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香港樓市在2026年迎來標(biāo)志性開局。

新鴻基地產(chǎn)旗下西貢十四鄉(xiāng)西沙SIERRA SEA第2A期項(xiàng)目，以創(chuàng)歷史新高的市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)，為全年樓市定下基調(diào)。

圖：網(wǎng)絡(luò)

截至1月16日次輪銷售，該項(xiàng)目累計(jì)核實(shí)購(gòu)樓意向登記已達(dá)49,257票，較首輪42,000張進(jìn)一步增加。

這一數(shù)據(jù)不僅刷新香港新盤入票量紀(jì)錄，更實(shí)現(xiàn)超過214倍超額認(rèn)購(gòu)，顯示市場(chǎng)購(gòu)買力正加速釋放。

圖：香港商報(bào)

項(xiàng)目核心信息

西沙SIERRA SEA第2A期位于新界西貢十四鄉(xiāng)，屬于新鴻基地產(chǎn)在該區(qū)域大型住宅開發(fā)項(xiàng)目的重要組成部分。

項(xiàng)目戶型涵蓋1至3房，提供727個(gè)住宅單位，實(shí)用面積從275至835呎不等。折實(shí)后售價(jià)區(qū)間為343.55萬至831.86萬港元。根據(jù)預(yù)售資料，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2026年9月30日正式交付。

現(xiàn)場(chǎng)氣氛火爆

圖：星島日?qǐng)?bào)

但交通，是這個(gè)盤最核心的短板，也是很多買家會(huì)為其按下暫停鍵的關(guān)鍵原因。

它的位置，與香港主流的“地鐵上蓋”或“步行至地鐵站”的選房邏輯背道而馳。

所在的西貢十四鄉(xiāng)，目前沒有任何鐵路直達(dá)。它不像東涌、將軍澳那些雖遠(yuǎn)但有地鐵貫穿的新區(qū)。出入主要依賴蜿蜒的西沙路，這是一個(gè)物理上的距離硬傷。

圖：香港商報(bào)

日常生活嚴(yán)重依賴接駁巴士或小巴往返馬鞍山/烏溪沙站。任何時(shí)候，你都需要為這“最后一公里”的接駁預(yù)留出額外的時(shí)間和不確定性。

圖：網(wǎng)絡(luò)

對(duì)于爭(zhēng)分奪秒的上班族，尤其是需要跨區(qū)通勤的人，這種不便會(huì)被每日放大。

市場(chǎng)整體表現(xiàn)

不過，這個(gè)盤在市場(chǎng)上真的熱度很高，給樓市打了一劑強(qiáng)心針。

根據(jù)中原地產(chǎn)1月16日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，中原城市領(lǐng)先指數(shù)報(bào)144.63點(diǎn)，按周上升0.71%。其中新界東指數(shù)表現(xiàn)尤為突出，達(dá)到154.57點(diǎn)，單周漲幅達(dá)3.51%。

相比2025年3月的市場(chǎng)低位，中原城市領(lǐng)先指數(shù)已累計(jì)反彈約8%。這一反彈態(tài)勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化基本同步。

目前市場(chǎng)普遍預(yù)期2026年美國(guó)可能進(jìn)行2至3次降息，香港利率環(huán)境將隨之趨于寬松，降低購(gòu)房者的資金成本。

圖：財(cái)新網(wǎng)

歷史數(shù)據(jù)參照

從長(zhǎng)期數(shù)據(jù)觀察，香港房地產(chǎn)也顯示出顯著的保值增值特性。

我們把時(shí)間拉長(zhǎng)來看，香港樓價(jià)在過去近二十年里，雖然有起有落，但大趨勢(shì)是向上走的。

從2003年“非典”時(shí)期的低谷算起，到2021年，反映香港樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）從大約31點(diǎn)，一路升到了歷史最高的191.43點(diǎn)。這可不是小數(shù)目，總共漲了超過5倍，算下來平均每年漲幅接近9.5%。

圖：網(wǎng)絡(luò)

在這段時(shí)間里，香港平均每年的通脹率大約只有2%。也就是說，即使扣掉物價(jià)上漲的影響，樓價(jià)實(shí)際上每年還在以7% 左右的速度增值。

這清楚地說明，從長(zhǎng)期來看，持有房產(chǎn)確實(shí)能夠有效地抵御通脹，讓資產(chǎn)保值。

近期市場(chǎng)案例

西沙有一個(gè)很特別的案例。

該項(xiàng)目最新批次定價(jià)較前期提升約5%，SIERRA SEA 1A期一個(gè)523呎的三房單位，2025年中以624萬港元成交，近期以716萬港元轉(zhuǎn)售，半年多時(shí)間升值14.7%。

523呎的示范單位

圖：香港商報(bào)

另一案例顯示，同項(xiàng)目302呎的一房單位，持貨不足9月以408萬港元轉(zhuǎn)手，較購(gòu)入價(jià)337.5萬港元獲利70.5萬港元，升值幅度達(dá)20.9%。

圖：香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

這類短期獲利案例在近期市場(chǎng)逐漸增多，強(qiáng)化了“提前布局”的市場(chǎng)心理。

也就是“早買早享受，遲買貴幾球”。

市場(chǎng)基本面分析

盡管市場(chǎng)情緒回暖，但供需基本面仍保持相對(duì)平衡。

供應(yīng)方面，截至2025年底，香港一手市場(chǎng)貨尾單位約19,000伙，加上未來數(shù)年新供應(yīng)，庫(kù)存仍處較高水平。

圖：Now財(cái)經(jīng)

這一因素可能會(huì)限制部分區(qū)域樓價(jià)的反彈幅度。

需求方面，香港人口在連續(xù)3年下跌后，2025年中期出現(xiàn)0.4%的回升。

疊加“高端人才通行證計(jì)劃”等政策引入的購(gòu)買力，需求端獲得結(jié)構(gòu)性支撐。這一人口變化趨勢(shì)值得市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注。

機(jī)構(gòu)市場(chǎng)展望

各大機(jī)構(gòu)對(duì)今年樓市的預(yù)測(cè)已經(jīng)陸續(xù)出爐，雖然具體數(shù)字有出入，但看好回暖是大方向。

像瑞銀預(yù)測(cè)樓價(jià)能漲5%之內(nèi)，摩根士丹利更樂觀，看到10%。大家基本認(rèn)同市場(chǎng)最壞的時(shí)候已經(jīng)過去，開始走出低谷。

圖：明報(bào)

普遍認(rèn)為，這輪上漲會(huì)持續(xù)，但不會(huì)一下子猛漲。主要是因?yàn)槭袌?chǎng)上還有不少房子沒賣完，加上全球經(jīng)濟(jì)的各種不確定因素，所以上漲的步伐會(huì)比較“穩(wěn)陣”。

而且不會(huì)是所有房子一起漲，位置好、交通方便的中小戶型，或者本身很稀缺的優(yōu)質(zhì)豪宅，表現(xiàn)應(yīng)該會(huì)更好。

那么，不同買家該怎么考慮呢？

如果是買來自住

特別是首置上車，可以多留意那些中小型單位。現(xiàn)在有些新盤的月供和租金差不多，甚至更便宜，對(duì)真正要住的人來說是個(gè)機(jī)會(huì)。

如果是買來投資收租

重點(diǎn)要算好租金回報(bào)。看看大學(xué)周邊、地鐵上蓋這些租客穩(wěn)定、容易出租的區(qū)域。同時(shí)要留心利率變化，算清楚持有成本。

如果是做長(zhǎng)期資產(chǎn)配置

如果是做長(zhǎng)期資產(chǎn)配置，核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，因?yàn)楣?yīng)少，長(zhǎng)期來看總是更保值抗跌的。

總的來說，開年市場(chǎng)的火爆和樓價(jià)指數(shù)的回升，都說明信心在回來。在政策穩(wěn)定、利息可能下調(diào)的背景下，樓市確實(shí)在開啟一個(gè)新階段。

當(dāng)然，后面怎么走，還得看利率、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和實(shí)際的供求關(guān)系。

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