悠悠地產(chǎn)，何薄郁亮？

作者|夏期見 圖源|網(wǎng)絡(luò)

郁亮再見。

2026年1月8日，郁亮以“到齡退休”之名辭去萬科全部職務(wù)，結(jié)束了他在萬科的第36個(gè)年頭。

同一天，萬科正為37億元的“22萬科MTN005”債券展期與債權(quán)人艱難談判。這家曾經(jīng)市值超3000億元的中國房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)，上半年剛錄得119.5億元虧損，總負(fù)債高達(dá)8729.88億元。

接棒人

郁亮：1965年出生于江蘇蘇州，畢業(yè)于北京大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)系，1997年獲得北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位。1990年入職萬科，主要工作內(nèi)容是證券和投資。2001年升任總經(jīng)理。

2017年6月30日，萬科股東大會(huì)宣布，郁亮接棒王石，任萬科董事會(huì)主席、總裁兼首席執(zhí)行官，正式成為萬科歷史上第二位董事長。

彼時(shí)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于歷史最高點(diǎn)。那年全國商品房銷售額突破13萬億元，同比增長13.7%，萬科自身銷售額達(dá)5298.8億元，成為行業(yè)領(lǐng)頭羊。

郁亮的接任有著特殊的象征意義。他代表著職業(yè)經(jīng)理人制度在中國大型企業(yè)中的成熟實(shí)踐。從1990年加入萬科，到2001年成為總經(jīng)理，再到2017年接任董事會(huì)主席，郁亮在萬科的晉升路徑幾乎是教科書式的職業(yè)經(jīng)理人成長史。

與王石的“企業(yè)家明星”形象不同，郁亮精通財(cái)務(wù)，重視流程，強(qiáng)調(diào)數(shù)字管理，曾多次在內(nèi)部會(huì)議上用詳盡的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析業(yè)務(wù)。這種風(fēng)格在萬科高速擴(kuò)張期顯得保守，卻在行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)來臨時(shí)顯示出其價(jià)值。

上任之初，郁亮面臨的第一個(gè)挑戰(zhàn)是處理前一年轟動(dòng)市場(chǎng)的“寶萬之爭(zhēng)”余波。這場(chǎng)持續(xù)近兩年的股權(quán)之爭(zhēng)以深圳地鐵集團(tuán)成為第一大股東告終，但也暴露出萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)的脆弱性。郁亮在股東結(jié)構(gòu)穩(wěn)定后，迅速將注意力轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略調(diào)整。

活下去

2018年9月，郁亮在萬科秋季例會(huì)上拋出“活下去”的口號(hào)時(shí)，整個(gè)行業(yè)仍沉浸在擴(kuò)張狂歡中。

當(dāng)年全國土地出讓收入高達(dá)6.5萬億元，同比增長25%。許多同行認(rèn)為郁亮過于悲觀，甚至有高管私下稱這是“危言聳聽”。

郁亮當(dāng)時(shí)指出，按照2017年的銷售速度，中國房地產(chǎn)行業(yè)的土地儲(chǔ)備已足夠開發(fā)5年以上，遠(yuǎn)超合理水平。他判斷，依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤的“三高”模式已難以為繼。

自2018年起，為應(yīng)對(duì)即將到來的行業(yè)深刻變化，郁亮帶領(lǐng)萬科推行了一系列連貫的戰(zhàn)略舉措。

同年萬科正式啟動(dòng)了根本性的戰(zhàn)略定位轉(zhuǎn)變。公司的目標(biāo)不再局限于“房地產(chǎn)開發(fā)銷售商”，而是全面轉(zhuǎn)向成為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商” ，旨在通過多元化業(yè)務(wù)布局穿越周期。

為了支撐這一宏大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2019年，萬科在組織層面動(dòng)刀，推行名為“大江大?！?的計(jì)劃。該計(jì)劃旨在打破內(nèi)部壁壘、精簡(jiǎn)管理層級(jí)、活化人才流動(dòng)，以期打造一個(gè)更敏捷、更高效的組織來迎接挑戰(zhàn)。

與此同時(shí)，貫穿所有這些變革的，是財(cái)務(wù)紀(jì)律的強(qiáng)化。無論市場(chǎng)狂熱還是低迷，萬科都堅(jiān)持“綠檔”運(yùn)營，嚴(yán)格控制負(fù)債水平，這一策略被持續(xù)實(shí)施，力圖在激進(jìn)轉(zhuǎn)型中守住安全邊界。

在郁亮的主導(dǎo)下，萬科開始實(shí)施一系列收縮策略：暫停或放緩?fù)恋赝顿Y，退出部分非核心業(yè)務(wù)，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)。2019年，萬科新增土地面積同比減少近三成，這在當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)解讀為“錯(cuò)失機(jī)會(huì)”，但今天看來卻是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的先見之舉。

郁亮曾私下對(duì)團(tuán)隊(duì)說：“我們的目標(biāo)是活到最后，而不是跑得最快。”這種生存哲學(xué)與當(dāng)時(shí)行業(yè)普遍追求規(guī)模和速度的氛圍形成鮮明對(duì)比。

艱難探索

郁亮為萬科規(guī)劃的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型核心是從單一開發(fā)業(yè)務(wù)向多元化服務(wù)業(yè)務(wù)延伸。他將這一戰(zhàn)略概括為 “城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，重點(diǎn)布局物業(yè)服務(wù)、物流倉儲(chǔ)、商業(yè)運(yùn)營和長租公寓四個(gè)方向。

萬物云（原萬科物業(yè)）是轉(zhuǎn)型中最成功的案例。在郁亮支持下，萬物云從集團(tuán)附屬業(yè)務(wù)逐漸成長為獨(dú)立平臺(tái)，2022年在港交所上市，最高市值超過600億港元。即使在2025年地產(chǎn)主業(yè)大幅下滑時(shí)，萬物云仍保持近9%的收入增長。

然而，轉(zhuǎn)型之路并非一帆風(fēng)順。萬科的物流地產(chǎn)板塊萬緯物流雖然形成了全國性網(wǎng)絡(luò)，但長期面臨回報(bào)周期長、競(jìng)爭(zhēng)激烈的挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)和長租公寓業(yè)務(wù)同樣需要持續(xù)投入，短期內(nèi)難以成為利潤支柱。

更關(guān)鍵的是，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的收縮速度遠(yuǎn)快于新興業(yè)務(wù)的增長。2020年至2025年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)收入從總收入的93%降至78%，但新業(yè)務(wù)帶來的利潤貢獻(xiàn)仍不足15%。這種青黃不接的狀態(tài)，在行業(yè)急劇下滑時(shí)尤為致命。

郁亮曾試圖平衡短期生存與長期轉(zhuǎn)型的關(guān)系，但市場(chǎng)環(huán)境的惡化超出了預(yù)期。2021年下半年開始的行業(yè)調(diào)整，以比郁亮預(yù)判更快的速度和更深的幅度席卷了整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)。

神話破滅

萬科曾是中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)紀(jì)律的標(biāo)桿。2020年“三道紅線”政策出臺(tái)時(shí)，萬科是少數(shù)全部達(dá)標(biāo)（綠檔）的頭部房企之一。郁亮多次在公開場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)：“財(cái)務(wù)紀(jì)律是萬科的底線?！?/p>

這一形象在2023年被徹底打破。當(dāng)年上半年，萬科錄得上市以來首次半年度虧損，金額高達(dá)46.3億元。公告發(fā)布當(dāng)天，萬科股價(jià)暴跌12%，債券價(jià)格大幅波動(dòng)。

這并非一次普通的業(yè)績(jī)下滑，而是一個(gè)象征的坍塌。它宣告，即便是最謹(jǐn)慎的優(yōu)等生，也未能幸免于這場(chǎng)席卷全行業(yè)的系統(tǒng)性雪崩。

神話破滅的背后，是一場(chǎng)“完美風(fēng)暴”式的多重打擊。首先，銷售端的急劇冰凍抽走了最基礎(chǔ)的現(xiàn)金流。2022年合同銷售額暴跌34%，2023年再降27%，連續(xù)兩年的“腰斬式”下滑，使得依靠高周轉(zhuǎn)維持血液流動(dòng)的開發(fā)模式瞬間失靈。

資產(chǎn)價(jià)值的惡性循環(huán)帶來沉重內(nèi)傷。市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致房?jī)r(jià)地價(jià)下行，萬科手中大量的投資性物業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目被迫計(jì)提巨額減值，僅2023年全年資產(chǎn)減值損失就高達(dá)186億元，這直接侵蝕了利潤核心。

更關(guān)鍵的是，融資大門的驟然收緊阻斷了外部輸血管。2023年，萬科籌資活動(dòng)現(xiàn)金流自行業(yè)調(diào)整以來首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，前三季度凈額為-23.1億元。

同時(shí)，公司新增有息負(fù)債較上年大幅減少約75%，作為核心融資渠道的境內(nèi)債券發(fā)行總額也從2022年的537億元驟降至約166億元，降幅約69%，導(dǎo)致凈融資轉(zhuǎn)為負(fù)值，使其難以依靠新增外部融資補(bǔ)充流動(dòng)性。

多重壓力交織下，萬科的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)以肉眼可見的速度承壓。其凈負(fù)債率從2020年末堪稱典范的18%，一路飆升至2025年上半年的53%。

盡管這一數(shù)字相較不少陷入絕境的同行仍顯克制，但債務(wù)總規(guī)模的膨脹與內(nèi)生現(xiàn)金流枯竭形成的“剪刀差”，已使其償債壓力變得切實(shí)而緊迫。

曾經(jīng)的“安全墊”被快速消耗，那個(gè)以財(cái)務(wù)紀(jì)律聞名于世的萬科，也不得不直面行業(yè)寒冬中最殘酷的生存考題。

權(quán)力更迭

2025年1月，萬科發(fā)布公告，董事會(huì)完成改組，深鐵集團(tuán)提名的董事人數(shù)從3人增至5人，在11人董事會(huì)中占據(jù)近半數(shù)席位。郁亮辭去董事會(huì)主席職務(wù)，轉(zhuǎn)任執(zhí)行副總裁兼首席客戶官。

這一變化標(biāo)志著萬科職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)時(shí)代的終結(jié)。從王石到郁亮，萬科一直以“企業(yè)家精神+職業(yè)經(jīng)理人制度”為核心治理特色。深鐵集團(tuán)作為國有股東，此前一直遵循“積極不干預(yù)”原則，但在公司陷入危機(jī)時(shí)選擇了直接介入。

管理層的調(diào)整迅速而徹底。2025年間，萬科集團(tuán)總部近40%的高級(jí)管理人員發(fā)生變動(dòng)，深鐵集團(tuán)派遣了多名高管進(jìn)入核心管理層。與此同時(shí)，萬科開始推行更為嚴(yán)格的成本控制和資產(chǎn)處置計(jì)劃。

在這期間，關(guān)于郁亮和萬科的舉報(bào)被充斥網(wǎng)絡(luò)，核心事件為2024年4月煙臺(tái)合作方聯(lián)名舉報(bào)郁亮等管理層存在“低價(jià)拿地、挪用資金”等行為；萬科方面堅(jiān)決否認(rèn)，指出這是源于未解決商業(yè)糾紛的惡意詆毀，且政府部門前期調(diào)查已對(duì)部分指控作出不予立案等結(jié)論。

在權(quán)力過渡期郁亮保持著低調(diào)姿態(tài)。他仍參與公司重要會(huì)議，但公開場(chǎng)合的發(fā)言明顯減少。知情人士透露，郁亮更多關(guān)注具體業(yè)務(wù)執(zhí)行，而非戰(zhàn)略決策。

2025年10月，深鐵集團(tuán)董事長兼萬科集團(tuán)董事長辛杰辭職，原總裁祝九勝據(jù)報(bào)被采取強(qiáng)制措施，萬科管理層幾乎完成了徹底洗牌。

郁亮的退休，不過是這場(chǎng)權(quán)力更迭的最后一環(huán)。

身不由己

萬科落難，一方面是經(jīng)營失誤，但更重要的是行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的全面爆發(fā)。這個(gè)曾經(jīng)被認(rèn)為管理最優(yōu)、財(cái)務(wù)最穩(wěn)的行業(yè)標(biāo)桿，最終未能逃脫行業(yè)整體下行的命運(yùn)。

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了二十多年的高速增長，形成了龐大的資產(chǎn)規(guī)模和債務(wù)鏈條。當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)，這種體量產(chǎn)生的慣性沖擊遠(yuǎn)超任何單一企業(yè)的承受能力。

郁亮曾在內(nèi)部會(huì)議上坦言：“我們就像在一條快速下沉的船上，再優(yōu)秀的船長也難以阻止船體下沉，只能盡量讓下沉得慢一點(diǎn)?！?/p>

萬科的案例表明，在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)面前，企業(yè)個(gè)體努力的效果是有限的。即使萬科提前預(yù)警、積極轉(zhuǎn)型、保持財(cái)務(wù)紀(jì)律，當(dāng)整個(gè)行業(yè)的銷售規(guī)模從18萬億峰值降至不足10萬億時(shí)，沒有企業(yè)能夠獨(dú)善其身。

郁亮離開后，萬科新管理層面臨的任務(wù)比“活下去”更為艱巨：如何在化解債務(wù)危機(jī)的同時(shí)重塑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

郁亮在萬科的最后一次公開露面是在2025年9月的媒體溝通會(huì)上。他略顯疲憊，但依然保持著職業(yè)經(jīng)理人的嚴(yán)謹(jǐn)。

當(dāng)被問及如何看待萬科現(xiàn)狀時(shí)，他停頓片刻后說：“企業(yè)如人，有高峰有低谷。萬科經(jīng)歷的，也是這個(gè)行業(yè)正在經(jīng)歷的?！?/p>

悠悠地產(chǎn)，何薄郁亮？

聲明：個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。受限于數(shù)據(jù)與認(rèn)知局限，無法保證內(nèi)容的絕對(duì)準(zhǔn)確客觀，如有異議請(qǐng)聯(lián)系文軒。