南京老城東，曝光一幅低密宅地。

剛剛（1.28），市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《南京市主城區(qū)（城中片區(qū)）—孝陵衛(wèi)及城中范圍內(nèi)的滄波門和麒麟門單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》NJZCe010-21規(guī)劃管理單元圖則修改(公眾意見征詢)，將位于紫金山下老城東板塊的一幅特殊用地變更為二類居住用地，容積率僅1.5。

看重點(diǎn)：

位置優(yōu)越。修改地塊位于發(fā)展成熟的老城東，與龍湖紫金原著、鳳凰紫金和旭府、鐘鼎山莊等小區(qū)為鄰，靠近地鐵2號線孝陵衛(wèi)站。

稀缺宅地。地塊調(diào)整后，容積率從1.7降為1.5，且周邊低密住宅聚集，未來掛牌出讓后或?qū)⒋蛟斓兔芩拇o周邊帶來更多置業(yè)選擇。

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先來看地塊基本情況。

根據(jù)控規(guī)單元圖則修改意見征詢，擬修改地塊位于玄武區(qū)孝陵衛(wèi)街道，東至龍湖紫金原著小區(qū)、西至晏公廟街、南至晏公廟小區(qū)、北至孝陵衛(wèi)街，用地面積約0.99公頃。

現(xiàn)狀主要為空地，作為臨時(shí)停車場使用。

更改前，21-40地塊用地性質(zhì)為特殊用地（H4），容積率≤1.7，建筑密度≤28%，建筑高度≤24米，綠地率≥30%。

更改后，用地性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地（R2），容積率降為≤1.5，建筑密度≤32%，其余指標(biāo)不變。

從位置及相關(guān)指標(biāo)來看，這幅宅地頗有看點(diǎn)。

從位置上來看，地塊位于發(fā)展成熟的老城東，周邊生活配套成熟。

21-40地塊緊靠龍湖紫金原著、鳳凰紫金和旭府等次新房小區(qū)，周邊也有雙拜巷1號、晏公廟新村老小區(qū)環(huán)繞，穿過中山門大街就是鐘鼎山莊，生活氛圍濃厚。

交通上，有中山門大街、雙拜崗等干道覆蓋，地鐵2號線孝陵衛(wèi)站也相距不遠(yuǎn)；商業(yè)上，除了龍湖紫金mall，還有正在提檔升級的森林摩爾。

再遠(yuǎn)一些，還有南京理工大學(xué)、孝陵衛(wèi)中學(xué)、鐘山幼兒園等學(xué)校，向北眺望還有延綿的紫金山，宜居指數(shù)較高。

從地塊指標(biāo)來看，21-40地塊的容積率僅1.5，建筑限高24米，這在以低密住宅為主的孝陵衛(wèi)區(qū)域并不算突出。

但周邊老小區(qū)較多，新宅地的亮相意味著新樓盤、新產(chǎn)品的即將到來。按照當(dāng)下市場趨勢，21-40地塊未來掛牌出讓后，或?qū)⒋蛟斓兔苎蠓克拇a(chǎn)品，以提高周邊居住品質(zhì)。

02

老城東趨于成熟、土地資源日益稀缺，孝陵衛(wèi)區(qū)域近幾年來也僅有2幅宅地出讓，分別是綠城·云廬和鳳凰紫金和旭府，目前均有房源供應(yīng)。

綠城·云廬

2025年6月27日，城東G32地塊經(jīng)過3輪競拍，被綠城中國以10.22億元總價(jià)拿下，成交樓面價(jià)19150元/㎡。

后定案名為綠城·云廬，規(guī)劃27棟低密住宅，其中包括14棟7層洋房，戶型建面約122-183㎡；13棟3層超低密住宅，戶型建面約294-385㎡。

1.05的超低容積率+廬系+四代宅，多重buff疊身的綠城·云廬市場關(guān)注度頗高，是去年南京熱銷盤之一。

就在最近，綠城·云廬再次領(lǐng)證加推，推出4套3層高超低密別墅，戶型建面294-325㎡，銷許均價(jià)約51145元/㎡。

鳳凰紫金和旭府

鳳凰紫金和旭府，容積率1.54、限高24米，以4-7層的低密洋房為主，項(xiàng)目于2024年底交付。目前仍有房源在售，主力戶型有約130㎡三房，以及約143㎡、178㎡、249㎡四房，銷許均價(jià)約5.57萬/㎡。

除了這兩個(gè)新房項(xiàng)目外，老城東的置業(yè)選項(xiàng)多以次新房為主。

比如紫金華府，近期成交單價(jià)多在3.1萬/㎡左右；還有五礦晏山居，近期成交單價(jià)在3.4萬-3.7萬/㎡之間。

當(dāng)下，孝陵衛(wèi)區(qū)域新房供應(yīng)既有低密洋房，也有低密四代宅，且二手房市場價(jià)格相比前幾年也較為友好，置業(yè)選項(xiàng)多樣。

以當(dāng)下四代宅內(nèi)卷趨勢，剛剛亮相的21-40地塊，未來或?qū)⒃诘兔軆?yōu)勢的基礎(chǔ)上，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上繼續(xù)升級迭代，為買房人帶來更多置業(yè)選擇。期待一下。