達(dá)美公館以“長(zhǎng)沙首個(gè)商改住試點(diǎn)豪宅”的身份入市，用“湖景大平層”“CBD豪宅”的標(biāo)簽吸引高凈值人群。

但這場(chǎng)看似挽救項(xiàng)目滯銷的轉(zhuǎn)型，對(duì)于達(dá)美公館這種已經(jīng)竣備完工，純改土地性質(zhì)的項(xiàng)目而言，并非坦途，暗藏難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)態(tài)混雜 豪宅私密性和舒適性盡失

2019年，達(dá)美公館項(xiàng)目2號(hào)棟LOFT公寓和1號(hào)棟少量商業(yè)大平層產(chǎn)品入市，然而市場(chǎng)反響平淡，去化進(jìn)度遠(yuǎn)未達(dá)預(yù)期。為突破銷售瓶頸，將3#、4#產(chǎn)品規(guī)劃改為商業(yè)大平層。

隨著2024年長(zhǎng)沙出臺(tái)商業(yè)產(chǎn)品去庫(kù)存新規(guī)，達(dá)美公館將還未入市的3號(hào)棟商業(yè)大平層進(jìn)行“商改住”，調(diào)規(guī)后3號(hào)棟實(shí)際規(guī)劃住宅建面為46055.38㎡，共168戶，商業(yè)面積911.89㎡，公寓式酒店配套3076.12㎡。

整個(gè)小區(qū)涵蓋寫字樓、公寓、商業(yè)、酒店、大平層五大業(yè)態(tài)，住宅與商業(yè)業(yè)態(tài)混雜，私密性和舒適度直接大打折扣。

（達(dá)美公館項(xiàng)目規(guī)劃總圖）

現(xiàn)房調(diào)規(guī) 先天戶型缺陷

項(xiàng)目由商業(yè)大平層改規(guī)而來(lái)，受原有商業(yè)建筑規(guī)劃限制，東南西北四種朝向戶型并存，部分戶型更是在采光、通風(fēng)、日照等方面存在一定的問(wèn)題，難以滿足高端居住對(duì)居住環(huán)境的基本要求。

更值得注意的是，該項(xiàng)目屬于“現(xiàn)房調(diào)規(guī)”范疇，并非市面上符合最新居住標(biāo)準(zhǔn)的新規(guī)產(chǎn)品。這意味著項(xiàng)目在空間利用率設(shè)計(jì)上未遵循住宅規(guī)劃邏輯，得房率會(huì)大打折扣，遠(yuǎn)低于純住宅大平層。

對(duì)于購(gòu)房者而言，同等資金成本下，市面上有更多戶型規(guī)整、得房率更高的純住宅可選產(chǎn)品可選擇。

高端物業(yè)費(fèi)定價(jià)與價(jià)值錯(cuò)配

除此之外，項(xiàng)目3號(hào)棟主推建面260-317平戶型，產(chǎn)品系為翡麗系，物業(yè)費(fèi)6.5元/㎡/月，遠(yuǎn)高于住宅大平層定價(jià)！高昂的居住成本背后，卻無(wú)法提供與之匹配的純住宅居住體驗(yàn)。

達(dá)美公館的商改住轉(zhuǎn)型，本質(zhì)上是開發(fā)商應(yīng)對(duì)銷售滯銷的無(wú)奈之舉，而非基于居住品質(zhì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，也可能是在為一場(chǎng)充滿未知風(fēng)險(xiǎn)的“豪賭”買單。

據(jù)查詢，長(zhǎng)沙達(dá)美公館是由湖南達(dá)美控股有限公司開發(fā)，由長(zhǎng)沙市至美物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司提供物業(yè)服務(wù)。