（圖源：視覺中國(guó)）

藍(lán)鯨新聞1月7日訊（記者 彭樂(lè)怡）日前，深圳卓越中心與潮流零售品牌KKV的租賃糾紛屢屢升級(jí)，引發(fā)外界廣泛關(guān)注。

起因是1月5日，潮流零售品牌KKV稱其在深圳卓悅中心（下稱"卓悅中心"）的門店被強(qiáng)制閉店，KKV稱，商業(yè)地產(chǎn)方卓悅中心未提前溝通，當(dāng)日直接以圍欄封鎖門店，阻止工作人員到崗，導(dǎo)致門店停業(yè)。藍(lán)鯨科技記者了解到，在沖突中，雙方均有員工受傷。

卓悅中心則在當(dāng)晚回應(yīng)稱，公司解除合同正當(dāng)，自雙方合作以來(lái)，KKV店鋪始終未能支付雙方《租賃合同》中約定的業(yè)績(jī)租金，已達(dá)到公司行使解除權(quán)的條件。在正式解除合同前，過(guò)去三個(gè)月已與KKV進(jìn)行多輪溝通，但對(duì)方始終未履行合同義、拒絕交還商鋪，已構(gòu)成根本違約。

雙方各執(zhí)一詞，回顧合作伊始，KKV和卓悅中心都十分重視，前者投入近千萬(wàn)的資金運(yùn)營(yíng)，后者力圖打造新開業(yè)點(diǎn)位的主力店，但為何在一拍即合過(guò)后，最終走向撕破臉的結(jié)局？

對(duì)于商場(chǎng)而言，購(gòu)物中心已經(jīng)走過(guò)飛速增長(zhǎng)階段，如今都在拼業(yè)態(tài)差異化、服務(wù)精細(xì)化。卓悅中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向藍(lán)鯨科技記者坦言，即便近兩年來(lái)"港人北上"帶動(dòng)了深圳消費(fèi)回暖，但商場(chǎng)并非就"高枕無(wú)憂"了，仍面臨不小經(jīng)營(yíng)壓力。這或許是商場(chǎng)"出此下策"，將扶持了四年的店鋪強(qiáng)制關(guān)閉的重要原因之一。

拆解租賃糾紛關(guān)鍵點(diǎn)"提成租金"

為還原糾紛緣由，藍(lán)鯨科技記者分別采訪了KKV母公司KK集團(tuán)以及卓悅中心相關(guān)負(fù)責(zé)人，雙方對(duì)于租金支付方式?jīng)]有異議，即"基本租金+提成租金，兩者取高"，雙方均提及，合同同時(shí)約定：如連續(xù)3個(gè)月未繳納提成租金或者一年內(nèi)累計(jì)6個(gè)月未繳納提成租金，甲方（卓悅中心）可以解約。

KK集團(tuán)向藍(lán)鯨科技記者進(jìn)一步表示，基本租金是固定金額，按約定的標(biāo)準(zhǔn)支付，提成租金是按營(yíng)業(yè)額的比例提取，若當(dāng)月超過(guò)基本租金就按營(yíng)業(yè)額租金支付。合同本身并未約定業(yè)績(jī)考核指標(biāo)，但約定了觸發(fā)解約的條件。"我們一直是按基本租金在支付租金，并未拖欠。"KK集團(tuán)認(rèn)為，上述觸發(fā)解約的條款為甲方條款，是商場(chǎng)方的統(tǒng)一格式條款。

卓悅中心相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，KKV確實(shí)一直按照基本租金支付，2021年入駐時(shí)，雙方秉持著共贏原則，商場(chǎng)在前期用低于市場(chǎng)水平的基本租金扶持品牌成長(zhǎng)，待品牌業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)后再按營(yíng)收分成。

"這相當(dāng)于商場(chǎng)前期讓利于品牌，也希望與品牌做風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。但入駐以來(lái)，KKV沒有交過(guò)提成租金，從商場(chǎng)角度考慮，一是不能長(zhǎng)期只收低租金，也要盈利；二是如果門店業(yè)績(jī)不佳，也要考慮消費(fèi)者需求，引入更受歡迎的品牌。"該負(fù)責(zé)人表示。

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一定期限內(nèi)未繳納提成租金就解約，是否屬于商場(chǎng)方的格式條款？北京市漢鼎聯(lián)合律師事務(wù)所趙亞文律師向藍(lán)鯨科技記者分析，首先，格式條款本身并無(wú)善惡之分，而俗稱"霸王條款"則是指具有一定惡意和不公平因素的條款；在特定情況下，為維護(hù)交易各方公平，法律對(duì)其效力予以否定評(píng)價(jià)的條款。

趙亞文進(jìn)一步表示，從構(gòu)成要件和舉證責(zé)任來(lái)講，認(rèn)定某一格式條款無(wú)效的難度較大。提成租金在目前租賃市場(chǎng)較為常見，A提出，B可以討價(jià)還價(jià)；如果B沒有討價(jià)還價(jià)，表示B同意。通常來(lái)講，對(duì)其中一方更有利的交易條款并不必然等于法律上的不公平，更多時(shí)候是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)上的差異，這就類似投資協(xié)議中的對(duì)賭條款，被投方雖不情愿，但最終大多接受。

"此外，租賃合同中關(guān)于租金支付標(biāo)準(zhǔn)的條款屬于核心條款，承租方作為成熟的商業(yè)主體，主張由于商場(chǎng)方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，導(dǎo)致簽約時(shí)未注意或理解該條款有難度。"趙亞文說(shuō)道。

KKV在回應(yīng)藍(lán)鯨科技記者時(shí)還提及，按照《民法典》規(guī)定，合同解除權(quán)至應(yīng)當(dāng)知道之日1年不行使就失效，該門店自開業(yè)就沒達(dá)到營(yíng)業(yè)額租金支付標(biāo)準(zhǔn)，但商場(chǎng)在超過(guò)4年時(shí)間里都未行使解除權(quán)，該權(quán)利已經(jīng)失效。

趙亞文認(rèn)為，由于商鋪業(yè)績(jī)具有不確定性，打破租賃合同穩(wěn)定性和權(quán)利分配均衡性，導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對(duì)等嚴(yán)重超出房屋租賃合同正常范圍，從而認(rèn)定合同條款無(wú)效，在這個(gè)邏輯上，有可能得到法院的支持。

上海至融至澤律師事務(wù)所律師羅皓之補(bǔ)充表示，還有一個(gè)問(wèn)題值得探討，"因?yàn)槠放品竭B續(xù)幾年都未繳納過(guò)提成租金，所以其實(shí)違約行為是持續(xù)的，要考慮商場(chǎng)是否可據(jù)此主張合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從而獲得法定解除權(quán)。不過(guò)這一點(diǎn)也要結(jié)合具體的合同約定和履行情況來(lái)判斷。"

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藍(lán)鯨科技記者還了解到，在2025年9月，卓悅中心就已開始與KKV協(xié)商，最初并非是直接解除合同，而是為KKV提供了不同的協(xié)調(diào)方案：一是將原先兩層樓的店址調(diào)整為保留首層位置；二是遷址到B1層合適的區(qū)域，提高坪效；三是遷離北區(qū)，到客流量更好的區(qū)位。但上述負(fù)責(zé)人表示，KKV并未接受協(xié)調(diào)方案。

后卓悅中心向KKV發(fā)去多封解約函件，并在函件中寫明"最后通牒"，要求在2025年12月31日前閉店。去年12月中旬，商場(chǎng)曾對(duì)KKV進(jìn)行過(guò)一次停水停電的提示，短暫恢復(fù)原狀后，于今年1月5日再次強(qiáng)制閉店。

業(yè)績(jī)焦慮的品牌，希望盈利的商場(chǎng)

KKV在卓悅中心的門店開在商場(chǎng)的北區(qū)，后者是2022年才開業(yè)的新點(diǎn)位。入駐初期，雙方都十分重視此機(jī)會(huì)，首家KKV和X11聯(lián)名門店就開在卓悅中心，KKV還投入了近千萬(wàn)的資金運(yùn)營(yíng)和多個(gè)IP聯(lián)名資源。

"北區(qū)客流量不大"，這是雙方接受采訪時(shí)共同提及的情況。不同在于，卓悅中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正因北區(qū)客流量不及其他區(qū)位，當(dāng)時(shí)才希望引進(jìn)KKV，作為北區(qū)主力店以拉動(dòng)客流量。KKV作為當(dāng)時(shí)的新銳品牌，也希望在進(jìn)駐一線城市核心區(qū)域A類商場(chǎng)。基于此雙方達(dá)成合作。該負(fù)責(zé)人透露，過(guò)去幾年間，卓悅中心在KKV所在點(diǎn)位前舉辦過(guò)約40場(chǎng)活動(dòng)，投入過(guò)千萬(wàn)。但KKV沒能發(fā)揮出主力店的作用。

KK集團(tuán)則表示："北區(qū)開業(yè)以來(lái)客流量就少，商場(chǎng)品牌落位承諾也沒兌現(xiàn)，進(jìn)駐的品牌吸引力弱，銷售情況不及預(yù)期。這并不是KKV單方經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致，相反KKV已經(jīng)是北區(qū)客流較好甚至最好的商戶。"

在雙方爭(zhēng)執(zhí)中，能窺探出零售品牌與商場(chǎng)各自的經(jīng)營(yíng)難題：一個(gè)沒能實(shí)現(xiàn)主力帶熱客流量的預(yù)期，一個(gè)急切希望盈利。

KKV首店開于2019年5月，定位是"精致生活方式集合品牌"，主要分布在各大購(gòu)物中心。其門店特點(diǎn)突出：鮮艷的黃色集裝箱式設(shè)計(jì)，以及超大體量空間布局。官網(wǎng)顯示，KKV在全國(guó)主要城市購(gòu)物中心有1000方超大集合店超580家，卓悅中心的門店也是橫跨兩層，消費(fèi)者的評(píng)價(jià)也不約而同指向"空間大"這一亮點(diǎn)。

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要"大"的KKV，自然省不下門店運(yùn)營(yíng)成本。KK集團(tuán)招股書顯示，2020年、2021年、2022年以及截至2022年及2023年10月31日止十個(gè)月，租金開支分別約為180.7百萬(wàn)元、415.4百萬(wàn)元、548.4百萬(wàn)元、443.6百萬(wàn)元及人民幣506.7百萬(wàn)元，分別占相應(yīng)期間收益的11.0%、11.8%、15.4%、12.5%及10.6%。

高企不下的門店成本外，KKV還面臨著產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)的難題。本質(zhì)上，KKV賣的是渠道能力——各類符合KKV定位的品牌集合到店，集中覆蓋客群。但在渠道稀缺性不再的背景下，KKV需要思考的是如何持續(xù)吸引品牌合作以及顧客到店消費(fèi)。

據(jù)悉，KK集團(tuán)此前已經(jīng)四度遞表港交所，但均未成功，目前招股書已失效。不過(guò)最新的招股書顯示，KK集團(tuán)已經(jīng)扭虧為盈。

上述負(fù)責(zé)人還表示，卓悅中心北區(qū)占地面積較大，客流量卻沒有太大增長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)方和股東方都比較著急，近一年也對(duì)北區(qū)招商進(jìn)行升級(jí)，引進(jìn)網(wǎng)紅餐飲店，和熱門IP聯(lián)名等，以期業(yè)績(jī)有所起色。

藍(lán)鯨科技記者搜索發(fā)現(xiàn)，在卓悅中心周圍，還有領(lǐng)展中心城、皇庭廣場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手環(huán)繞，因此，盤活商場(chǎng)內(nèi)的點(diǎn)位資源，留住顧客，盈利存活是他們的重點(diǎn)。