2025 年，中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)成績單公布了！

宏觀經(jīng)濟(jì)還算可以，但房地產(chǎn)這份成績單嚴(yán)重不及格。

先說看宏觀經(jīng)濟(jì)。

2025 年中國的經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到 5%，不算高也不算低，正好完成了年初制定的任務(wù)。

這個增速和 2024 年一模一樣！

我們扒一扒經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

按照拉動經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車這個視角來看，

第一駕馬車是消費(fèi)

消費(fèi)當(dāng)中最核心的指標(biāo)是全社會消費(fèi)品零售總額，全年同比增速是 3.7%，這低于經(jīng)濟(jì)增速，說明消費(fèi)雖然占比最大，但拖了后腿。

為什么消費(fèi)起不來？

就是老百姓不敢花錢、不愿意花錢。到底為什么呢？

一方面，很多人的收入下滑，或者說收入預(yù)期不太好；

另一方面，最核心的是隨著房價大跌，很多家庭的資產(chǎn)、家庭總財(cái)富縮水嚴(yán)重，甚至有些人的房子變成了負(fù)資產(chǎn)。

這種情況下，大家都不敢花錢。

此外，2024-2025 年，國家出臺了一些刺激消費(fèi)的措施，比如對家電等某些消費(fèi)品進(jìn)行購買補(bǔ)貼。

但大家都清楚，家里的冰箱、洗衣機(jī)等大件家電，換新之后能用好幾年，所以出現(xiàn)了家電補(bǔ)貼效用遞減的情況，2025 年補(bǔ)貼的刺激效應(yīng)已經(jīng)低于 2024 年。

2026 年還會繼續(xù)補(bǔ)貼，但預(yù)計(jì)效果會進(jìn)一步下滑。

第二駕馬車是投資

全國固定資產(chǎn)投資同比增速下滑 3.8%，這是十分罕見的 —— 進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，投資這個指標(biāo)從來沒有出現(xiàn)過同比下滑，這嚴(yán)重拖累了經(jīng)濟(jì)。

投資當(dāng)中，工業(yè)投資增速還可以，但基建投資同比下跌 22%。

基建投資主要由地方政府主導(dǎo)，由此可見，現(xiàn)在地方政府資金壓力依然很大。雖然 2024 年 11 月國家出臺了十萬億的化債方案，但一年多過去了，地方的債務(wù)壓力依然較大，還是沒錢進(jìn)行基建建設(shè)。

投資的第三塊是房地產(chǎn)開發(fā)投資，同比下滑 17.2%，這個下滑幅度是過去三十年最大的。

自從中國實(shí)行房地產(chǎn)市場化以來，從來沒見過這么大幅度的下滑，地方賣地、房地產(chǎn)新開工、房地產(chǎn)施工全都大幅同比下滑，嚴(yán)重拖累了經(jīng)濟(jì)增長。

第三駕馬車是出口

2025 年全年出口同比增長 6.1%（以人民幣計(jì)價），這個增速相比 2024 年的 7.1% 下滑了 1 個百分點(diǎn)。

回顧過去十年，6.1% 的增速只能說不高不低。

不過 6.1% 是正增長，而且超過了 5% 的經(jīng)濟(jì)總增速，所以 2025 年出口是拉動中國經(jīng)濟(jì)的核心因素，這很不容易。

因?yàn)?2025 年中美發(fā)生貿(mào)易戰(zhàn)，中國對美出口大幅下滑 20%，但對其他經(jīng)濟(jì)體，尤其是 “一帶一路” 沿線國家以及一些發(fā)展中國家，增速比較高，對歐盟的增速也不錯。

所以中國的工業(yè)制造能力、中國商品在國際上的競爭力還是比較強(qiáng)的 —— 我們失去了部分美國市場，但很快開辟了新市場。

聊完宏觀經(jīng)濟(jì)，我們再稍微說說房地產(chǎn)。

剛才已經(jīng)提到了部分房地產(chǎn)指標(biāo)，這里再補(bǔ)充幾個。

首先是房屋銷量

2025 年全國新房銷售面積 8.8 億平米，同比 2024 年下滑約 9%，相比 2021 年的高點(diǎn)下滑幅度接近 50%。

新房的 “總蛋糕” 被削去了一半，意味著很多房企沒活干了，與之相對應(yīng)的房地產(chǎn)相關(guān) GDP 也大幅縮水。

其次是房價

房價有兩個參考指標(biāo)：一個是全國新房成交平均價格，2025 年每平米 9527 元，同比 2024 年下跌 4%，相比 2023 年的歷史高點(diǎn)下跌約 9%。

看似跌幅不大，但之前我跟大家說過很多次，新房價格相比二手房價格 “好看” 很多，跌幅較小，這其中存在結(jié)構(gòu)因素。

過去幾年樓市低迷后，市中心的高檔房子比郊區(qū)的低價房賣得好，導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)發(fā)生大變化，從而讓房價保持在偏高位置，或者說跌幅不大。

所以想觀察房價走勢，一定要看二手房價格。

之前我說過幾次，全國二手房價格當(dāng)前水平相比歷史高位總體下跌了約 40%。

官方的二手房價格通常參考全國70城房價指數(shù)，2025 年 12 月，全國70城二手房價格同比 2024 年 12 月下跌 6%多。

綜合來看，2025 年中國經(jīng)濟(jì)整體還算可以，但看結(jié)構(gòu)，消費(fèi)和投資這兩駕馬車大不如前，尤其是投資，反而出口表現(xiàn)不錯。綜合成績可打70分。

2025 年中國房地產(chǎn)市場可以說是一塌糊涂，持續(xù)下行。成績只能打10分。

還有一些學(xué)者專家表示，還在等待中國樓市實(shí)現(xiàn)軟著陸。

關(guān)于軟著陸還是硬著陸，我早就分析過了：從很多房地產(chǎn)市場指標(biāo)來看，基本可以確認(rèn) 2024 年二三季度，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)硬著陸。

而整個 2025 年，是硬著陸之后的繼續(xù)探底，目前還沒有成功找到底部。

所以，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累非常大。

我們都衷心希望，2026 年中國樓市能夠盡早止跌，這么嚴(yán)重地拖累經(jīng)濟(jì)和社會生活，也不是個事兒嘛。