南宋寶慶二年（1226年），浙江唐昌人陳嗣佑以十三貫的價(jià)格購得三紹羅家塢山地，到了紹定二年（1229年），又將該山地以七貫的低價(jià)賣給何太應(yīng)，并立下紅契（亦稱赤契，即由官府蓋印的買賣契約）。交易完成后，陳嗣佑將該田地交割給了何太應(yīng)，何太應(yīng)向官府申報(bào)了納稅，并于五年后再次將地契投稅。此后又經(jīng)過數(shù)年，至淳祐二年（1242年），陳嗣佑向縣衙提起訴訟，聲稱當(dāng)初交易實(shí)為抵當(dāng)（抵押借貸），并非真實(shí)買賣，要求贖回田地。何太應(yīng)則堅(jiān)稱為絕賣，要求維持田地所有權(quán)。

雙方的爭議焦點(diǎn)是當(dāng)時(shí)土地交易的性質(zhì)，如果認(rèn)定為“抵當(dāng)”，則土地應(yīng)準(zhǔn)予陳嗣佑贖回，如果認(rèn)定為“絕賣”，則原主不可回贖。絕賣也稱“斷賣”，是徹底轉(zhuǎn)移所有權(quán)關(guān)系的交易方式，即永久性買賣，原主不得占有和管理不動產(chǎn)。根據(jù)南宋的法律要求，絕賣一般要完成“離業(yè)”“過割賦稅”“印契輸稅”及“先問親鄰”四項(xiàng)法定程序，才具有法律效力。抵當(dāng)類似于現(xiàn)代民法中的抵押借貸，它不轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)，不需“離業(yè)”（原主搬離）或“過割賦稅”（賦稅過戶），只需訂立明確標(biāo)注“抵當(dāng)”的契約（白契），無需官府勘驗(yàn)蓋章形成紅契。賣方可以保留原不動產(chǎn)，并有回贖權(quán)。買方可以獲得抵當(dāng)財(cái)產(chǎn)的收益作為債務(wù)的利息，同時(shí)獲得回贖金以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。

依據(jù)以上南宋田宅交易法律規(guī)定，“抵當(dāng)”與“斷賣”的區(qū)分是非常明確的。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，民事交易形式復(fù)雜，方式多種多樣。廣大民眾為了逃避交稅或其他原因，普遍采取“立二契”的規(guī)避行為，即同時(shí)設(shè)立抵當(dāng)契和斷賣契，以便日后根據(jù)需要選擇適用，這樣就給交易性質(zhì)認(rèn)定帶來了諸多困難。

唐昌知縣收到訴狀后，考慮到當(dāng)?shù)厥⑿械之?dāng)?shù)慕灰琢?xí)慣，認(rèn)為不宜簡單認(rèn)定交易性質(zhì)。知縣注意到，陳嗣佑在寶慶二年以十三貫的價(jià)錢購得地產(chǎn)，僅僅三年就以接近半價(jià)的低價(jià)轉(zhuǎn)賣，從賣方的角度看，賣方應(yīng)當(dāng)是不希望此項(xiàng)交易產(chǎn)生絕賣的后果，至少期待可以保留回贖的權(quán)利。此外，也有可能是買方利用自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等優(yōu)勢地位，迫使賣方在周轉(zhuǎn)困難等不利情形下，違背初衷訂立契約，低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地。基于以上理由，知縣認(rèn)為此項(xiàng)交易名為絕賣實(shí)為抵當(dāng)，陳嗣佑有權(quán)回贖地產(chǎn)。

何太應(yīng)不服，上訴至臨安府。時(shí)任臨安知府為吳恕齋，吳恕齋是南宋著名理學(xué)家文學(xué)家，同時(shí)也以斷案治獄知名。吳恕齋在審閱案情后，沒有完全否定唐昌知縣的看法，也認(rèn)為“鄉(xiāng)民以田地立契，權(quán)行典當(dāng)于有力之家，約日尅期，還錢取契，所在間有之?！奔疵麨榻^賣實(shí)為抵當(dāng)?shù)那樾?，在民間交易中普遍存在，但是“果是抵當(dāng)，則得錢人必未肯當(dāng)時(shí)離業(yè)，用錢人亦未敢當(dāng)時(shí)過稅，其有錢、業(yè)兩相交付，而當(dāng)時(shí)過稅離業(yè)者，其為正行交易明矣，決非抵當(dāng)也?！彼J(rèn)為，如果是抵當(dāng)，通常買主不會離業(yè)，買方也不敢辦理稅務(wù)交割，這是吳恕齋對此類案件審判經(jīng)驗(yàn)的歸納總結(jié)。

吳恕齋指出，本案的具體情形不符合抵當(dāng)?shù)囊话闾卣?，反而具備絕賣的所有條件。如賣主已經(jīng)離業(yè)，占有權(quán)已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)移，交易契約已經(jīng)過官府認(rèn)證，辦理了稅務(wù)過戶手續(xù)，賣方也多次向官府納稅，完全符合絕賣的特征，因此不能再認(rèn)定為抵當(dāng)。吳恕齋不同意唐昌縣令將“嗣佑此地系寶慶二年以十三千得之而紹寶年以低價(jià)出賣”作為判定抵當(dāng)依據(jù)的觀點(diǎn)。他強(qiáng)調(diào)，田地時(shí)價(jià)經(jīng)常變動，不能以買賣雙方的價(jià)格差異作為判定交易性質(zhì)的依據(jù)，而應(yīng)以法定程序和契約形式為準(zhǔn)：“官司理斷交易，且當(dāng)以赤契為主”，即紅契在認(rèn)定交易性質(zhì)中，起關(guān)鍵的決定性作用。

在認(rèn)定交易性質(zhì)為絕賣后，吳恕齋又援引法律規(guī)定，認(rèn)為本案已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，不應(yīng)受理。他在判詞中寫道：“在法，典賣田地滿三年，而訴以準(zhǔn)折債負(fù)，并不得受理。況正立賣契，經(jīng)隔十余年而訴抵當(dāng)者乎”？典賣后再以不動產(chǎn)折算償還債務(wù)起訴的，屬于當(dāng)時(shí)法律禁止的行為，對于這種違法行為，都有三年的追訴時(shí)效限制，那么，對于已經(jīng)訂立了紅契的正當(dāng)合法買賣（絕賣）協(xié)議，過了十幾年更不應(yīng)該受理。

基于以上原因，吳恕齋作出最終判決：對該案不予受理。

說案

紅契是中國古代社會土地、房屋等不動產(chǎn)交易中，由當(dāng)事人向官府申報(bào)納稅，經(jīng)官府審核并加蓋官印后的正式契約，是政府認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)憑證，與未官方認(rèn)證的白契相對。紅契制度在中國封建社會中發(fā)揮了多重功能，它可以確認(rèn)土地權(quán)屬，規(guī)范土地交易行為，保障國家契稅收入。

北宋時(shí)期，隨著土地私有化程度提高，土地買賣空前活躍。為防止土地交易中的欺詐行為，確保賦稅征收，宋太祖開寶年間正式規(guī)定紅契制度，經(jīng)不斷修訂，至南宋時(shí)期紅契制度已經(jīng)比較完備。如由官府統(tǒng)一印制契紙，并按順序編號，形成標(biāo)準(zhǔn)化的交易文書；紅契需在官府登記并繳納契稅，然后加蓋紅色官印，確認(rèn)交易合法；通過多份存檔確保交易的真實(shí)性與可追溯性等。

本案審理過程中，吳恕齋正是以紅契作為認(rèn)定契約性質(zhì)的關(guān)鍵，進(jìn)而作出正確判決。本案判決不僅解決了具體糾紛，更具有重要的法律意義和歷史價(jià)值。

首先，判決明確了契約性質(zhì)判定標(biāo)準(zhǔn)。判決確立了區(qū)分抵當(dāng)與斷賣的明確標(biāo)準(zhǔn)，即以“離業(yè)”“過稅”等法定程序和紅契形式作為判定交易性質(zhì)的主要依據(jù)，而不是以價(jià)格高低或當(dāng)事人主觀意圖為準(zhǔn)。這一標(biāo)準(zhǔn)對田宅交易糾紛的解決具有指導(dǎo)意義，有助于減少因交易性質(zhì)不明導(dǎo)致的爭議。

其次，判決維護(hù)了契約穩(wěn)定性。吳恕齋強(qiáng)調(diào)法律對已成立契約的保護(hù)，特別是對超過法定時(shí)效的贖回請求不予支持，保障了田宅交易的長期穩(wěn)定性和可預(yù)期性。這一立場有助于增強(qiáng)民眾對田宅交易法律制度的信心，促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)和利用。

最后，判決打擊了惡意訴訟。吳恕齋認(rèn)定陳嗣佑明知田地可能升值，卻在交易十余年后才主張贖回，存在明顯的惡意訴訟意圖。他指出，若縱容此類行為，將導(dǎo)致“恐執(zhí)契者皆不可憑，駕浮詞者類萌僥幸。鄉(xiāng)井有一等教唆之徒，嘩然生事，而官司亦不勝其擾矣?！眳撬↓S嚴(yán)厲訓(xùn)斥了陳嗣佑，并告知陳嗣佑若再提起惡意訴訟，將以“虛妄之罪”論處。

本案判決是南宋田宅交易法律制度演進(jìn)的重要里程碑，吳恕齋以其嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆蛇m用能力和敏銳的社會洞察力，成功平衡了法律條文與社會實(shí)際之間的關(guān)系，為南宋田宅交易糾紛的解決樹立了典范。這一案例不僅為我們理解南宋商品經(jīng)濟(jì)背景下的法律制度和司法實(shí)踐提供了寶貴的歷史資料，對現(xiàn)代司法也有重要借鑒意義。

作者簡介

段伯歡，湖北黃岡人，中國政法大學(xué)法律碩士，從檢17年，現(xiàn)為揚(yáng)州市院四部一級檢察官助理。

來源：《清風(fēng)苑》雜志社

文字：段伯歡

編輯：吳乾乾