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　　2026年剛剛開始，房 地產(chǎn)其實已經(jīng)開始悄悄救市了。

　　這一次的救市，并不像之前那樣大開大合，轟轟烈烈。而是采取的潤物細無聲的方式放松了關(guān)于房地產(chǎn)的各種限制。

　　從12月底開始，針對房地產(chǎn)的政策就陸陸續(xù)續(xù)出來了。

　　去年12月30日，個人住房的增值稅政策做了調(diào)整。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅。滿2年的住房對外銷售，免征增值稅。這個政策降低了房屋交易中的摩擦成本，尤其對兩年以內(nèi)房產(chǎn)增值稅的降低，增加了住房的流動性。

　　1月14日，三部門發(fā)布公告，延續(xù)實施居民換購住房的有關(guān)個稅政策。一年之內(nèi)賣出房子再買房，對其出售房子時繳納的個稅給予退稅的優(yōu)惠。

　　1月15日，僅僅隔了一天的時間，幾大部門舉行新聞發(fā)布會，涉及房地產(chǎn)的政策再次調(diào)整，商業(yè)用房的首付比例下調(diào)至30%，支持商辦市場去庫存。

　　而就在最近，又有一些風聲傳出來。公積金政策在2026年要有大改革的可能性。

　　早在一多個月前的中央經(jīng)濟工作會議上，就提出來了要深化公積金改革。而1月8日，人民日報以一篇題為《中央“點名”住房公積金，釋放什么信號》的文章，點出了一些可能涉及公積金改革的動作。

　　提升公積金貸款額度、擴寬公積金使用范圍、把靈活就業(yè)群體納入公積金制度范圍內(nèi)、健全異地協(xié)同機制……

　　還有貨幣政策的調(diào)整，在2026年仍然存在降準降息的空間，如果進一步降息，那么就會有不少城市的房貸進入到2字頭。

　　2026年剛剛開年，關(guān)于房地產(chǎn)的政策就利好不斷。

　　從出臺的這些政策就能感受到，這一次和以往任何一次救市都不相同，一系列的政策并不是只是聚焦到救市兩個字，而是通過對房地產(chǎn)的松綁進行制度性的調(diào)整，讓房地產(chǎn)在新周期形成框架性的放松。

　　在長期范圍內(nèi)，讓住房這件事有更低的首付，更低的貸款利率，更寬松的購房條件，更低的買賣摩擦成本。

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　　這一輪的救市，早在1月1日《求是》雜志那一篇雄文里就定過了基調(diào)。那篇文章被看作是2026年新一輪救市的號角聲。

　　確實，站在救市的角度上看，那篇文章把2026年政策的發(fā)力點給點明了。

　　一個是要保持政策力度，讓政策一次性給足，應出盡出，取消限制性政策。這些在最近一段時間已經(jīng)在做了。預計在整個2026年，綁在房地產(chǎn)身上的繩子會越來越松。

　　一個要優(yōu)化供給。提的是控增量、盤存量，鼓勵收購存量商品房主要用在保障房等用途上。

　　還有一個是加強信息和輿論的引導，要穩(wěn)定房地產(chǎn)的預期。

　　這三個基本上就是2026年救市的主基調(diào)了。

　　在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上大佬做的報告里，提到的2026年房地產(chǎn)的重點工作中。排在第一位的是城市更新專項計劃，而著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是被排在了第二位上。并且在這一部分提到的更多的是關(guān)于房地產(chǎn)新周期長效機制的建立，并不是針對房價點對點的發(fā)力。

　　這是救市思路的轉(zhuǎn)變。不再僅僅針對房價，而是把房地產(chǎn)放到大的宏觀經(jīng)濟周期里面，結(jié)合房地產(chǎn)的地位進行框架性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。

　　這種方式，不可能一下子讓房地產(chǎn)實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標，但是通過對房地產(chǎn)根子里的問題進行解決。

　　就像給人治病一樣，是從病根里入手，當病根里的炎癥消了之后，身體機能慢慢恢復，那么發(fā)熱的現(xiàn)象就不復存在了。

　　房價的波動，就是房地產(chǎn)問題的發(fā)熱現(xiàn)象。

　　根據(jù)剛剛公布的國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)。12月份全國70個大中城市的二手房價還是處在向下調(diào)整的狀態(tài)。

　　四大一線北京、上海、深圳和廣州，北京12月份房價環(huán)比指數(shù)為98.7,一個月少了1.3%。上海、深圳、廣州雖然在1%的下跌幅度內(nèi)，但是并沒有出現(xiàn)價格的好轉(zhuǎn)。

　　一線城市的房地產(chǎn)市場是領(lǐng)頭羊，它們釋放出來的信號仍然不夠樂觀。

　　2025年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比上一年是-17.2%。2024年這一數(shù)字-10.6%。說明2025年房地產(chǎn)調(diào)整幅度和烈度不輸于2024年。

　　2025年新建商品房銷售面積88101萬m2，比上年下降8.7%，新建商品房銷售額為83937億元，下降12.6%。而2024年新建商品房銷售面積同比上年下降了12.9%，銷售額同比上年下降了17.1%。這么一對比，新房市場不管是在銷售面積還是在銷售額上，都要比2024年的情況更好一些。

　　這個事情意味著什么呢？意味著新房市場可能正在臨近拐點。

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　　這是我們在仍然低迷的房地產(chǎn)市場里找到的一個出人意外的好消息。

　　新房市場的量價逐漸接近拐點了。

　　這個好消息，并不意味著房地產(chǎn)整個行業(yè)迎來了拐點。但是卻是一絲曙光。

　　當下的新房和二手房市場上存在著割裂。因為新房市場產(chǎn)品的進化，使得新房在產(chǎn)品力方面比二手房擁有更大的優(yōu)勢，由此也從二手房市場上搶走了一些客戶。

　　所以當下新房市場的量價接近拐點，并不能證明二手房接近拐點。我們需要觀察的是二手房傳遞出來的信號。

　　進入到1月份之后，二手房市場上也悄悄出現(xiàn)了一些變化。

　　根據(jù)冰山指數(shù)，截止到1月18日的數(shù)據(jù)冰山100指數(shù)連續(xù)三周跌幅收窄。

　　在二手房市場一線我也了解到一些消息，進入到1月之后，不少賣房的業(yè)主躺平了，不愿再繼續(xù)降價。

　　我關(guān)注的一些二手房成交，不再像今年七八月份一樣，新的一套價格一定比上一套低。一些降價比較厲害的二手小區(qū)，成交價逐漸的開始穩(wěn)定在一個價格區(qū)間范圍內(nèi)。

　　這是二手房市場現(xiàn)在出現(xiàn)的新情況。

　　如果這種情況蔓延，業(yè)主不愿意降價，急賣的業(yè)主減少，在二手房市場供給一端慢慢就出現(xiàn)了天平的傾斜。

　　慢慢的，就出現(xiàn)了由點及面，由面擴展的二手房成交量價的穩(wěn)定。

　　根據(jù)趨勢動物的數(shù)據(jù)，全國房產(chǎn)的租金收益率已經(jīng)達到2.1%。而有些城市，像烏魯木齊，租金收益率已經(jīng)高達3.6%。

　　這樣的收益率超過了市面上絕大多數(shù)的無風險的理財產(chǎn)品。說明即使是站在租售比的角度上，全國二手房市場也慢慢接近拐點。

　　當二手房慢慢止跌，到達拐點之時，房地產(chǎn)就真正的觸底了。

　　而2026年，很有可能是見證觸底的重要時間節(jié)點。

　　THE END