香港文匯報(bào)訊（記者李暢北京報(bào)道）人民銀行與金融監(jiān)管總局宣布，將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例從目前的50%下調(diào)至30%。中指研究院指，此舉直接降低了購(gòu)買商業(yè)用房的門檻，有助于促進(jìn)商辦新市場(chǎng)活躍度。本次央行加大對(duì)商辦用房的支持力度，也是支持去庫(kù)存的具體表現(xiàn)，表明中央及監(jiān)管部門對(duì)商辦項(xiàng)目去庫(kù)存的重視程度在提升。

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院研究員敦志剛表示，首付降至30%的直接作用，是把「可交易性」先拉回來(lái)，把去庫(kù)存鏈條打通關(guān)鍵一環(huán)。對(duì)于潛在買家而言，首付下降意味著杠桿門檻降低、現(xiàn)金流壓力減輕，交易端可能出現(xiàn)階段性修復(fù)，有利于緩解部分項(xiàng)目的銷售與回款壓力，進(jìn)而改善相關(guān)主體的資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)期。

「穩(wěn)商辦」而非「炒商辦」

「更重要的影響在結(jié)構(gòu)層面，是要『穩(wěn)商辦』而非『炒商辦』，更像對(duì)存量壓力的定向疏通。」他解釋，商業(yè)用房與住宅不同，回報(bào)取決于租金、入住率與商業(yè)運(yùn)營(yíng)，金融條件改善只能解決交易的入場(chǎng)問(wèn)題，不能替代真實(shí)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。若租賃需求沒(méi)有同步修復(fù)，過(guò)度加杠桿反而會(huì)放大風(fēng)險(xiǎn)。因此，這項(xiàng)政策更適合兩類場(chǎng)景：一類是核心地段、業(yè)態(tài)清晰、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能以更低首付實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組與盤活；另一類是與城市更新、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)相匹配的項(xiàng)目，金融支持與產(chǎn)業(yè)政策協(xié)同，才能形成更可持續(xù)的去庫(kù)存。

展望未來(lái)樓市走勢(shì)，敦志剛認(rèn)為，其總基調(diào)是「穩(wěn)」，方法是「更精準(zhǔn)的寬松」，目標(biāo)是「止跌企穩(wěn)與結(jié)構(gòu)出清并行」。他指出，人行明確2026年繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，并強(qiáng)調(diào)降準(zhǔn)降息仍有空間，同時(shí)更突出結(jié)構(gòu)性工具與預(yù)期管理的組合運(yùn)用。這意味樓市不會(huì)回到過(guò)去那種靠強(qiáng)刺激全面拉升的邏輯，而是在穩(wěn)增長(zhǎng)與風(fēng)險(xiǎn)約束之間，優(yōu)先用低成本資金引導(dǎo)改善性需求、保障性供給、城市更新與存量盤活，推動(dòng)市場(chǎng)在更可持續(xù)的節(jié)奏中恢復(fù)信心。

本文轉(zhuǎn)自1月16日大公文匯，歡迎關(guān)注“人大重陽(yáng)”平臺(tái)賬號(hào)