本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：王小熊。

郵件外泄，瑰麗“易主”風(fēng)聲再起，而傳聞中的買家正是世界酒店300強(qiáng)榜首萬(wàn)豪集團(tuán)。流言重燃，有人讀出瑰麗母公司的債務(wù)壓力、有人看見(jiàn)萬(wàn)豪擴(kuò)張的新獵物、也有人擔(dān)心瑰麗“性格”會(huì)否被碾碎。為什么是瑰麗？為什么買家疑似萬(wàn)豪？這場(chǎng)羅生門，似是時(shí)代為酒店業(yè)留下的“必答題”……

再傳易主，訛傳還是"吹哨"？

周末，一封外泄郵件令酒店圈集體“瞳孔地震”——傳言多時(shí)的瑰麗酒店，似乎真要易主了。

泄露郵件顯示，此番收購(gòu)代號(hào)定為“Project Pegasus”（天馬計(jì)劃），由萬(wàn)豪出馬，計(jì)劃自周大福手中接過(guò)瑰麗酒店集團(tuán)的“權(quán)杖”；該筆交易與新世界發(fā)展和周大福珠寶的股價(jià)緊密相關(guān)，任何延遲都可能引發(fā)劇烈的股價(jià)波動(dòng)。

此外，郵件中還表明，該筆交易需要于2月28日之前向美國(guó)FTC（聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)）和DOJ（司法部）提交文件以獲得批準(zhǔn)。若該郵件內(nèi)容全部屬實(shí)，說(shuō)明交易已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的法律審批階段。

瑰麗酒店易主傳聞并非空穴來(lái)風(fēng)。2025年12月1日，有知情人士稱香港鄭氏家族正為其旗下瑰麗酒店集團(tuán)（Rosewood Hotel Group）尋找買家，并已接觸多家潛在買家。

然而，流言終止于12月12日，針對(duì)市場(chǎng)傳聞，周大福企業(yè)有限公司表示，目前沒(méi)有出售瑰麗品牌物業(yè)的計(jì)劃。公司強(qiáng)調(diào)，瑰麗作為其長(zhǎng)期持有的高端酒店品牌，戰(zhàn)略地位穩(wěn)固，未來(lái)將繼續(xù)支持其全球發(fā)展布局。

流言之下，是有關(guān)瑰麗酒店母公司新世界發(fā)展流動(dòng)性危機(jī)的隱憂。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，新世界發(fā)展在2024財(cái)年虧損了約171.26億港元；來(lái)自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入約為357.82億港元，同比下跌34%。截至2024年底，新世界發(fā)展借款總額為1464.88億港元，其中322.1億港元需在12個(gè)月內(nèi)償還，壓力顯而易見(jiàn)。

財(cái)務(wù)危機(jī)直接體現(xiàn)在公司股價(jià)上，對(duì)比2019年的峰值，新世界股價(jià)最高下跌約九成，市值蒸發(fā)嚴(yán)重。

基于以上的情況，新世界發(fā)展也曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)，“回籠現(xiàn)金、減輕負(fù)債是當(dāng)前的重中之重”。執(zhí)行董事兼行政總裁黃少媚表示，公司將通過(guò)出售發(fā)展項(xiàng)目、加快內(nèi)地及香港資金回流等方式推進(jìn)削債，目標(biāo)在2025財(cái)年回籠260億港元。

回籠在即，新世界發(fā)展及子公司其他資產(chǎn)出售卻陷入停滯。2025年8月，其基礎(chǔ)設(shè)施子公司周大福創(chuàng)建決定暫停出售估值約20億美元的中國(guó)道路資產(chǎn)；另有知情人士透露，掌管新世界發(fā)展的鄭氏家族還試圖出售位于香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)附近的知名購(gòu)物中心“11 Skies”

危機(jī)當(dāng)前，瑰麗酒店作為高估值、高現(xiàn)金流的品牌，自然被業(yè)界視為新世界集團(tuán)的“現(xiàn)金奶牛”，因此更被寄予快速回籠資金的厚望，“易主”傳聞自然不是空穴來(lái)風(fēng)。然而，此次出售消息一波三折，劇情反轉(zhuǎn)之多，足以讓行業(yè)屏息細(xì)看。

30年羈絆，收購(gòu)案早有預(yù)測(cè)

目光回到網(wǎng)傳的泄露文件，雖早已有人猜測(cè)或指認(rèn)為假，業(yè)內(nèi)卻仍有人傾向于把種種猜測(cè)視作萬(wàn)豪與瑰麗30年“羈絆”的縮影，各執(zhí)一詞背后，兩家間的舊案新篇值得細(xì)細(xì)梳理。

這場(chǎng)“緣分”自上世紀(jì)80年代發(fā)端。1982年，鄭氏家族的鄭裕彤聯(lián)合李嘉誠(chéng)等六大港商建立了廣州中國(guó)大酒店，這是當(dāng)時(shí)中國(guó)內(nèi)地首個(gè)由外商投資并管理的酒店；1998年，這家擁有850間客房的酒店加入萬(wàn)豪，成為中國(guó)最早的萬(wàn)豪酒店。

1989年，鄭氏家族豪擲5.4億美金收購(gòu)美國(guó)華美達(dá)酒店，并在日后把華美達(dá)酒店的高端線做成了萬(wàn)麗Renaissance品牌；1995年，新世界把萬(wàn)麗相關(guān)業(yè)務(wù)重組成RHG，并在紐約上市；在隨后的1997年，萬(wàn)豪又以10億美金買下RHG，把萬(wàn)麗和新世界這兩個(gè)品牌收入囊中。

上世紀(jì)末萬(wàn)豪的一系列“輾轉(zhuǎn)騰挪”不僅使其擴(kuò)大了亞太地區(qū)奢華酒店的版圖，也讓新世界和萬(wàn)豪的這場(chǎng)“緣分”越結(jié)越深。

2009年，新世界又收購(gòu)了洛杉磯萬(wàn)豪酒店，成了首個(gè)在美國(guó)運(yùn)營(yíng)萬(wàn)豪品牌的中國(guó)企業(yè)。從80年代的廣州中國(guó)大酒店，到90年代的萬(wàn)麗品牌交易，再到海外資產(chǎn)協(xié)作，可以說(shuō)在過(guò)去的30余年間，萬(wàn)豪和新世界的合作從來(lái)沒(méi)斷過(guò)。

并且，有關(guān)萬(wàn)豪收購(gòu)瑰麗酒店的相關(guān)言論也并非許多人口中的“首傳”，而是早有預(yù)言。

早在2022年，Skift的高級(jí)編輯Sean O' Neill就做出猜想，認(rèn)為萬(wàn)豪可能收購(gòu)瑰麗酒店，同時(shí)，瑰麗酒店CEO鄭志雯可能將加入萬(wàn)豪管理層。

這位高級(jí)編輯曾于2021年成功預(yù)測(cè)萬(wàn)豪會(huì)推出電視頻道，或者流媒體等類似平臺(tái)；結(jié)果在2022年的夏季得到了驗(yàn)證，萬(wàn)豪宣布與雅虎合作推出媒體網(wǎng)絡(luò)（Marriott Media Network），允許品牌營(yíng)銷商針對(duì)酒店顧客投放廣告，幫助其滿足旅客需求。

O' Neill彼時(shí)的猜測(cè)并不是無(wú)端而發(fā)，他提到，瑰麗酒店的母公司新世界集團(tuán)拋售動(dòng)作頻發(fā)，近年來(lái)正不斷剝離非核心資產(chǎn)。

根據(jù)新世界集團(tuán)發(fā)布的2022年報(bào)，集團(tuán)2022財(cái)政年度的非核心資產(chǎn)出售約為139億港元，超越全年目標(biāo)；出售完成后，新世界集團(tuán)還持有約100億港元的資產(chǎn)，可于2023財(cái)年出售，為集團(tuán)帶來(lái)額外現(xiàn)金流，以幫助核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。

可見(jiàn)，無(wú)論如今疑似泄露的易手傳聞，還是O' Neill當(dāng)年的言論，都建立在瑰麗酒店及其母公司發(fā)展脈絡(luò)、以及與萬(wàn)豪酒店長(zhǎng)久關(guān)系的史實(shí)之上，雖傳言的真假仍待核實(shí)，卻絕非無(wú)端臆測(cè)。

15年前易手，瑰麗在維港之畔"重獲新生"

撇開(kāi)母公司的債務(wù)壓力，瑰麗酒店本身仍是一宗值得長(zhǎng)期持有的優(yōu)質(zhì)品牌與物業(yè)；回望其發(fā)展歷程，堪稱香港酒店史上精彩的一章。

1979年，美國(guó)德州石油大王 H.L. Hunt 的千金Caroline Rose Hunt創(chuàng)立瑰麗酒店；次年，她將位于達(dá)拉斯的一座古宅改造為知名餐廳及酒店The Mansion on Turtle Creek，這家酒店奠定了瑰麗的發(fā)展基調(diào)，即深度融合當(dāng)?shù)貧v史、文化、地理與建筑特色，打造獨(dú)具風(fēng)格的奢華酒店。

隨后，品牌步入穩(wěn)步擴(kuò)張期，1998年，墨西哥城瑰麗啟幕，邁出國(guó)際化布局的第一步；1999年，麾下酒店突破十家；2000年，一舉收編紐約上東區(qū)地標(biāo)The Carlyle，昂首躋身全球頂級(jí)陣營(yíng)。然而，后續(xù)運(yùn)營(yíng)乏力，多家瑰麗相繼被摘牌換牌，高速擴(kuò)張的“盛宴”終顯后勁不足。

2011年6月，新世界中國(guó)地產(chǎn)旗下的全資附屬公司新世界酒店集團(tuán)以2.295億美元（約17.901億港元）的價(jià)格收購(gòu)瑰麗酒店和度假區(qū)有限責(zé)任公司全部股權(quán)，資產(chǎn)包括旗下5家?guī)c(diǎn)，自此，這家具有美國(guó)基因的國(guó)際奢華酒店正式被香港資本“收編”；2013 年 5 月，新世界酒店集團(tuán)正式更名為瑰麗酒店集團(tuán)。

這樁15年前的收購(gòu)案由鄭氏家族的鄭裕彤孫女鄭志雯主導(dǎo)，其先后任職于華平投資與摩根士丹利的經(jīng)驗(yàn)，為其在金融與投資領(lǐng)域的工作打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)；2008 年，鄭志雯正式加入新世界集團(tuán)，接手旗下酒店業(yè)務(wù)板塊，這也為后續(xù)執(zhí)掌瑰麗酒店埋下了伏筆。

在主導(dǎo)收購(gòu)瑰麗酒店之后，鄭志雯推動(dòng)了一系列大刀闊斧的改革，為這個(gè)老牌奢華酒店品牌注入全新活力：

首先，瑰麗酒店的設(shè)計(jì)內(nèi)核被徹底重塑。新的瑰麗酒店摒棄了傳統(tǒng)奢華酒店千篇一律的模式，強(qiáng)調(diào)“各店各色”，在設(shè)計(jì)中深度融入當(dāng)?shù)刈匀伙L(fēng)貌與人文元素，讓酒店成為當(dāng)?shù)匚幕妮d體；

其次，瑰麗酒店開(kāi)始加速在亞洲地區(qū)得到擴(kuò)張和布局。酒店瞄準(zhǔn)亞洲奢華酒店市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力，投入了約 11 億美元專項(xiàng)投資，并計(jì)劃在 5 年內(nèi)將集團(tuán)管理的酒店數(shù)量從 8 家大幅提升至 40 家，快速擴(kuò)大品牌在核心市場(chǎng)的版圖。

隨后，在2015年7月，周大福以 19.63 億港元收購(gòu)原新世界酒店集團(tuán)全部股份及股東貸款，彼時(shí)，新世界酒店集團(tuán)旗下?lián)碛泄妍悺⑿率澜绾拓悹柼厝缶频昶放?，但?cái)務(wù)情況并不樂(lè)觀，被收購(gòu)時(shí)已連續(xù)兩個(gè)財(cái)年虧損（2013、2014 財(cái)年分別虧損約6663.3萬(wàn)港元和1.41億港元）。

改革可謂成效顯著，瑰麗酒店自 2014 年起營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)回升；2016 年，品牌凈利潤(rùn)首次突破 1 億元人民幣，成功擺脫此前的虧損陰霾，一躍成為全球奢華酒店市場(chǎng)的核心參與者。

根據(jù)瑰麗酒店集團(tuán)官網(wǎng)消息，截至2025年底，集團(tuán)在全球范圍內(nèi)已營(yíng)業(yè)、即將開(kāi)幕及2026-2028年擬開(kāi)業(yè)酒店總計(jì)58 家，遍布 26 個(gè)國(guó)家，另有超 30 個(gè)新項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)。

其中，酒店在中國(guó)區(qū)布局達(dá)到8家，包括已營(yíng)業(yè)的北京、廣州、香港、三亞保利瑰麗酒店；即將開(kāi)幕的杭州、寧波瑰麗酒店；以及計(jì)劃 2026 年開(kāi)幕的深圳瑰麗酒店、2028 年開(kāi)幕的上海瑰麗酒店。

鄭志雯接手后的瑰麗酒店，自維港之畔啟程，在過(guò)去的15年間逐漸把把東方氣韻推向世界。一路走來(lái)，昔日質(zhì)疑化作認(rèn)同，瑰麗不僅成為香港酒店業(yè)的門面，更被業(yè)界視作中國(guó)高端奢華酒店的標(biāo)桿之一，瑰麗的價(jià)值愈發(fā)得以彰顯。

流言之下，是資本與藝術(shù)的"時(shí)代考題 "

如果說(shuō)前文回答了“為什么是瑰麗”，那么接下來(lái)要探討的便是“為什么是萬(wàn)豪”。

萬(wàn)豪的擴(kuò)張史絕非簡(jiǎn)單堆砌資本、大舉并購(gòu)，而是目標(biāo)明確、策略遞進(jìn)的集團(tuán)戰(zhàn)略演進(jìn)史；其過(guò)去30年的收并購(gòu)軌跡，也注定了這家坐擁全球最多客房的酒店集團(tuán)與眾不同，并在各個(gè)時(shí)代脫穎而出。

/ 從奠基到“制霸”，目標(biāo)明確、穩(wěn)扎穩(wěn)打

自上個(gè)世紀(jì)末開(kāi)始，萬(wàn)豪就以收并購(gòu)的方式開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)高端和奢華酒店的全球布局。

1995年，萬(wàn)豪集團(tuán)以約3.31億美元收購(gòu)麗思卡爾頓49%的股份，并于1998年以約2.9億美元完成剩余股份的收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)全資控股。在這一階段，萬(wàn)豪開(kāi)始填補(bǔ)自身品牌的結(jié)構(gòu)性空白，并學(xué)習(xí)如何駕馭真正的奢華標(biāo)志。

隨后，萬(wàn)豪開(kāi)始加速布局全球網(wǎng)絡(luò)和會(huì)員生態(tài)。1997年，萬(wàn)豪從香港新世界發(fā)展集團(tuán)手中取得萬(wàn)麗品牌的長(zhǎng)期管理合約；2014年，萬(wàn)豪收購(gòu)非洲最大的酒店集團(tuán)普羅蒂亞；同年，收購(gòu)了加拿大德?tīng)査频昙岸燃俅寮瘓F(tuán)。這一時(shí)期，規(guī)模與市場(chǎng)覆蓋率成為萬(wàn)豪收并購(gòu)酒店的首要考量。

2016年，萬(wàn)豪以136億美元的天價(jià)收購(gòu)了喜達(dá)屋酒店及度假村集團(tuán)，此次收購(gòu)喜達(dá)屋旗下的11個(gè)酒店品牌矩陣、全球物業(yè)網(wǎng)絡(luò)，以及擁有高粘性客戶的喜達(dá)屋優(yōu)先顧客計(jì)劃（SPG計(jì)劃）；這一收購(gòu)標(biāo)志著萬(wàn)豪的收并購(gòu)戰(zhàn)略正式進(jìn)入追求酒店生態(tài)的主導(dǎo)權(quán)階段，最終，SPG計(jì)劃無(wú)縫并入“萬(wàn)豪旅享家”，并為萬(wàn)豪帶來(lái)了超1.8億全球會(huì)員。

以上的“三步走”戰(zhàn)略，進(jìn)一步鞏固了萬(wàn)豪在國(guó)際酒店行業(yè)中不可撼動(dòng)的地位。

/ 觸發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂，瑰麗“性格”如何保存

然而，在萬(wàn)豪作為行業(yè)巨頭展現(xiàn)出的超凡整合能力背后，新的挑戰(zhàn)也隨之出現(xiàn)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，如若此次萬(wàn)豪收購(gòu)瑰麗酒店事件為真，在超大型體系內(nèi)，瑰麗這一“個(gè)性鮮明”的酒店難免被均質(zhì)化浪潮吞沒(méi)，品牌調(diào)性也將發(fā)生質(zhì)變。此般考慮也卻有原因，此前有部分W酒店的忠實(shí)用戶認(rèn)為，其在被收購(gòu)后被逐漸磨平棱角，變得更為“安全”與商業(yè)化。

誠(chéng)然，在萬(wàn)豪進(jìn)行大規(guī)模全球布局的階段，被并購(gòu)的酒店紛紛顯現(xiàn)出“萬(wàn)豪化”特征。被收購(gòu)的品牌開(kāi)始融入萬(wàn)豪的中央預(yù)訂系統(tǒng)、全球采購(gòu)聯(lián)盟及統(tǒng)一的?？陀?jì)劃；盡管品牌名稱與基本定位得以保留，但獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的空間被收窄。

但類比收購(gòu)麗思卡爾頓的案例，萬(wàn)豪對(duì)其品牌矩陣塔尖奢華酒店“高度自治”“保留靈魂”的決定似乎又從側(cè)面否決了這一猜想。據(jù)了解，萬(wàn)豪并未將麗思卡爾頓強(qiáng)行納入標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，而是扮演提供資金支持、后臺(tái)系統(tǒng)接入和全球開(kāi)發(fā)網(wǎng)絡(luò)的“賦能者”。從瑰麗酒店目前的定位來(lái)看，似乎后者更為切合實(shí)際。

/ 附加值顯著

此外，萬(wàn)豪也將為被收購(gòu)酒店帶來(lái)持續(xù)的“附加值”：

首先是強(qiáng)大的會(huì)員體系。萬(wàn)豪旅享家計(jì)劃在合并SPG后，成功構(gòu)建出強(qiáng)大的跨品牌消費(fèi)“拉力“，在將一次性住客轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期資產(chǎn)同事，大幅提高了客戶的轉(zhuǎn)換成本；

其次，萬(wàn)豪在全球酒店業(yè)的深厚積累和布局，能夠使其在收購(gòu)新品牌后，立即為其對(duì)接現(xiàn)成的資本與開(kāi)發(fā)網(wǎng)絡(luò)。對(duì)于業(yè)主而言，加入萬(wàn)豪體系意味著更低的融資成本、更高效的運(yùn)營(yíng)與更強(qiáng)大的分銷保障；

最后，萬(wàn)豪的技術(shù)平臺(tái)和供應(yīng)鏈系統(tǒng)對(duì)于被收購(gòu)品牌而言，意味著強(qiáng)大的數(shù)據(jù)分析能力和可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力，對(duì)于被收購(gòu)品牌來(lái)說(shuō)可謂雙贏。

無(wú)論褒貶，以上的一切議論都繞不開(kāi)同一個(gè)前提——“萬(wàn)豪確有意將瑰麗收入囊中”。若在今年2月底，這樁交易被徹底坐實(shí)，萬(wàn)豪的收并購(gòu)的計(jì)劃將買入更新的階段，即“體驗(yàn)定義權(quán)”的階段，而瑰麗將成為這一階段開(kāi)啟的重要“窗口”。更長(zhǎng)遠(yuǎn)地說(shuō)，如果這樁收購(gòu)?fù)瓿?，全球酒店的?jìng)爭(zhēng)格局將從“品牌時(shí)代”滑入“生態(tài)系統(tǒng)時(shí)代”。

然而，背后矛盾也不可忽視。過(guò)往履歷顯示，萬(wàn)豪擅長(zhǎng)保存“火種”，但瑰麗所代表的文化深度與當(dāng)代靈魂，尚未在龐大商業(yè)齒輪中經(jīng)歷規(guī)模化碾壓。資本所嗜的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)與可復(fù)制性，能否與奢華酒店藝術(shù)所倚仗的獨(dú)特性與不可復(fù)制性同頻共振？?jī)烧叩募嫒菪匀杂写龝r(shí)間的驗(yàn)證。