站在2026年開端，新一年房地產(chǎn)會怎么走，是大家共同關(guān)注的話題。

從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)，到近期《求是》喊話政策加碼，無一不在給行業(yè)注入信心。

目前已有不少人士樂觀預(yù)測，今年房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)將取得實效。

但是，市場的機(jī)會將是結(jié)構(gòu)性的。

在這個充分不確定的階段，選擇確定性高的方向，無疑才是最安全的。明源君認(rèn)為，今年房地產(chǎn)有三大趨勢是值得關(guān)注和期待的。

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存量房源增長壓力緩解，去庫存進(jìn)入加速階段

房地產(chǎn)下行，本質(zhì)是供需關(guān)系失衡。

自2024年4月份開始，中央正式提出房地產(chǎn)“去庫存”。在此之后，先后出臺了 一系列的政策” ，包括存量房收儲、以舊換新等等。

然而， 商品房庫存數(shù)據(jù)一直居高不下。

新開工項目并非庫存的主要壓力來源。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近年來新開工銷售比持續(xù)走低，新開工面積已經(jīng)連續(xù)四年低于新房銷售面積。2025年全年，新開工銷售比預(yù)計為66%，創(chuàng)歷史新低。

這意味著，市場上每賣出100套房，有66套來自新開工項目，另外44套是庫存項目。

理論上，“少蓋多賣”應(yīng)該可以讓庫存快速下降。

換言之，如果僅僅有新開工項目帶來的增量，房地產(chǎn)庫存是可以有效降下來的。

但事實上，這幾年庫存的下降速度并不理想。

主要問題出在存量項目上。

一是 舊庫存“沉淀”太大。2022年及以前留下大量已開工、甚至已竣工未售出的項目，這些舊庫存成了去庫存的“硬骨頭”。

二是 停工緩建形成“僵尸庫存”。 前些年因 資金斷裂造成一批停工項目，這些項目復(fù)工后未能實現(xiàn)有效銷售，卻在統(tǒng)計口徑內(nèi)占用庫存量。

舊庫存的問題，在今年有望迎來轉(zhuǎn)折點。

在去年12月 全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部宣布，保交房任務(wù)全面完成。

這意味著，此前停工的項目基本已復(fù)工或交付。這意味著，存量庫存少了一個新增渠道。

可以看出，2025年的庫存， 已經(jīng)開始呈現(xiàn)下 降趨勢。截 至 2025年10月份，商品房的庫存為 75606萬平方米，較2025年1月份減少 1194萬平方米，下降了1.55%。

那么，隨著保交房任務(wù)的基本完成，今年“停工再復(fù)工”項目所帶來的庫存壓力將明顯降低。

而在控量提質(zhì)的政策引導(dǎo)下，2026年的新房供應(yīng)量必然不會顯著增加 ， 大概率還會繼續(xù)縮量。

這意味著，今年房地產(chǎn)去庫存 有望 將迎來重要拐點，商品房 庫存 將 進(jìn)入加速下降 通道。這對市場而言，無疑是重要的積極轉(zhuǎn)向。

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2026年“穩(wěn)預(yù)期”為重，豪宅將扛起重塑價值認(rèn)知的大旗

《求是》雜志近期發(fā)布的一則評論員文章，被視為是對房地產(chǎn)的最新定調(diào)。

文章強(qiáng)調(diào)，改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)的重要性。

這標(biāo)志著，中央研判，預(yù)期失衡已成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵問題。2026年政策出牌，將會全面圍繞“穩(wěn)預(yù)期”展開。

通常來說，市場預(yù)期包含價和量兩方面。

明源君認(rèn)為，接下來穩(wěn)成交價的優(yōu)先級別將會高于穩(wěn)成交量。

為什么？

首先，住房需求已基本滿足，市場不缺房子只缺好房子。換言之，當(dāng)前質(zhì)重于量。

其次， 住房進(jìn)入存量時代，增量市場較此前必然有所收縮 ，屬于市場發(fā)展的正?，F(xiàn)象。

再者，買漲不買落是必然規(guī)律。價格企穩(wěn)，才能改善購房預(yù)期，激發(fā)購房積極性。

那么，如何改善和穩(wěn)定價格預(yù)期？

關(guān)鍵是重塑居民的認(rèn)知，讓大家看到，房子是可以增值保值的。

回到供應(yīng)端，什么樣的住宅產(chǎn)品金融資產(chǎn)價值最突出？

稀缺的豪宅。

可以看到，在過去兩年，一線及強(qiáng)二線城市的豪宅都走出了獨立行情。而且呈現(xiàn)出越貴越好賣的現(xiàn)象。

2025年11-12月短短兩個月內(nèi)，廣深兩地就誕生了兩個百億級的豪宅盤：廣州玥璽灣和深圳灣澐璽。

一個爆賣的豪宅盤，足以改寫一座城市當(dāng)月的成交數(shù)據(jù)，包括成交均價，甚至成交量。

同時，一個優(yōu)質(zhì)的豪宅新盤，也足以拔高當(dāng)?shù)啬酥寥珖≌瑑r格的天花板。

優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)對于高凈值客群而已，是資產(chǎn)配置不可或缺的一部分。他們的出手，是對住宅金融資產(chǎn)價值的肯定，對市場具有示范作用。

這便是豪宅產(chǎn)品對于當(dāng)前市場的積極意義。

可以肯定的是，2026年依然會是豪宅大年。市場的機(jī)會，也將屬于那些有能力打造頂級產(chǎn)品的房企。

一線和強(qiáng)二線城市在放量的豪宅的加持下，一定會先于其他城市走出止跌回穩(wěn)的曲線。

3

存量房時代，新房要主動跟二手房搶市場份額

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國重點30城市二手房累計成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次創(chuàng)新2021年以來的新高。

二手房的成交占比呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。

毫無疑問，中國房地產(chǎn)已進(jìn)入存量時代。

這個階段，有兩件事是確定的:

①房企必須積極推動賣舊買新

二手房成交持續(xù)占比上升，意味著二手房正在搶走越來越多的市場份額。

這對新房來說，顯然也是一大壓力源。

事實上，這幾年供應(yīng)端改善及豪宅占比不斷上升，剛需產(chǎn)品供應(yīng)則在縮水。

很多改善客戶，都是賣舊買新，以小換大，以差換好。舊房難賣，成了置換鏈條中的最大障礙。

一些房企為了縮短成交周期，已開始下場幫客戶賣舊房了。

如，某地產(chǎn)國企引入了第三方機(jī)構(gòu)，為置換買家提供全鏈條服務(wù)，從舊房價值評估，到優(yōu)先放盤，再到新房匹配等，全程系統(tǒng)化銜接。

在當(dāng)?shù)?，置換周期通常要200-300天。而該團(tuán)隊介入后，客戶的平均置換周期直接縮短到約67天。

房企攜手第三方機(jī)構(gòu)，協(xié)助客戶完成賣舊買新的形式，后續(xù)或?qū)⒈桓嗟姆科笠谩?AI智能工牌pro，A級客戶不流失

② 城市更新加碼，成現(xiàn)階段重點任務(wù)

數(shù)據(jù)顯示，全國有約6億套存量房，其中有約35%的 老舊住宅房齡已超過20年 。而且，隨著時間的推移，這個數(shù)據(jù)還在持續(xù)上升。

近日，住建部部長倪虹近日在《求是》發(fā)表了題為《高質(zhì)量推進(jìn)城市更新》，文中提出，“‘十五五’期間，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠房改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造等城市更新重點任務(wù)?！?/p>

城市更新已被列為未來五年的重點工作項。

多地已明確，將在五年內(nèi)完成 2000年以前建成的老舊小區(qū)的改造。

這一輪的城市更新，不再是以往的大拆大建模式，而是“打補(bǔ)丁式”的微更新。包括：

第一， 管網(wǎng)升級改造。 燃?xì)?、供水、排水等老化管線更換，煥新社區(qū)的“血管”。

第二， 完善社區(qū)配套。完善養(yǎng)老、托幼、便民市場、停車等場地或設(shè)施，打造便民生活圈。

第三，綠色智慧提升。建筑節(jié)能改造，鋪設(shè)智能門禁、充電樁等，推動數(shù)字家庭試點等。

大量舊房更新，將成為房地產(chǎn)一個新的業(yè)務(wù)增長極。能否從中分一杯羹，也是當(dāng)前值得房企考慮的命題。

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小結(jié)

今年將是地產(chǎn)分化加劇的一年，無論是城市行情，還是房企表現(xiàn)。但可以肯定的是，隨著政策加碼、庫存下降、預(yù)期改善，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，有望拿到實質(zhì)有效的結(jié)果。

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