01

2025年，北京樓市冰與火交織之年。

表妹發(fā)現(xiàn)最值得研究的房企范本，是一個(gè)很熟悉，卻還能屢屢給到大家驚喜的房企：

金茂

為什么這么說？

兩個(gè)觀察的小視角，表妹和大家分享一下。

2025年，金茂在北京前些年操盤或參股，包括西山金茂府在內(nèi)的眾多核心地段或非核心地段的項(xiàng)目，基本全部出清，而且是網(wǎng)簽率達(dá)到90-100%的出清。

同時(shí)新推出璞逸豐宜、滿曜、觀宸、璞樾等核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這意味著，

金茂在樓市動(dòng)蕩的年份，徹底更新了自己的資產(chǎn)地圖，做到輕裝上陣，深耕頂級(jí)城市的核心地段。

從庫存結(jié)構(gòu)來看，你說金茂是2025年隱形冠軍一點(diǎn)都不為過。

同樣是2025年，金茂拿地并操盤的項(xiàng)目，都在北京市場(chǎng)取得了相當(dāng)高的聲量，比如1月份淡季開盤的璞逸豐宜，逆勢(shì)狂銷25億；

金茂滿曜開盤僅半年多，卻拿下2025年北京普宅單價(jià)7-8w新盤網(wǎng)簽套數(shù)TOP1，住宅總網(wǎng)簽金額達(dá)30.14億。

但更重要的是，

他們不僅基于對(duì)行業(yè)未來戰(zhàn)略性的思考，在原本綠金科技住宅的基礎(chǔ)上，推出了新的產(chǎn)品系，即「金玉滿堂」，還在璞逸豐宜、金茂滿曜的實(shí)景示范區(qū)率先開始做：

情緒交付

而且開始就是高潮，真正做到了情緒賽道的一騎絕塵。

所以金茂這一年，如果用一句話來概括，就很像銷冠團(tuán)隊(duì)內(nèi)部常說的那句：

開著飛機(jī)換引擎

這件事很牛，雖然有自夸的嫌疑，但金茂很牛卻是真的。

02

有朋友可能會(huì)好奇，為什么要關(guān)注情緒賽道？

一句話概括，在存量時(shí)代，功能是標(biāo)配，情緒才是改善。

用戶早就不會(huì)因?yàn)榉孔映暇唾I單，甚至不會(huì)因?yàn)楦吲渚唾I單，因?yàn)檫@樣的房子幾乎已經(jīng)到處都是了。

但他可能因?yàn)槟愕纳鐓^(qū)很溫暖，你的細(xì)節(jié)很考究，你的審美很合拍而買單......

買單的背后是在說，你滿足了我的情緒價(jià)值。

所以對(duì)于住宅來說，尤其是高端住宅，除了本身的居住價(jià)值、資產(chǎn)價(jià)值，還要滿足業(yè)主的情緒價(jià)值。

那么最能表現(xiàn)情緒價(jià)值的部分是什么呢？

我想一定還是集中在公域。

準(zhǔn)確來講，公域情緒價(jià)值的終極體現(xiàn)，應(yīng)該就在會(huì)所。

城市的會(huì)客廳是酒店，樓盤的會(huì)客廳是會(huì)所。

比如北京會(huì)客廳是瑰麗，是寶格麗。樓盤也同樣需要瑰麗和寶格麗。

而對(duì)于這樣的公域，金茂是怎么做的呢？

就拿滿曜來說，金茂已經(jīng)在12 月初對(duì)業(yè)主開放了會(huì)所服務(wù)，請(qǐng)來了業(yè)主，請(qǐng)來了業(yè)主的朋友，不僅試吃、試玩，還能唱K，提前交付酒店品質(zhì)的生活場(chǎng)景，拉滿了情緒價(jià)值。

金茂又一次早早領(lǐng)先了北京市場(chǎng)四大步。

而在會(huì)所打造上，金茂同樣做到了四大關(guān)鍵點(diǎn)：

1、極致的功能與克制的美學(xué)

2、動(dòng)線與空間藝術(shù)館化

3、豪宅尤其要有文脈的輝光

4、跨越時(shí)間的場(chǎng)景營造

而這每一點(diǎn)的背后，都在傳遞金茂滿曜的一個(gè)質(zhì)樸卻無比真誠的態(tài)度：

開心最重要。

03

開心最重要這句話，說起來容易，做起來卻很難。

比如，會(huì)所最基本的功能空間就要不一樣。

一般項(xiàng)目怎么做，當(dāng)然會(huì)包含健身房、私宴廳、茶室等等功能空間，但如果只是把這一個(gè)個(gè)空間做好，那只是「功能羅列」，金茂滿曜講究卻的是：

實(shí)用功能混合

「功能混合」比「功能羅列」更高級(jí)，他需要房企擁有更強(qiáng)大的功力與想象力；

「實(shí)用功能混合」則比「功能混合」又邁出一大步：高級(jí)煙火氣更濃稠。

舉個(gè)例子，幾乎每個(gè)做會(huì)所的項(xiàng)目都會(huì)涵蓋的健身空間。

但大多項(xiàng)目可能只是配備了跑步機(jī)、動(dòng)感單車等可替代性很強(qiáng)的設(shè)施，充其量只是聊勝于無的配置級(jí)別。

而滿曜的健身空間，不僅體量夠大，更罕見的齊備了臥推架+自由深蹲+獨(dú)立體能區(qū)，自由力量三大項(xiàng)基本可以在這里完成。

愛好健身的人一眼就能看懂：

我家真的有個(gè)好看好用的健身房，而且還是「發(fā)燒友級(jí)別」。

這樣級(jí)別的健身會(huì)所，不光有豐沛的場(chǎng)景濃度，更能嫁接社交濃度。

為什么金茂要一反市場(chǎng)常態(tài)，提升健身區(qū)到發(fā)燒友級(jí)別？

不是設(shè)計(jì)師拍腦門決定的，而是金茂經(jīng)過大量的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)朝陽的客群更加年輕，也更有活力，更需要有通用的社交語言。

這才在滿曜打造了一個(gè)擁有北京最大運(yùn)動(dòng)區(qū)的會(huì)所。

但對(duì)情緒價(jià)值追求極致的金茂決不會(huì)滿足于此，所以又在極致的功能追求之上，嵌入了第二個(gè)主題：

交融

滿曜做到了「雙下沉庭院」，其中一個(gè)庭院就是在健身房部分嵌套了一個(gè)景觀盒子。

一個(gè)景觀盒子，四個(gè)景觀面。室內(nèi)的天光、綠意更加濃烈。

一起流過汗才是好朋友，還能賞景聊天，眼前就是無界交融的庭院景觀，讓你的社交朋友圈打卡照片更有品味感。

表妹走進(jìn)看，枝椏伸展的大樹不是塑料，而是真實(shí)的綠植。拒絕塑料感情，朋友間就要真情實(shí)意。金茂很懂朝陽人的情緒。

另一個(gè)下沉庭院景觀面無界交融更是夸張，這就要求下沉庭院的景觀樹種植必須做到：

360度無死角的好看

放在其它項(xiàng)目，又是一個(gè)幾乎不可能的挑戰(zhàn)，但偏執(zhí)的金茂還是做成了。

怎么做的？表妹賣個(gè)關(guān)子后邊和大家詳細(xì)說。

04

不過，相比較功能與交融的極致，滿曜對(duì)于美學(xué)講究的卻是：

克制

進(jìn)入負(fù)一層大堂，對(duì)景是很典雅的范思哲黑奢石，接待臺(tái)是如山水畫般的芬迪白石材，儀式感十足，配色卻非常克制。

下沉庭院水景的材料，直接用到幻影藍(lán)石材。

你平時(shí)很少注意到，但北京冬季沒有水的時(shí)候，你能看出池底幻影藍(lán)的肌理與光澤，你仍然能讀取石材的韻味，這是對(duì)材料的克制。

豪奢講究張揚(yáng)，隱奢講究克制。

越是克制的美學(xué)，對(duì)于細(xì)節(jié)的追求越是苛刻。

比如入口的三塊汀步石。

你能想象嗎，滿曜足足拆了兩次，調(diào)整了三種材料。

從最初普米，換到了尼克石，這個(gè)一般項(xiàng)目會(huì)用在社區(qū)大門的材質(zhì)，最終又被滿曜換成了「白世貿(mào)」石材。

因?yàn)榘资蕾Q(mào)堅(jiān)固度好、不滲水、不容易臟污，常被用在廣州白云機(jī)場(chǎng)等大型高端公共建筑上。

這樣一個(gè)小細(xì)節(jié)，你就可以瞬間感受到金茂品牌的那種偏執(zhí)。

但更夸張的是，由于白世貿(mào)石材通常為豎紋，但滿曜臺(tái)階是橫紋，金茂愣是去找礦山買了原始料，一塊塊給劈下來，鋪到社區(qū)入口。

就是為了讓業(yè)主回家的時(shí)候，能時(shí)時(shí)刻刻感受到社區(qū)那種溫潤如玉的氣質(zhì)。

除此之外，他們還把一二進(jìn)院的仿石磚，升級(jí)成了福鼎黑石材魚骨拼，費(fèi)材費(fèi)料就不用說了，工藝難度更是指數(shù)級(jí)增長。

為什么這些材料的奢侈，滿曜從不主動(dòng)去說？

因?yàn)樵谒麄兛磥?，好的情緒空間一定是空間駕馭材料，我不想說用了多貴的材料，我只關(guān)心你住得開不開心。

但就是這一個(gè)個(gè)不著痕跡的細(xì)節(jié)，讓滿曜的美不是一眼看上去膚淺的貴氣，而是

在細(xì)節(jié)中慢慢釋放自己的氣質(zhì)，是真正「我懂你」的階層審美。

05

這種階層審美，在滿曜把藝術(shù)元素融入到物理空間之后，才直擊心靈。

在滿曜的會(huì)所中穿行的時(shí)候，你有種感覺：

這不是在會(huì)所，而是在一家美學(xué)藝術(shù)館。

你的感覺沒有錯(cuò)，這就是一家美學(xué)藝術(shù)館，而且是在你日常的走廊里。

洄游動(dòng)線不只是洄游動(dòng)線，金茂將它升級(jí)成了現(xiàn)代藝術(shù)走廊，由歐式造型的拱門造型貫連起來。

別人的歸家叫歸家，你的歸家叫泡美術(shù)館。

先來提前感受下，在光影線的交織中，廊道內(nèi)藝術(shù)品也被打上朝陽人一眼就懂的藝術(shù)光影。

這是他們從上海的J酒店獲得了靈感，在高級(jí)酒店的美學(xué)土壤中汲取養(yǎng)分，這才生長出了這樣的藝術(shù)長廊。

據(jù)表妹了解，這里的11個(gè)雕塑藝術(shù)，不是一成不變，每三個(gè)季度就會(huì)換一次，看展的感覺都會(huì)有不同。

表妹還覺得，點(diǎn)睛之筆在廊道盡頭——擺著鋼琴的光廳。

這是開放式琴室，有藝術(shù)品，還有手捧花缽造型景觀。

這樣的回家場(chǎng)景，會(huì)讓你馬上有了興致，彈上一首久石讓的《天空之城》，琴聲也飄蕩在鄰居的歸家路上。

讓涸游動(dòng)線生長成藝術(shù)圣殿，金茂是想讓鄰居們帶來更強(qiáng)烈的身份認(rèn)同，這是更高階的情緒價(jià)值。

轉(zhuǎn)過頭來，與藝術(shù)走廊相連的行政酒廊區(qū)，不管是發(fā)呆閑聊、還是日咖夜酒，兩扇芬迪白拱門包裹，空間就瞬間獲得了儀式感，還有材質(zhì)和尺度帶來的溫馨感。

繼續(xù)往前逛，你會(huì)發(fā)現(xiàn)就連健身房、普拉提與瑜伽房連接的過道空間，也是拱門相連，形成連續(xù)不斷的框景。

框景與框景鑲嵌，既有小尺度空間的私密感，又有同一語境下的儀式感。

而整個(gè)會(huì)所空間，更是創(chuàng)造了數(shù)條迷人的洄游動(dòng)線，帶來令人沉醉的場(chǎng)景濃度。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，滿曜的「動(dòng)線與空間藝術(shù)館化」從來不是在地塊建筑規(guī)劃之上增加一些藝術(shù)元素，而是將整個(gè)會(huì)所，甚至社區(qū)視為可居住的藝術(shù)品。

無處不藝術(shù)，無處不朝陽，最終成為業(yè)主們?nèi)粘Ｃ缹W(xué)圣殿。

把一個(gè)項(xiàng)目做得符合大眾審美很容易。

難得是讓整個(gè)項(xiàng)目空間都賦予藝術(shù)氣息化，金茂滿曜做到了。

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當(dāng)然，對(duì)于豪宅來說光有藝術(shù)體驗(yàn)還不夠，否則就會(huì)淪為俗氣的贗品。

對(duì)于這點(diǎn)，滿曜這個(gè)細(xì)節(jié)怪更是做到了滿格。

泳池，不止做了大人可用25m國際標(biāo)準(zhǔn)半泳道，還做了小泡池方便孩子玩耍。

在這里，滿曜做了北京第一個(gè)天幕泳池，這意味著滿曜的泳池不止是能看到天光，還能看到：

浮光躍金，靜影沉璧

更重要的是兩個(gè)池底，全都是用珠光貝母馬賽克鋪就，在光線的折射下折射出夢(mèng)幻的色彩。

「家有貝，必富貴」的美好寓意，隨著每一輪水紋的蕩漾，流進(jìn)業(yè)主的潛意識(shí)里。

不僅硬裝如此，軟裝同樣如此。

私宴區(qū)，門把手是非遺工藝「錯(cuò)金銀」，白色系的餐桌椅，乍一看平平無奇，但椅背上卻做著「娟秀」的工藝。

站在這些空間場(chǎng)景里，你就知道，在文脈深厚的背景，滿曜不是用厚重來表達(dá)厚重，而是用潤物細(xì)無聲的造型滲透，來映照東方「舉重若輕」的人生哲學(xué)。

但不管是經(jīng)典的藝術(shù)，還是古典的文脈，你有沒有意識(shí)到，滿曜貫穿始終的一件事就是：

交融

室內(nèi)外的交融，場(chǎng)景體驗(yàn)的交融，視線的交融，情緒的交融......

而交融的背后到底是什么呢？

其實(shí)是跨越時(shí)間的場(chǎng)景營造

最能體現(xiàn)這一點(diǎn)的是，滿曜社區(qū)內(nèi)部光是百年古樹就種植了足足有

6棵

正所謂雕梁易筑，古樹難成。

滿曜種下的從來不是一棵古樹，而是穿越了百年的氣場(chǎng)和神性。

不過種植古樹談何容易，就拿下沉庭院的三株百年古槐來說，15米高的古槐，胸徑就有50 公分以上，移栽的時(shí)候土球就要15 噸重。

所以目前在北京市場(chǎng)很少見，大多在頤和園、故宮等皇家苑囿里出現(xiàn)。

但滿曜就是做了：

5個(gè)省，大幾十趟選樹歷程，最后用200噸的吊把一棵樹拉回來，1000噸的吊把樹種下去。

這么說，大家恐怕不能get 到它的困難程度，按照設(shè)計(jì)師的話來說：

北京只有2個(gè)1000噸的吊，一天的出場(chǎng)費(fèi)就是20w。

問題是，滿曜為什么一定要百年古樹呢？

因?yàn)橹挥泄呕?，在降雨豐沛的季節(jié)，才能長出苔蘚，才能讓園林真的具有一種「生命感」。

因?yàn)橹挥泄艠洌瑢?duì)于高端社區(qū)來說，才不只是景觀元素，更像是一種稀缺性極高的精神燈塔+時(shí)間資產(chǎn)+情緒資產(chǎn)。

而這種不可復(fù)制，才是最打動(dòng)人的資產(chǎn)形態(tài)。

才能讓金茂滿曜，在產(chǎn)品力規(guī)劃上，又一次領(lǐng)先行業(yè)一個(gè)身位。

或許，這也是為什么時(shí)至今日，

在北京樓市的社交語境里，一句「我住金茂的房子」依舊有一種充滿光環(huán)的驕傲感。

不管是金茂府系還是如今的金茂滿曜，金茂的房子總有一種特殊的情節(jié)，叫做：

里面的人不想出去，外面的人想進(jìn)來。銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異，所以不代表對(duì)項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準(zhǔn)。

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