本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

郵件外泄，瑰麗“易主”風(fēng)聲再起，而傳聞中的買家正是世界酒店300強榜首萬豪集團。流言重燃，有人讀出瑰麗母公司的債務(wù)壓力、有人看見萬豪擴張的新獵物、也有人擔(dān)心瑰麗“性格”會否被碾碎。為什么是瑰麗？為什么買家疑似萬豪？這場羅生門，似是時代為酒店業(yè)留下的“必答題”……

再傳易主，訛傳還是"吹哨"？

周末，一封外泄郵件令酒店圈集體“瞳孔地震”——傳言多時的瑰麗酒店，似乎真要易主了。

泄露郵件顯示，此番收購代號定為“Project Pegasus”（天馬計劃），由萬豪出馬，計劃自周大福手中接過瑰麗酒店集團的“權(quán)杖”；該筆交易與新世界發(fā)展和周大福珠寶的股價緊密相關(guān)，任何延遲都可能引發(fā)劇烈的股價波動。

此外，郵件中還表明，該筆交易需要于2月28日之前向美國FTC（聯(lián)邦貿(mào)易委員會）和DOJ（司法部）提交文件以獲得批準(zhǔn)。若該郵件內(nèi)容全部屬實，說明交易已經(jīng)進入實質(zhì)性的法律審批階段。

瑰麗酒店易主傳聞并非空穴來風(fēng)。2025年12月1日，有知情人士稱香港鄭氏家族正為其旗下瑰麗酒店集團（Rosewood Hotel Group）尋找買家，并已接觸多家潛在買家。

然而，流言終止于12月12日，針對市場傳聞，周大福企業(yè)有限公司表示，目前沒有出售瑰麗品牌物業(yè)的計劃。公司強調(diào)，瑰麗作為其長期持有的高端酒店品牌，戰(zhàn)略地位穩(wěn)固，未來將繼續(xù)支持其全球發(fā)展布局。

流言之下，是有關(guān)瑰麗酒店母公司新世界發(fā)展流動性危機的隱憂。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，新世界發(fā)展在2024財年虧損了約171.26億港元；來自持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入約為357.82億港元，同比下跌34%。截至2024年底，新世界發(fā)展借款總額為1464.88億港元，其中322.1億港元需在12個月內(nèi)償還，壓力顯而易見。

財務(wù)危機直接體現(xiàn)在公司股價上，對比2019年的峰值，新世界股價最高下跌約九成，市值蒸發(fā)嚴(yán)重。

基于以上的情況，新世界發(fā)展也曾經(jīng)強調(diào)，“回籠現(xiàn)金、減輕負債是當(dāng)前的重中之重”。執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚表示，公司將通過出售發(fā)展項目、加快內(nèi)地及香港資金回流等方式推進削債，目標(biāo)在2025財年回籠260億港元。

回籠在即，新世界發(fā)展及子公司其他資產(chǎn)出售卻陷入停滯。2025年8月，其基礎(chǔ)設(shè)施子公司周大福創(chuàng)建決定暫停出售估值約20億美元的中國道路資產(chǎn)；另有知情人士透露，掌管新世界發(fā)展的鄭氏家族還試圖出售位于香港國際機場附近的知名購物中心“11 Skies”

危機當(dāng)前，瑰麗酒店作為高估值、高現(xiàn)金流的品牌，自然被業(yè)界視為新世界集團的“現(xiàn)金奶牛”，因此更被寄予快速回籠資金的厚望，“易主”傳聞自然不是空穴來風(fēng)。然而，此次出售消息一波三折，劇情反轉(zhuǎn)之多，足以讓行業(yè)屏息細看。

30年羈絆，收購案早有預(yù)測

目光回到網(wǎng)傳的泄露文件，雖早已有人猜測或指認為假，業(yè)內(nèi)卻仍有人傾向于把種種猜測視作萬豪與瑰麗30年“羈絆”的縮影，各執(zhí)一詞背后，兩家間的舊案新篇值得細細梳理。

這場“緣分”自上世紀(jì)80年代發(fā)端。1982年，鄭氏家族的鄭裕彤聯(lián)合李嘉誠等六大港商建立了廣州中國大酒店，這是當(dāng)時中國內(nèi)地首個由外商投資并管理的酒店；1998年，這家擁有850間客房的酒店加入萬豪，成為中國最早的萬豪酒店。

1989年，鄭氏家族豪擲5.4億美金收購美國華美達酒店，并在日后把華美達酒店的高端線做成了萬麗Renaissance品牌；1995年，新世界把萬麗相關(guān)業(yè)務(wù)重組成RHG，并在紐約上市；在隨后的1997年，萬豪又以10億美金買下RHG，把萬麗和新世界這兩個品牌收入囊中。

上世紀(jì)末萬豪的一系列“輾轉(zhuǎn)騰挪”不僅使其擴大了亞太地區(qū)奢華酒店的版圖，也讓新世界和萬豪的這場“緣分”越結(jié)越深。

2009年，新世界又收購了洛杉磯萬豪酒店，成了首個在美國運營萬豪品牌的中國企業(yè)。從80年代的廣州中國大酒店，到90年代的萬麗品牌交易，再到海外資產(chǎn)協(xié)作，可以說在過去的30余年間，萬豪和新世界的合作從來沒斷過。

并且，有關(guān)萬豪收購瑰麗酒店的相關(guān)言論也并非許多人口中的“首傳”，而是早有預(yù)言。

早在2022年，Skift的高級編輯Sean O' Neill就做出猜想，認為萬豪可能收購瑰麗酒店，同時，瑰麗酒店CEO鄭志雯可能將加入萬豪管理層。

這位高級編輯曾于2021年成功預(yù)測萬豪會推出電視頻道，或者流媒體等類似平臺；結(jié)果在2022年的夏季得到了驗證，萬豪宣布與雅虎合作推出媒體網(wǎng)絡(luò)（Marriott Media Network），允許品牌營銷商針對酒店顧客投放廣告，幫助其滿足旅客需求。

O' Neill彼時的猜測并不是無端而發(fā)，他提到，瑰麗酒店的母公司新世界集團拋售動作頻發(fā)，近年來正不斷剝離非核心資產(chǎn)。

根據(jù)新世界集團發(fā)布的2022年報，集團2022財政年度的非核心資產(chǎn)出售約為139億港元，超越全年目標(biāo)；出售完成后，新世界集團還持有約100億港元的資產(chǎn)，可于2023財年出售，為集團帶來額外現(xiàn)金流，以幫助核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。

可見，無論如今疑似泄露的易手傳聞，還是O' Neill當(dāng)年的言論，都建立在瑰麗酒店及其母公司發(fā)展脈絡(luò)、以及與萬豪酒店長久關(guān)系的史實之上，雖傳言的真假仍待核實，卻絕非無端臆測。

15年前易手，瑰麗在維港之畔"重獲新生"

撇開母公司的債務(wù)壓力，瑰麗酒店本身仍是一宗值得長期持有的優(yōu)質(zhì)品牌與物業(yè)；回望其發(fā)展歷程，堪稱香港酒店史上精彩的一章。

1979年，美國德州石油大王 H.L. Hunt 的千金Caroline Rose Hunt創(chuàng)立瑰麗酒店；次年，她將位于達拉斯的一座古宅改造為知名餐廳及酒店The Mansion on Turtle Creek，這家酒店奠定了瑰麗的發(fā)展基調(diào)，即深度融合當(dāng)?shù)貧v史、文化、地理與建筑特色，打造獨具風(fēng)格的奢華酒店。

隨后，品牌步入穩(wěn)步擴張期，1998年，墨西哥城瑰麗啟幕，邁出國際化布局的第一步；1999年，麾下酒店突破十家；2000年，一舉收編紐約上東區(qū)地標(biāo)The Carlyle，昂首躋身全球頂級陣營。然而，后續(xù)運營乏力，多家瑰麗相繼被摘牌換牌，高速擴張的“盛宴”終顯后勁不足。

2011年6月，新世界中國地產(chǎn)旗下的全資附屬公司新世界酒店集團以2.295億美元（約17.901億港元）的價格收購瑰麗酒店和度假區(qū)有限責(zé)任公司全部股權(quán)，資產(chǎn)包括旗下5家?guī)c，自此，這家具有美國基因的國際奢華酒店正式被香港資本“收編”；2013 年 5 月，新世界酒店集團正式更名為瑰麗酒店集團。

這樁15年前的收購案由鄭氏家族的鄭裕彤孫女鄭志雯主導(dǎo)，其先后任職于華平投資與摩根士丹利的經(jīng)驗，為其在金融與投資領(lǐng)域的工作打下了扎實的基礎(chǔ)；2008 年，鄭志雯正式加入新世界集團，接手旗下酒店業(yè)務(wù)板塊，這也為后續(xù)執(zhí)掌瑰麗酒店埋下了伏筆。

在主導(dǎo)收購瑰麗酒店之后，鄭志雯推動了一系列大刀闊斧的改革，為這個老牌奢華酒店品牌注入全新活力：

首先，瑰麗酒店的設(shè)計內(nèi)核被徹底重塑。新的瑰麗酒店摒棄了傳統(tǒng)奢華酒店千篇一律的模式，強調(diào)“各店各色”，在設(shè)計中深度融入當(dāng)?shù)刈匀伙L(fēng)貌與人文元素，讓酒店成為當(dāng)?shù)匚幕妮d體；

其次，瑰麗酒店開始加速在亞洲地區(qū)得到擴張和布局。酒店瞄準(zhǔn)亞洲奢華酒店市場的增長潛力，投入了約 11 億美元專項投資，并計劃在 5 年內(nèi)將集團管理的酒店數(shù)量從 8 家大幅提升至 40 家，快速擴大品牌在核心市場的版圖。

隨后，在2015年7月，周大福以 19.63 億港元收購原新世界酒店集團全部股份及股東貸款，彼時，新世界酒店集團旗下?lián)碛泄妍悺⑿率澜绾拓悹柼厝缶频昶放�，但財�?wù)情況并不樂觀，被收購時已連續(xù)兩個財年虧損（2013、2014 財年分別虧損約6663.3萬港元和1.41億港元）。

改革可謂成效顯著，瑰麗酒店自 2014 年起營業(yè)利潤率持續(xù)回升；2016 年，品牌凈利潤首次突破 1 億元人民幣，成功擺脫此前的虧損陰霾，一躍成為全球奢華酒店市場的核心參與者。

根據(jù)瑰麗酒店集團官網(wǎng)消息，截至2025年底，集團在全球范圍內(nèi)已營業(yè)、即將開幕及2026-2028年擬開業(yè)酒店總計58 家，遍布 26 個國家，另有超 30 個新項目正在開發(fā)。

其中，酒店在中國區(qū)布局達到8家，包括已營業(yè)的北京、廣州、香港、三亞保利瑰麗酒店；即將開幕的杭州、寧波瑰麗酒店；以及計劃 2026 年開幕的深圳瑰麗酒店、2028 年開幕的上海瑰麗酒店。

鄭志雯接手后的瑰麗酒店，自維港之畔啟程，在過去的15年間逐漸把把東方氣韻推向世界。一路走來，昔日質(zhì)疑化作認同，瑰麗不僅成為香港酒店業(yè)的門面，更被業(yè)界視作中國高端奢華酒店的標(biāo)桿之一，瑰麗的價值愈發(fā)得以彰顯。

流言之下，是資本與藝術(shù)的"時代考題 "

如果說前文回答了“為什么是瑰麗”，那么接下來要探討的便是“為什么是萬豪”。

萬豪的擴張史絕非簡單堆砌資本、大舉并購，而是目標(biāo)明確、策略遞進的集團戰(zhàn)略演進史；其過去30年的收并購軌跡，也注定了這家坐擁全球最多客房的酒店集團與眾不同，并在各個時代脫穎而出。

/ 從奠基到“制霸”，目標(biāo)明確、穩(wěn)扎穩(wěn)打

自上個世紀(jì)末開始，萬豪就以收并購的方式開始逐步實現(xiàn)高端和奢華酒店的全球布局。

1995年，萬豪集團以約3.31億美元收購麗思卡爾頓49%的股份，并于1998年以約2.9億美元完成剩余股份的收購，實現(xiàn)全資控股。在這一階段，萬豪開始填補自身品牌的結(jié)構(gòu)性空白，并學(xué)習(xí)如何駕馭真正的奢華標(biāo)志。

隨后，萬豪開始加速布局全球網(wǎng)絡(luò)和會員生態(tài)。1997年，萬豪從香港新世界發(fā)展集團手中取得萬麗品牌的長期管理合約；2014年，萬豪收購非洲最大的酒店集團普羅蒂亞；同年，收購了加拿大德爾塔酒店及度假村集團。這一時期，規(guī)模與市場覆蓋率成為萬豪收并購酒店的首要考量。

2016年，萬豪以136億美元的天價收購了喜達屋酒店及度假村集團，此次收購喜達屋旗下的11個酒店品牌矩陣、全球物業(yè)網(wǎng)絡(luò)，以及擁有高粘性客戶的喜達屋優(yōu)先顧客計劃（SPG計劃）；這一收購標(biāo)志著萬豪的收并購戰(zhàn)略正式進入追求酒店生態(tài)的主導(dǎo)權(quán)階段，最終，SPG計劃無縫并入“萬豪旅享家”，并為萬豪帶來了超1.8億全球會員。

以上的“三步走”戰(zhàn)略，進一步鞏固了萬豪在國際酒店行業(yè)中不可撼動的地位。

/ 觸發(fā)市場擔(dān)憂，瑰麗“性格”如何保存

然而，在萬豪作為行業(yè)巨頭展現(xiàn)出的超凡整合能力背后，新的挑戰(zhàn)也隨之出現(xiàn)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，如若此次萬豪收購瑰麗酒店事件為真，在超大型體系內(nèi)，瑰麗這一“個性鮮明”的酒店難免被均質(zhì)化浪潮吞沒，品牌調(diào)性也將發(fā)生質(zhì)變。此般考慮也卻有原因，此前有部分W酒店的忠實用戶認為，其在被收購后被逐漸磨平棱角，變得更為“安全”與商業(yè)化。

誠然，在萬豪進行大規(guī)模全球布局的階段，被并購的酒店紛紛顯現(xiàn)出“萬豪化”特征。被收購的品牌開始融入萬豪的中央預(yù)訂系統(tǒng)、全球采購聯(lián)盟及統(tǒng)一的常客計劃；盡管品牌名稱與基本定位得以保留，但獨立運營的空間被收窄。

但類比收購麗思卡爾頓的案例，萬豪對其品牌矩陣塔尖奢華酒店“高度自治”“保留靈魂”的決定似乎又從側(cè)面否決了這一猜想。據(jù)了解，萬豪并未將麗思卡爾頓強行納入標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，而是扮演提供資金支持、后臺系統(tǒng)接入和全球開發(fā)網(wǎng)絡(luò)的“賦能者”。從瑰麗酒店目前的定位來看，似乎后者更為切合實際。

/ 附加值顯著

此外，萬豪也將為被收購酒店帶來持續(xù)的“附加值”：

首先是強大的會員體系。萬豪旅享家計劃在合并SPG后，成功構(gòu)建出強大的跨品牌消費“拉力“，在將一次性住客轉(zhuǎn)化為長期資產(chǎn)同事，大幅提高了客戶的轉(zhuǎn)換成本；

其次，萬豪在全球酒店業(yè)的深厚積累和布局，能夠使其在收購新品牌后，立即為其對接現(xiàn)成的資本與開發(fā)網(wǎng)絡(luò)。對于業(yè)主而言，加入萬豪體系意味著更低的融資成本、更高效的運營與更強大的分銷保障；

最后，萬豪的技術(shù)平臺和供應(yīng)鏈系統(tǒng)對于被收購品牌而言，意味著強大的數(shù)據(jù)分析能力和可持續(xù)的運營能力，對于被收購品牌來說可謂雙贏。

無論褒貶，以上的一切議論都繞不開同一個前提——“萬豪確有意將瑰麗收入囊中”。若在今年2月底，這樁交易被徹底坐實，萬豪的收并購的計劃將買入更新的階段，即“體驗定義權(quán)”的階段，而瑰麗將成為這一階段開啟的重要“窗口”。更長遠地說，如果這樁收購?fù)瓿�，全球酒店的競爭格局將從“品牌時代”滑入“生態(tài)系統(tǒng)時代”。

然而，背后矛盾也不可忽視。過往履歷顯示，萬豪擅長保存“火種”，但瑰麗所代表的文化深度與當(dāng)代靈魂，尚未在龐大商業(yè)齒輪中經(jīng)歷規(guī)�；雺骸ＹY本所嗜的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)與可復(fù)制性，能否與奢華酒店藝術(shù)所倚仗的獨特性與不可復(fù)制性同頻共振？兩者的兼容性仍有待時間的驗證。