就在剛剛，上海2026年首拍收官，最終2塊地均底價成交。

越秀地產(chǎn)，以總價約25.6億、樓板價38035元/㎡，順利補(bǔ)倉森蘭地塊。

紫竹集團(tuán)，以總價20.09億、樓面價33440元/㎡，延續(xù)紫竹板塊深耕。

開年土拍僅有2塊地，且都不算是城區(qū)核心地塊，但也是各自板塊的佼佼者，具備打造高端產(chǎn)品的基因。

同時回顧2025年全年，今年上海土拍走勢會如何？總爺和大家聊聊。

01

越秀補(bǔ)充，抄底森蘭地塊

今日焦點是浦東森蘭地塊，北側(cè)緊鄰天然河道，直線距離6號線洲海路約750米，擁有軌交通勤的便利性。

同時周邊還有森蘭花園城、森蘭商都等成熟商業(yè)，被譽(yù)為“城市綠肺”的森蘭綠地，無疑是高端改善項目的適配土地。

最關(guān)鍵的是，這塊地出讓面積僅約2.69萬方，容積率2.5，能夠短平快地輸出業(yè)績和貨值。

最終越秀以總價約25.6億、樓板價38035元/㎡抄底，在2026年開年順利補(bǔ)倉。

作為近兩年深耕上海的國企代表，越秀去年位列上海全口徑銷售榜單TOP 7。

同時總爺也觀察到，越秀對這樣的中小地塊有豐富實操經(jīng)驗，和樾長寧、翎翠濱江都是典型代表，產(chǎn)品力均有不俗表現(xiàn)。

期待拿下今年土拍首個地塊的越秀，能為斷供多年的浦東森蘭，帶來顛覆性產(chǎn)品呈現(xiàn)。

02

紫江深耕，斬獲低密抵地塊

近兩年上海低密地塊出讓加速，而今天出讓的蘭香湖地塊，也是延續(xù)了這一趨勢。

這是罕見的「低密組合地塊」，由兩幅住宅、一幅商辦組成，承接閔行紫竹高端客戶的綜合改善需求。

同時它也是「濱湖景觀社區(qū)」，北面環(huán)湖而生，西側(cè)是著名的蘭香湖2號聯(lián)排別墅，板塊低密產(chǎn)品價值早已被充分驗證。

最引人關(guān)注的是它的超低容積率，純宅地容積率1.01，可打造聯(lián)排等高溢價產(chǎn)品；商業(yè)用地容積率1.0，也可定制特色商業(yè)街。

地塊也吸引了閔房、紫江集團(tuán)兩家房企現(xiàn)場參與競價，最終紫江集團(tuán)以總價20.09億、樓面價33440元/㎡底價獲取。

其實紫江集團(tuán)拿地一點也不令人意外，他們長期深耕紫竹片區(qū)的建設(shè)，地塊隔壁蘭香湖2號就由他們開發(fā)。

期待實現(xiàn)板塊深耕的紫竹集團(tuán)，可以借助房產(chǎn)新規(guī)的東風(fēng)，再次拿出亮眼的低密產(chǎn)品。

03

土拍大戲，讓子彈再飛一會

本輪土拍的落錘，盡管熱度相對平淡，但也標(biāo)志著2026年上海土拍大戲正式揭幕。

而站在這個節(jié)點回顧，你會發(fā)現(xiàn)土拍市場呈現(xiàn)三個明顯趨勢，今年或許會得以延續(xù)。

1. 五大央企領(lǐng)銜，集中資金投入上海：

上海依舊是房企最偏愛的重倉城市，這點從各大房企的權(quán)益投入就能看出。

中海地產(chǎn)一家就投入387.63億，拿走了2453億元總成交額的約16%，問鼎拿地榜單。

緊接著是招商蛇口、華潤置地、保利發(fā)展、中國金茂四家央企，組成目前深耕上海的“五大中堅力量”。

榜單后面依舊是各大央國企，包括勢頭很猛的建發(fā)房產(chǎn)、中建東孚、象嶼地產(chǎn)、保利置業(yè)等。

2. 聚焦核心城區(qū)，拿地戰(zhàn)略持續(xù)收縮：

為什么市場壓力這么大，但土拍熱度卻持續(xù)高漲，原因其實非常簡單，去年上海拿出了大量“壓箱底”的城區(qū)核心地塊。

從土地出讓金統(tǒng)計看，徐匯、楊浦、浦東新區(qū)、虹口位列前四，其中楊浦區(qū)一年就出讓了11宗地塊，讓市區(qū)的競爭變得分外激烈。

3. 協(xié)議出讓激增，定向?qū)ふ液献骰锇椋?/strong>

作為土地出讓的重要途徑之一，協(xié)議出讓逐步成為主流形式，政府也在通過這個方式來篩選有實力賦能城市的開發(fā)商。

去年上海純住宅、商住地塊協(xié)議出讓32宗，成交總金額接近1065億元，創(chuàng)下近年來新高，也對開發(fā)商提出了更多要求。

比如去年入市的熱門項目安瀾上海、澐啟濱江、建發(fā)海宸等，都是協(xié)議出讓的產(chǎn)物，可以看出這種形式的精準(zhǔn)性。

4. 年初傳統(tǒng)淡季，讓子彈再飛一會

相比去年的火爆，2026年首輪土拍還是略顯沉悶，很多房企都在聚焦沖刺業(yè)績，并沒有對土拍投入很大關(guān)注度。

一方面是住宅新規(guī)刺激了市場，但新房樓市熱度并未實質(zhì)提升，讓房企拿地動力不足；

另一方面近期政策傳言不斷，不少房企也在等待風(fēng)向信號，我們也不妨讓子彈再飛一會。

對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。