2025年，寧波樓市經(jīng)歷寒冬，土地市場(chǎng)和新房市場(chǎng)均顯示出冷卻分化跡象。

寧波土地市場(chǎng)可以用“縮量、底價(jià)、分化”六個(gè)字概括：全年宅地成交建筑面積同比下降29%，但降幅較2024年（下降41%）明顯收窄；市六區(qū)供地占比37%，縣級(jí)市成為“托底”主力。1-12月全市宅地平均樓面價(jià)8546元/㎡；溢價(jià)率僅5%左右，七成以上地塊以底價(jià)成交，刷新2016年以來最低熱度。“核心低密”是唯一的溢價(jià)出口——鄞州、海曙、東部新城8宗1.5容積率以下地塊平均溢價(jià)18%，最高28%，由綠城、江山萬里、開投藍(lán)城瓜分；“外圍剛需”全部托底——奉化、杭州灣、象山23宗地塊20宗由地方國資平臺(tái)0%溢價(jià)收入，鎮(zhèn)海莊市、北侖小港等板塊再現(xiàn)“面粉價(jià)≤面包價(jià)”。央企、民營頭部基本“躺平”，全年拿地金額TOP5清一色為“寧波國資+本土民企”聯(lián)合體，占比超過60%，全國化房企僅綠城、建發(fā)各拿1宗小體量地塊。2026年一季度已公告15宗宅地（54 萬㎡、起價(jià)55億元），其中88%位于慈溪、寧海、象山；若二季度核心六區(qū)仍無優(yōu)質(zhì)地塊補(bǔ)給，全年宅地成交面積大概率繼續(xù)負(fù)增長，地方平臺(tái)“左手倒右手”現(xiàn)象將更突出。

寧波新房市場(chǎng)可以用“成交持續(xù)新低、價(jià)格結(jié)構(gòu)分化、區(qū)域冷熱分明”三詞總結(jié)：2025年市六區(qū)新房成交量約為179萬方，同比下降約25%，創(chuàng)下近年來新低。面積段繼續(xù)“向上遷移”，全年140㎡以上戶型成交占比首次突破45%，四房、空中花園、四代宅等高端產(chǎn)品去化速度明顯高于剛需90-110㎡戶型。成交價(jià)格結(jié)構(gòu)極度分化：鄞州、明湖、東部新城4-5萬+樓盤占比升至15%，江山萬里·玖曜、維科大家逸廬等5萬+項(xiàng)目成交價(jià)年內(nèi)仍上漲3-5%；奉化、杭州灣1萬出頭樓盤占比30%，全年讓利5-8%仍去化艱難。鄞州“一枝獨(dú)秀”，明湖、江東、老江東貢獻(xiàn)全市35%成交量，12月單日成交一度占全市46%，庫存去化周期僅9個(gè)月，顯著低于全市平均14個(gè)月。外圍板塊“以價(jià)換量”。奉化、杭州灣、北侖小港等區(qū)域仍靠“降價(jià)跑量”，全年折扣率8-12%，但庫存仍夠賣20個(gè)月，價(jià)格底部尚未探明。2026年核心低密地塊持續(xù)缺貨，預(yù)計(jì)鄞州、海曙高端線仍有 3-5%溫和上漲空間；外圍剛需盤若庫存不降，將繼續(xù)陰跌5%左右。若經(jīng)濟(jì)回暖不及預(yù)期，外圍高庫存項(xiàng)目可能再次“以價(jià)換量”，價(jià)格二次探底概率仍存。

克而瑞浙江區(qū)域今日正式發(fā)布《2025年度寧波房企銷售TOP10》，本次榜單從銷售金額和土地拓展兩大維度，判斷企業(yè)在寧波的占位，衡量企業(yè)在寧波的適應(yīng)能力和深耕能力，以期為企業(yè)做出形勢(shì)判斷和戰(zhàn)略決策提供借鑒。

恭喜江山萬里、綠城中國、得力房產(chǎn)榮膺2025年度寧波房企銷售流量榜三甲！

恭喜江山萬里、綠城中國、寧波軌道置業(yè)位列2025年度寧波房企銷售權(quán)益榜三甲！

恭喜江山萬里、寧波軌道置業(yè)、寧波城建投資控股位列2025年度寧波房企銷售全口徑榜三甲！

統(tǒng)計(jì)口徑

◆ 流量榜單：按照操盤劃分銷售業(yè)績，聯(lián)合操盤各算一半，代建計(jì)入流量；

◆ 權(quán)益榜單：按照股權(quán)劃分銷售業(yè)績；

◆ 全口徑榜單：所有股權(quán)項(xiàng)目業(yè)績100%計(jì)入全口徑；

◆ 拿地拓展榜單：包含住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性用地及安置房等特殊性質(zhì)用地；包含招拍掛土地和收并購項(xiàng)目；聯(lián)合拿地各算一半，后期入股不計(jì)入；

◆ 統(tǒng)計(jì)口徑：商品房官方對(duì)外公布數(shù)據(jù)，寧波全市范圍涵蓋下屬縣市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2025.1.1-2025.12.29。

榜 單 發(fā) 布

榜 單 解 讀

榜單概述

?江山萬里持續(xù)霸榜，綠城位居TOP2

截止2025年12月底，寧波全市流量榜TOP10入榜門檻為23.53億元，TOP3入榜門檻43.16億元。江山萬里、綠城中國、得力房產(chǎn)位列前三。

?江山萬里以超171億元穩(wěn)居頭部，與后位房企差距明顯

根據(jù)2025年1-12月流量榜單，寧波房企分為三大梯隊(duì)：

【梯隊(duì)一】進(jìn)入門檻：171.64億元；代表企業(yè)：江山萬里

截止12月底，江山萬里憑借豪宅玖洲、玖曜、明湖之心·星洲及江盈府、江翰府等多項(xiàng)目的網(wǎng)簽備案。1-12月流量金額達(dá)171.64億，與后位房企拉開差距，穩(wěn)居頭部位置。

【梯隊(duì)二】進(jìn)入門檻：43.16億元；代表企業(yè)：綠城中國、得力房產(chǎn)

截止12月底，綠城憑借馥香園、鳳麓和鳴、鳳悅印湖、寧波中心、錦上月鳴、燕語春風(fēng)等多項(xiàng)目網(wǎng)簽備案，總計(jì)簽約107.10億元，位居上榜企業(yè)TOP2；得力房產(chǎn)憑借至臻府、臻云府、璟泓府、錦海棠等多項(xiàng)目在寧海的深耕，總計(jì)簽約43.16億元，位居上榜企業(yè)TOP3。

【梯隊(duì)三】進(jìn)入門檻：23.53億元；代表企業(yè)：保利發(fā)展、寧波軌道置業(yè)、中海、濱江、華潤等

該梯隊(duì)房企整體業(yè)績?cè)?3.53-37.44億之間，保利發(fā)展業(yè)績來源為續(xù)銷項(xiàng)目，居榜單TOP4。寧波軌道置業(yè)、中海、濱江、華潤、保利置業(yè)、綠地分列5-10位。

典型房企

?江山萬里

江山萬里以171.64億元的流量業(yè)績、86.21億元的權(quán)益業(yè)績和174.50億元的全口徑業(yè)績，穩(wěn)居流量、權(quán)益、全口徑三榜TOP1。

江山萬里是寧波本土民營房企，主要深耕于寧波，以打造“江山萬里”系豪宅而出名，其戰(zhàn)略可概括為“高端定位＋區(qū)域深耕＋全鏈閉環(huán)＋國企協(xié)同”四位一體，核心目標(biāo)是在寧波豪宅賽道做“長期領(lǐng)跑者”。

• 高端定位：自2012年起就鎖定“終極改善”與“貴價(jià)生活”，只做20%的高凈值客群，用“二八定律”拒絕規(guī)模沖動(dòng)。

• 區(qū)域深耕：12年未出寧波，先“圍合造城”把鄞州公園板塊做成85萬㎡的“公園小鎮(zhèn)”，再向明湖、東部新城等高價(jià)值板塊有序外擴(kuò)，形成品牌“護(hù)城河”。
  

• 全鏈閉環(huán)：從建筑、景觀、室內(nèi)、精裝到物業(yè)（普羅物業(yè)）全部自有團(tuán)隊(duì)完成，并延伸到農(nóng)場(chǎng)、月子中心、幼兒園、度假酒店等生活配套，實(shí)現(xiàn)“開發(fā)-服務(wù)-生活”全周期掌控，為四代宅、空中庭院這類復(fù)雜產(chǎn)品提供快速迭代能力。

• 國企協(xié)同：2023年后主動(dòng)聯(lián)合寧波城投、軌道交通等國企聯(lián)合拿地，降低資金與政策風(fēng)險(xiǎn)，放大政府信用背書，確保逆市也能拿到核心地塊。

始終聚焦高端市場(chǎng)的定位策略，讓江山萬里在寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)中樹立了獨(dú)特的品牌形象，吸引了追求高品質(zhì)生活、具有較強(qiáng)消費(fèi)能力的客戶群體，為其在高端市場(chǎng)的持續(xù)成功奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在2025年度，江山萬里每個(gè)月的銷售成績均處于寧波市場(chǎng)的第一位。

?綠城中國

綠城以107.10億元的流量業(yè)績位列流量榜TOP2 ，房企貨值充足，后續(xù)可持續(xù)發(fā)力。

綠城深耕甬城多年，憑借多項(xiàng)目在全市熱銷，長期穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先地位。2025年，綠城再次交出優(yōu)異成績單，進(jìn)一步鞏固其頭部地位。這一優(yōu)勢(shì)格局的形成，主要?dú)w因于兩大核心驅(qū)動(dòng)力：產(chǎn)品力的持續(xù)創(chuàng)新與貨值的快速兌現(xiàn)。

綠城在寧波的產(chǎn)品線豐富，覆蓋剛需、改善、高端等多種類型。依托一貫以來對(duì)品質(zhì)的嚴(yán)苛把控與不斷創(chuàng)新，綠城產(chǎn)品具備較強(qiáng)的市場(chǎng)辨識(shí)度與客戶認(rèn)可度，能夠精準(zhǔn)匹配不同層級(jí)購房者的需要?；诋a(chǎn)品力的迭代升級(jí)，疊加高效的操盤運(yùn)營，綠城得以快速兌現(xiàn)優(yōu)質(zhì)貨值，保障業(yè)績穩(wěn)步提升。

產(chǎn)品力迭代與快速兌現(xiàn)貨值，穩(wěn)定了綠城在寧波市場(chǎng)的占位，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)向好發(fā)展。

【以上內(nèi)容僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)。】