前兩天我們才剛聊完，天河居然還能看到200萬出頭的全新三房。

結(jié)果沒過兩天，海珠這邊也火速“跟團”了。

而且架勢更猛——地鐵+商場雙上蓋，200w+就能上車全新兩房。

說實話，現(xiàn)在這個市場，只要價格一低，大家第一反應(yīng)一定是：是不是有什么坑？

別急，直接殺到現(xiàn)場，看看這個項目，葫蘆里到底賣的什么藥？

十年老盤重出江湖，

到底有什么瓜？

不跟大家賣關(guān)子了，這個盤就是海珠工業(yè)大道南的鳴翠花園，位置就在第三金碧花園隔壁。

現(xiàn)在推的是四期。

很多人可能會納悶：這樓盤不是十幾年前就有了嗎？怎么還有全新房？

沒錯，這就是典型的“老盤新推”。

那背后有沒有什么不能說的秘密？

其實真沒有，反而是一個很有時代特色的地產(chǎn)故事。

鳴翠花園四期是2015年首開的樓盤，首開是賣3.1-3.4萬/㎡（數(shù)據(jù)來源：中指院）。

那時的市場熱度達(dá)到一個高點，開發(fā)商做出了一個當(dāng)時看來很精明的決定：封盤惜售。

背后的邏輯簡單直接：鳴翠花園是屬于個人老板的項目，賣一套賺一套現(xiàn)金落袋。既然市場這么好，不如把剩下的房源“捂一捂”，等漲到更高再賣，利潤不就最大化了嗎？

結(jié)果，人算不如天算。這一捂，就是將近十年。當(dāng)年的全新盤，熬成了老樓齡，市場也從狂熱走向了冷靜。

這次推出的，主要是剩余的高樓層房源，價格為240-438萬，均價3.42-3.85萬/㎡。

那么問題來了：這個價格，在今天還有競爭力嗎？

跟海珠西的新房比，除去公寓，它的價格優(yōu)勢無疑是巨大的。

真正的較量在二手房市場。

目前鳴翠花園四期最新成交的70.25㎡的兩房，均價在3萬/㎡。而板塊內(nèi)另一個大型社區(qū)金碧花園的二手房價格，則在2.59-4.1萬/㎡的范圍內(nèi)。

這么一比，它作為一手新房的優(yōu)勢就不那么明顯了。樓齡相近，價格甚至還略高一些。

所以，鳴翠花園四期真正能拿出來說的，可能只剩下一點——全新未入住。

配套，是它最硬的底牌

說完價格，我們再來看看產(chǎn)品本身。

目前在售的是約70-115㎡的二至三房，戶型嘛，只能說非常經(jīng)典，是十年前的主流設(shè)計，得房率約76%。

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亮點有兩個：一是114㎡的部分高層單位，南向確實能無遮擋望江；二是85㎡戶型門口有塊獨立空間，能改造成一個小玄關(guān)或儲物區(qū)。

短板也很直白：小區(qū)就兩棟樓，樓挨樓，基本談不上什么園林綠化。車位比大約0.8:1，在如今家庭普遍一車甚至多車的背景下，會比較緊張。

好在配套能扳回一城。

項目是實打?qū)嵉牡罔F上蓋，樓下就是石溪站B口，下雨天出門不濕鞋，這對廣州人來說是致命吸引力。

同時也是商場上蓋，周邊的底商也很豐富，日常購物吃飯不用愁。

并且在不遠(yuǎn)的燕崗站，333Park購物公園計劃在2026年開業(yè)，這個項目體量約3.5萬㎡，它開業(yè)后，將大幅提升整個工業(yè)大道南的生活便利度。

至于學(xué)校，對口的劬勞小學(xué)，在名校云集的海珠區(qū)屬于默默無聞型。（僅供參考，具體以教育局發(fā)布的公告為準(zhǔn)）

所以，這個盤到底適合誰？

在意“全新感”，不想折騰二手房的剛需，又或者預(yù)算有限，但又想要地鐵+成熟配套的首置買家。

如果你更看重戶型的實用性、小區(qū)的居住氛圍和更高的性價比，那么，花點時間在周邊淘一淘樓齡相近的二手房，可能會發(fā)現(xiàn)更優(yōu)的選擇。

還是那句話：沒有完美的房子，只有契合口袋的價格。