xù)位居行業(yè)第一。

泊寓方面表示，此次清退主要針對部分低效或風(fēng)險較高的存量項目，屬于萬科聚焦核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、提升運(yùn)營效率的戰(zhàn)略調(diào)整，并非長租公寓業(yè)務(wù)的整體收縮。過去幾年，在政策鼓勵與資本推動下，長租公寓在核心城市快速擴(kuò)張，市場供應(yīng)量顯著增加。進(jìn)入2025年后，行業(yè)競爭日趨激烈，整體增速已明顯趨緩。克而瑞不動產(chǎn)運(yùn)營監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，多家頭部公寓企業(yè)的收入增速普遍放緩。例如，萬科泊寓去年同期收入同比增長5.3%，今年上半年回落至4.1%；招商伊敦去年上半年同比增幅為24%，今年同期則降至3.3%，較其2024年全年13%的增速亦有明顯下滑。收入增速放緩，可能與保障性租賃住房規(guī)模供應(yīng)擴(kuò)大帶來的租金調(diào)整、市場競爭加劇、存量資產(chǎn)老化等因素有關(guān)，部分企業(yè)仍能通過新增項目拉動收入增長。整體來看，行業(yè)正從追求高速擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向著眼于長期可持續(xù)的穩(wěn)定收益階段。

2025年泊寓開業(yè)房源突破20萬間，納保占比7成。萬科旗下長租公寓品牌泊寓披露年度數(shù)據(jù)，2025年，泊寓開業(yè)房源突破20萬間，成為集中式公寓行業(yè)首家達(dá)成該里程碑的品牌，同時在數(shù)字化運(yùn)營、政企合作、存量盤活、人才安居等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)關(guān)鍵突破。截至年末，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋全國29座城市，管理房源超26.9萬間，開業(yè)房源達(dá)20.3萬間。在核心城市布局上，北京、上海、深圳、成都、濟(jì)南等多地新增千間以上大型租賃社區(qū)，全國運(yùn)營的千間級大型社區(qū)數(shù)量超30家。同時，13.3萬+間房源已納入保障性租賃住房體系，占比近七成。另外，依托數(shù)字化流程改造，泊寓間天出租率保持在94%以上，前臺GOP利潤率達(dá)88%。

雅詩閣與錦江酒店成立合資公司打造復(fù)合旅宿產(chǎn)品。雅詩閣中國與錦江酒店（中國區(qū)）正式攜手，成立合資公司，打造復(fù)合旅宿產(chǎn)品。雙方整合各自核心資源與優(yōu)勢基因，以“共身共生”模式，開啟一場優(yōu)勢基因的深度融合，嘗試為市場培養(yǎng)出穩(wěn)健穿越周期的新物種。截至目前，首個落地樣本——深圳南山憬黎項目已于10月正式開業(yè)，且運(yùn)營成效初顯。此次合作聚焦國內(nèi)全域酒旅市場，尤其瞄準(zhǔn)高線城市商業(yè)地產(chǎn)存量改造與旅居需求集中區(qū)域。其中，首個實踐項目選址深圳南山商圈，該區(qū)域商務(wù)客流密集、涉外需求突出，周邊覆蓋寫字樓集群、國際學(xué)校及深圳灣口岸等關(guān)鍵場景，為“長短租結(jié)合”模式的落地提供了優(yōu)質(zhì)市場基礎(chǔ)。后續(xù)，雙方將依托錦江酒店的本土網(wǎng)絡(luò)與雅詩閣的國際資源，逐步向全國重點(diǎn)城市拓展布局。

大型企業(yè)定制公寓加速進(jìn)場｜12月，多家大型企業(yè)定制公寓進(jìn)入進(jìn)場，企業(yè)物業(yè)+專業(yè)運(yùn)營已經(jīng)成為眾多“大廠”吸引人才的標(biāo)配。

華潤置地、雪花啤酒合作打造，深圳寶安雪花閣開放入住。12月1日消息，華潤置地、雪花啤酒聯(lián)合打造的員工宿舍項目“雪花閣”在深圳寶安區(qū)雪花科創(chuàng)城正式開放入住，由華潤置地租賃住房品牌“有巢”運(yùn)營，首批科創(chuàng)人才當(dāng)日完成拎包入住。雪花閣提供一室一廳、兩室一廳等多戶型，配套空中花園、健身房、籃球場及社群活動，通過線上1V1辦理、線下驗房快修實現(xiàn)“無感入住”，為深圳探索產(chǎn)城融合與職住平衡提供樣本。

阿里巴巴首家人才公寓在南京建鄴正式運(yùn)營。12月4日，阿里巴巴首家人才公寓——親橙寓在建鄴正式運(yùn)營，南京阿里中心再添一個重要服務(wù)功能板塊。親橙寓位于南京阿里中心T7棟，樓內(nèi)共有565間客房，面積38-95平方米不等，打造了五種戶型滿足不同的租住需求。室內(nèi)配備全屋智能家電與科學(xué)收納系統(tǒng)規(guī)劃，并采用四重隔音設(shè)計營造靜謐環(huán)境，拎包即可入住。親橙寓配套約1600平方米的超大公共空間，包含書屋、健身房、多功能活動室等。

京東宣布未來5年將追加投入220億元，新增15萬套“小哥之家”。12月12日，京東宣布未來五年將追加投入220億元，用于新建、租賃及住房保障基金支持，再提供約15萬套“小哥之家”住房，進(jìn)一步改善外賣騎手、快遞小哥等一線員工居住條件。根據(jù)公開資料整理，截至目前京東已在北京、廣州、成都等145個城市為一線員工提供2.8萬套住房，形成自建、租賃、基金補(bǔ)貼多元模式。位于北京通州臺湖的60平方米兩居室樣板間月租低于周邊50%，家電家具齊備，可拎包入??；北京大興“亞洲一號”園區(qū)宿舍則將員工通勤時間壓縮至10分鐘，每月可節(jié)省上千元租金。

學(xué)生宿舍成投資新熱度產(chǎn)品｜12月，多家投資機(jī)構(gòu)收購酒店、寫字樓等物業(yè)改裝學(xué)生宿舍，以應(yīng)對學(xué)校緊缺的學(xué)生宿舍，學(xué)生宿舍成公寓投資新產(chǎn)品標(biāo)的。

華潤隆地：收購葵涌悅品酒店計劃將其改造為學(xué)生宿舍。12月，華潤隆地以約9.5億港元收購鄧成波家族旗下的葵涌悅品酒店。該酒店共583間房，買家計劃將其改造為學(xué)生宿舍。物業(yè)位于葵涌青山公路 443 至451 號:高30層，2018年完成翻新開業(yè)?？偯娣e約為 292.961 平方呎，擁有 583間客房，按 9.5 億元計，每房價值約163萬元，呎價約 3.242 元。

招商局置地：購紅磡晉匯全幢擬改裝成學(xué)生宿舍。12月，招商局置地近日以約1.4億港元購入紅磡全幢住宅“晉匯”，計劃將其改裝為學(xué)生宿舍。該物業(yè)原由內(nèi)房財團(tuán)持有，此次成交價較最初叫價低約30%。大樓共21層，設(shè)有54個開放式單位，鄰近香港理工大學(xué)，地理位置優(yōu)越。

聯(lián)合出版：約2.05億港元購入灣仔星網(wǎng)酒店，擬改造為學(xué)生公寓。12月，聯(lián)合出版（集團(tuán)）旗下公司以約2.05億港元購入位于灣仔駱克道的星網(wǎng)酒店。該酒店樓齡35年，提供63間客房，成交樓面呎價約7,571港元。據(jù)了解，由于非本地學(xué)生數(shù)量增加導(dǎo)致宿舍短缺，將酒店改裝為學(xué)生宿舍成為投資趨勢。近期市場已有多宗類似成交，如紅磡及旺角有酒店或住宅被收購并計劃改作學(xué)生宿舍，反映出該領(lǐng)域的投資熱度。