上海有三個體量超大的“巨無霸”小區(qū)：上海康城，中遠兩灣城，世茂濱江花園。

它們分別代表了剛需、中產(chǎn)和豪宅三個不同的居住客群。

因為小區(qū)體量大，掛牌量多，成交量也在線，這三個小區(qū)一定程度上可以作為觀測房價的方向標。

最近我又觀察了一下這三大神盤的成交行情，發(fā)現(xiàn)價格有點超乎想象了。

上?？党牵鞍撞藘r”剛需神盤

上?？党?，毋庸置疑的上海最大小區(qū)，整個小區(qū)有288棟樓，12219戶。

小區(qū)近一年的價格走勢緊跟上海大盤。

最近不少房源的掛牌價已經(jīng)到了2字頭。

兩三百萬就能在小區(qū)買一套大兩房，300多萬買三房，性價比突出。

小區(qū)目前掛牌房源127套，對比之前掛牌量倒是下降了不少，原因是價格下來太狠，很多房東下架不賣了。

整體掛牌率1.03%，相當健康。

因為早年群租泛濫，據(jù)說小區(qū)里最多的時候住了10萬人。

大家可能對10萬人這個數(shù)字沒概念，要知道一些大縣城的城區(qū)人口也就10萬，縣城里公園、廣場、學校、醫(yī)院齊備。

在10萬人這個基數(shù)之下，你在上?？党强吹礁鞣N配套也就不意外了：幼兒園，大型超市，公交車站，共享單車（可以進小區(qū)），甚至是公共廁所……

小區(qū)里開個理發(fā)店，水果店，超市什么的，都能賺不少錢。

后來嚴打群租后，康城的常住人口降到了6萬人，但這對于一個小區(qū)來講人還是太多了。

因為人太多，別人早高峰出行開車都是堵在路上，這里出家門就開始堵，出小區(qū)就得半個多小時。

下雨天晚高峰排隊進小區(qū)能堵一個半多小時。

而且小區(qū)太大，物業(yè)管理難度大，混亂是常態(tài)，群租，私搭亂建，在早年都是免不了的，能做好反而不容易。

所以，這三個小區(qū)的物業(yè)都被業(yè)主詬病過。

最關鍵的是因為小區(qū)體量大，同一時間掛牌量就會很大，互相殺價嚴重，想賣掉就必須要降價。

回頭看1999年上?？党堑拈_盤廣告，“法國康城，上海再現(xiàn)”，當年也是奔著品質(zhì)去的，現(xiàn)在淪為剛需大居，令人唏噓。

整體來看，上?？党堑膬r格已經(jīng)回到2017年，但還沒到2016年。

對于剛需來講，康城最大的缺陷是沒地鐵。但未來隨著12號線西延伸段的開通，靠近地鐵的一期三期，預估會有一波熱度。

中遠兩灣城，市區(qū)中產(chǎn)守門員

中遠兩灣城，僅次于上?？党堑纳虾Ｗ畲笮^(qū)。

小區(qū)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，占地45公頃，11599戶，住戶五六萬人。

小區(qū)房價最近處于補跌狀態(tài)，已經(jīng)抹去2020年以來的漲幅。

目前最低五百多萬就能上車小區(qū)兩房，在內(nèi)環(huán)內(nèi)可以說性價比無敵。

小區(qū)里價格最穩(wěn)的是高區(qū)河景房，不同位置、景觀、戶型單價差近2萬/㎡左右。

隨著價格下跌，兩灣城不斷有房東撤牌或由售轉租。

同上?？党且粯?，中遠兩灣城也曾飽受群租困擾。

小區(qū)房齡最新的四期當年是直接在溫州開盤的，所以溫州投資客眾多。

這些投資客直接把房子托管給二房東，搞出來很多群租房，各類從業(yè)人員集聚。

這里群租最嚴重的時候，樓道里寫著不能隨地大小便，混亂程度可見一斑。

甚至發(fā)生了一些沖突事件：二房東圍堵租客，二房東大戰(zhàn)小區(qū)保安等等。好的是，經(jīng)過大力整治，如今這里的群租房已經(jīng)基本消失。

因為體量太大，管理困難，物業(yè)不作為：兩灣城也是“臭名遠揚”，多年來一直是內(nèi)環(huán)內(nèi)的房價洼地。

值得一提的是，兩灣城后來的業(yè)委會還是十分給力的，換掉了小區(qū)物業(yè)。

而且經(jīng)過15年的去化，現(xiàn)在溫州投資客基本出清，小區(qū)內(nèi)基本都是自住客。

其實中遠兩灣城還是有它的優(yōu)點：

內(nèi)環(huán)內(nèi)，四軌交，蘇州河景觀步道，而且小區(qū)綠化率超高，40%以上的綠化覆蓋率，中央花園也很漂亮。

但部分樓棟密度太高，北部樓棟緊挨高架，噪音和“風水爭議”仍勸退不少人。

有意思的是，上?？党亲钤绲囊黄?9年開盤，價格3000多一平，99年的中遠兩灣城剛開盤時均價也就3500元左右，如今價格比上?？党琴F了一倍還還多，畢竟一個內(nèi)環(huán)內(nèi)，一個外環(huán)外。

世茂濱江花園，豪宅平替

比起上面兩位，世茂濱江花園3800多戶的體量不算大，但放在陸家嘴濱江也是絕對的巨無霸小區(qū)了。

小區(qū)近期價格還算平穩(wěn)，回調(diào)力度小于大盤。

小區(qū)最新掛牌162套，比之前下降了不少，但總量依然很高，掛牌率也明顯高于康城和兩灣城。

最近小區(qū)的二手房成交價格在8萬-12萬之間；樓層越高，單價越貴，能看江景的7號樓樓王單價也最高。

1000多萬，買陸家嘴濱江大兩房，放兩三年前確實不敢想。

作為老牌豪宅，世茂濱江花園的底子和尺度感還是有的。

兩房1000多萬起步，也不能隨便說是老破大。

可惜世茂濱江當年頂著上海第一住宅高樓的名號入市，后來卻成為整個濱江沿線管理最混亂的小區(qū)，歸根結底還是體量太大，物業(yè)管理差。

以前居然還有群租，在濱江豪宅還會有這樣的場景也是很魔幻了。

2006年，世茂濱江花園單價34000元/㎡，仁恒河濱城是17800元/㎡，幾乎相差一倍。

后來仁恒河濱城單價已經(jīng)大大反超了世茂濱江，差距就是在物業(yè)上。

而當初設計時為了向西看江，小區(qū)房屋朝向東西南北各個方向都有，戶型從一房到四房，不少是暗衛(wèi)，也是一言難盡。

不過小區(qū)的江景確實是精髓，超高層搭配巨大的落地窗，黃浦江一覽無余，無敵feel。

可惜低區(qū)視線被濱江凱旋門遮擋，一線江景變二線。

所以要買這個小區(qū)，就得買高區(qū)。

整體來看，上海豪宅市場，因為最近兩年的超大供應量，無論新房還是二手，現(xiàn)在都不好賣了。

隨著房價輪動和置換鏈條傳導，上海豪宅接下來大概率會迎來一波調(diào)整，而世茂濱江花園因為成交量大，則是領先指標。

這也是這三大神盤的共性：

因為小區(qū)體量太大，掛牌量多，互相拉扯，這三個小區(qū)的價格總是“漲得慢、跌得快”，行情好時跟著喝口湯，行情差時第一個跪。

從租售比的角度觀察，目前這幾個小區(qū)的價格，還沒調(diào)整到位。

中遠兩灣城100平的兩室，租金9000出頭，租售比1.5%，世茂濱江花園也差不多，上?？党?.8%左右。

小結

這三個大盤，愛的人和罵的人一樣多。

比如世茂濱江花園，有業(yè)主說自住適宜，小區(qū)維護好，公區(qū)舒適；也有人說樓棟老舊，層高低，裝修噪音多。

無論是哪個小區(qū)，內(nèi)部各類房源，戶型、朝向、景觀，樓層，也都差異極大，不能一概而論。

沒有不能買的房子，只要價格合適，性價比高，這三大神盤，也是可以挑一挑的。

有條件的，買世茂要看江景；兩灣城要能看蘇州河河景；康城則要交通便利，最好靠地鐵。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。