聊完江灣道，就來看看它最大的競品地鐵棲江元璟，看看地鐵首次操盤的純商住宅，會如何。

項(xiàng)目情況

地鐵棲江元璟：備案名（元璟TOD），地處：金山北，閩江大道與建新北路交叉處。

項(xiàng)目占地50畝，共規(guī)劃20棟住宅，其中10棟為8-9F洋房（125-149平），10棟為4F上下疊墅（161-178平），254套。

土拍情況

2024年11月22日，地鐵置業(yè)以底價(jià)6.64億拿下宗地2024-56號，樓面價(jià)16599元/㎡。

土地面積：50畝，容積率1.2，建筑限高：30米以下。

地塊住宅建筑單套建筑面積（含公攤）大于144平方米（含144平方米）的住宅可建設(shè)立體生態(tài)住宅，競得人需征得相鄰限高部門同意；市地鐵集團(tuán)在該地塊位于建新北路與閩江大道交叉口一側(cè)的首層，按照12000元/平方米回購商業(yè)建筑面積1000平方米。

地塊劃片學(xué)校為金城小學(xué)（暫名），在規(guī)劃學(xué)校未建成前，業(yè)主子女可選擇到倉山淮安實(shí)驗(yàn)小學(xué)或洪塘中心小學(xué)(淮安校區(qū)）過渡。

分析：去年底，地鐵置業(yè)入場拿下金山北的低密純商，這幅地塊也是一塊回歸肉。

2024年首次土拍上架過，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)1.5W，容積率2.6，最終取消。

容積率最終做出大調(diào)整，同時(shí)允許四代宅，樓面價(jià)略微上漲，最終依然是兜底。

對于地塊而言，最終也沒有采取四代宅的加持，采取了剛改洋房+改善疊拼的設(shè)計(jì)。

這幾年四代宅在福州市場，也是過山車，已經(jīng)有望樾，流花溪一期等，都沒有采取四代宅。

對于地塊而言，地塊面積不小，不過低容積率加持后，體量也不算太大，采取高低配的設(shè)計(jì)，也符合市場需求。

最明顯的參考就是三環(huán)邊建總1.4W拿下的建總雍璽灣，只不過雍璽灣的別墅采取了聯(lián)排，面積268平左右。

對于別墅而言，前幾年由于限制，都是疊拼還是上中下，實(shí)際接近復(fù)式洋房。

市場這么多年，別墅認(rèn)可度：獨(dú)棟>聯(lián)排>>疊拼。

對比而言，項(xiàng)目采取疊拼，也意味著不會定位千萬的客源，單價(jià)無法與聯(lián)排獨(dú)棟等媲美，好處是面積170平左右，整個(gè)面積段下壓，轉(zhuǎn)為改善客源。

相比來說，建總的膽量更大，地鐵置業(yè)首次獨(dú)立操盤純商，走安全牌路線也很合理。

回到樓面價(jià)，如果按區(qū)位對比雍景灣，1.65W也溢價(jià)不多，只不過對比五四北望樾1.4的容積率，樓面價(jià)不到1W，項(xiàng)目的樓面價(jià)還是偏高。

綜上，地鐵置業(yè)首次進(jìn)場就拿下一幅低密地塊，樓面價(jià)不低，加上金山北供應(yīng)不少，對自身的操盤壓力還是不低。

戶型情況

125平：四房兩廳兩衛(wèi)，一梯兩戶，不過電梯采取雙開門設(shè)計(jì)，這應(yīng)該是目前洋房相對受歡迎的電梯設(shè)計(jì)，不做極致的入戶設(shè)計(jì)，又不浪費(fèi)空間保障一定的隱私。

四開間朝南，主流布局，餐廳雖然獨(dú)立但是面寬略小，主臥也沒有L轉(zhuǎn)角窗，贈送沒拉滿。

149平：四房兩廳三衛(wèi)，同樣的電梯設(shè)計(jì)，大面寬布局，主臥做了轉(zhuǎn)角窗，公區(qū)面寬加大，四房設(shè)計(jì)，北向房間略小，示意圖是對陽臺做了封包使用，沒有預(yù)留生活陽臺，如果切割出來生活陽臺，那左側(cè)臥室就無法再做個(gè)衛(wèi)生間。

戶型如果在餐廳北側(cè)設(shè)備平臺，再設(shè)計(jì)一個(gè)生活陽臺，可能更好兼顧這個(gè)問題，目前來看這個(gè)戶型，動(dòng)靜區(qū)也被承重墻隔離好了，臥室空間占比略低了一些。

169平-上疊：獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)車位，加上1樓小型的入戶庭院，在戶內(nèi)面積上，4樓有南北的不計(jì)容露臺，不過由于不上人的屋面，無法做成室內(nèi)使用，類似四代宅的贈送。

相比于以前的疊拼，項(xiàng)目的面寬尚可，不過這個(gè)上疊做四房的時(shí)候，樓下的兩房其中一房偏小。

整體來說，有贈送，但是贈送不夠?qū)嵱谩?/p>

178平-下疊：包圍式的花園，不過并非全贈送，部分是按陽臺半計(jì)容，這也是下疊最吸引人的地方。

2樓沒有過多贈送，設(shè)計(jì)三房，其中一個(gè)房間沒有衛(wèi)生間使用，大概率要分割主衛(wèi)，樓下做一房，整體來說舒適度還是不錯(cuò)，無非是樓上有鄰居，差點(diǎn)私密性。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于金山北，距離地鐵5號線陣坂站200米，距離4、5號線交匯洪塘站550米，項(xiàng)目也宣稱TOD，三線加持，還有一個(gè)就是規(guī)劃的6號線西延到洪塘。

只不過對比日常的TOD項(xiàng)目，項(xiàng)目這個(gè)距離還是差一些，特別是最有意義的洪塘站500多米，步行有一定時(shí)間。

此外項(xiàng)目周邊，距離永輝800米，距離兩個(gè)醫(yī)院1公里，不過這兩個(gè)醫(yī)院加持性不高。

右邊是江濱公園，只不過定位洋房，加上沿江都是住宅，也沒江景。

項(xiàng)目地處閩江大道邊，隔壁是左海學(xué)校，個(gè)別樓棟有一定噪音，此外項(xiàng)目右側(cè)陣坂新村，南側(cè)紅坊、城市界面略差。

最后就是劃片，項(xiàng)目由于規(guī)劃學(xué)校未建，因禍得福，過渡淮安實(shí)驗(yàn)、洪塘實(shí)驗(yàn)，選擇淮安實(shí)驗(yàn)，可以去四十中金山，雖然距離遠(yuǎn)了一點(diǎn)，但是也比29中讓人有一點(diǎn)期望。

最后就是整個(gè)周邊生活氣息，雖然項(xiàng)目馬路對面都是住宅，但是整個(gè)區(qū)域的人流偏低，生活氣息一般，住宅一側(cè)又以產(chǎn)業(yè)園+棚戶區(qū)，整體而言周邊配套加持度不高。

價(jià)格情況

對于項(xiàng)目而言，價(jià)格大概率疊拼和洋房有一定價(jià)差，以洋房為例，大概率會開到2.5W以上。

如果以低密的住宅做參考，借鑒五四北望樾定價(jià)2.3W左右，項(xiàng)目不建議超過這個(gè)價(jià)。

目前最大的競爭對手，就是金山北的江灣道，項(xiàng)目125平起步，即便2.4W也要300W，江灣道118，136，比項(xiàng)目都低了7-13平左右，總價(jià)20W。

目前江灣道優(yōu)勢就是左海項(xiàng)目夠多，而且全部是燈塔，給人相對有品質(zhì)的期待。

而元璟TOD，房企首個(gè)操盤的純商，品質(zhì)是存疑，比如最近南二環(huán)的四大金剛的映南臺，就鬧出了一些爭議。

加上高低配設(shè)計(jì)，對于洋房項(xiàng)目實(shí)際的容積率是損失的，簡單點(diǎn)這個(gè)項(xiàng)目它們并不是樓面價(jià)1.65W。

至于疊拼部分，總價(jià)預(yù)計(jì)在600W上下，依舊是改善的區(qū)間，無非是選擇市區(qū)的大平層，還是選擇金山北的疊拼，感覺也就下疊部分，可能對于部分客源有一定吸引力。

整體來說，項(xiàng)目的洋房客源300-450W，疊拼600W上下，感覺價(jià)格上限偏高了一些，都是針對特定客源，偏好洋房，或者有花園的別墅。

樓盤總結(jié)

項(xiàng)目地處金山北，優(yōu)勢就是地鐵+低密，戶型設(shè)計(jì)主流，金山北唯一的低密洋房，剩余新盤都是高層或者小高層，此外疊拼也比以往的三疊做了改變，雖然還是非純粹的別墅，但是有一定優(yōu)化。

劣勢在于房企的首次單獨(dú)操盤的純商，周邊生活氣息偏差，人流偏低，界面偏差，整個(gè)預(yù)算空間偏高，與板塊的定位有一點(diǎn)偏差。

總的來說，項(xiàng)目有自身的特色，但是金山注定要混戰(zhàn)，建議洋房直接壓低價(jià)格走量，打破市場預(yù)期。

題外話

簡單聊聊金山北的定價(jià)，目前整個(gè)外圍新盤都在打破價(jià)格差，金山新盤還是相對堅(jiān)硬，只不過銷量都一般。

簡單而言，金山北的區(qū)位談不上改善，這里又設(shè)計(jì)過多非剛需產(chǎn)品，宣傳點(diǎn)都是地鐵，實(shí)際就是5號線，這也是非常剛需的配套賣點(diǎn)。

所以這里價(jià)格到底要多少？

簡單回顧，前幾年金山供應(yīng)的情況，江山云出，當(dāng)初也是小高層+洋房+疊拼，最終價(jià)格跌得慘不忍睹。

所以買房的時(shí)候，還是多思考這個(gè)項(xiàng)目的定位，你自身的定位，切勿被市場節(jié)奏帶歪。