“后灘18萬，唐鎮(zhèn)8萬3，現(xiàn)在上海的新房是不是瘋了？”

　　如果你最近不怎么看新房，八成會(huì)有這種感覺。但如果你一直混跡在新房市場(chǎng)，又會(huì)覺得這一切“正常得不能再正常”。

　　在二手房持續(xù)回調(diào)的當(dāng)下，為什么上海有些新房還能賣出高價(jià)、甚至搶購？

　　新房二手“割裂”

　　上海樓市一個(gè)詭異的現(xiàn)象正在發(fā)生：新房熱度與二手房價(jià)的下跌并存，兩個(gè)市場(chǎng)似乎正在“割裂”。

　　一方面，優(yōu)質(zhì)新盤認(rèn)購火爆；另一方面，周邊二手次新房價(jià)格持續(xù)陰跌，甚至“破發(fā)”。

　　這種割裂，其實(shí)就是新房對(duì)二手的系統(tǒng)性“絞殺”。

　　不關(guān)注新房的人，看到唐鎮(zhèn)8.3萬/平、后灘18萬/平的單價(jià)，第一反應(yīng)是“離譜”。

　　但長期浸淫其中的買家，早已對(duì)這套價(jià)格體系習(xí)以為常。

　　新房的價(jià)格錨點(diǎn)已經(jīng)徹底改變了。以后灘紅盤澐啟濱江為例，在購房者看來，它的對(duì)標(biāo)的不是周邊，而是“前灘的二手次新房”。

　　在前灘，1500萬預(yù)算能買到什么？大概率是房齡不短、戶型設(shè)計(jì)陳舊的三房，居住體驗(yàn)大打折扣。

　　而后灘的新盤，同樣的總價(jià)，提供了全新的設(shè)計(jì)、更高的裝標(biāo)和一線江景的預(yù)期。

　　這筆賬一算，很多高預(yù)算改善客群便覺得“值了”。

　　因此我們也看到，后灘澐啟濱江首開認(rèn)購率225%，開盤當(dāng)天清盤。

　　二批次江景房單價(jià)最高18萬以上。

　　項(xiàng)目主打兩個(gè)戶型：125㎡三房和245-280㎡大平層。

　　前者，總價(jià)控制在1500-1600萬，精準(zhǔn)狙擊前灘、徐匯濱江那些總價(jià)相近但產(chǎn)品力落后的二手房客戶。

　　后者，則直接將競(jìng)品鎖定為頂級(jí)豪宅，用稀缺的一線江景資源，吸引塔尖客群。

　　一套組合拳，覆蓋了兩個(gè)差異巨大的購買力階層。

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　　“得房率”降維打擊

　　除了設(shè)計(jì)裝標(biāo)宣發(fā)之外，今年新房市場(chǎng)廝殺的最大殺招，其實(shí)高度統(tǒng)一——高得房率。

　　這幾乎成了所有想走量新盤的標(biāo)配武器。

　　邏輯簡(jiǎn)單粗暴：在產(chǎn)證面積不變的情況下，通過“贈(zèng)送”設(shè)備平臺(tái)、擴(kuò)大陽臺(tái)、設(shè)計(jì)可拓展空間等方式，大幅提高實(shí)際可使用面積。

　　95%的得房率，實(shí)際使用面積比周邊二手能多出將近20%。這就相當(dāng)于單價(jià)打了個(gè)八五折。

　　一個(gè)120㎡的新房，實(shí)際得房率可能等同于二手房里140㎡的戶型。

　　這種“物理外掛”對(duì)周邊二手次新房構(gòu)成了“降維打擊”。

　　以真如某新盤為例，其125㎡戶型因超高得房率，實(shí)際空間堪比隔壁二手盤157㎡的戶型，但總價(jià)卻低上百萬。

　　肉眼可見的實(shí)惠，讓購房者用腳投票。

　　考慮到得房率，可對(duì)標(biāo)品尊157平的三房（1600w+）、臻如府159平四房（1800w+）、新湖明珠城四期142平三房（1500w+），而且價(jià)格、外立面、裝標(biāo)都有一定優(yōu)勢(shì)。

　　不過對(duì)比最近降到1400w+的寶華城市之星146平三房、降到1200w+的香溢花城三期155平三房，優(yōu)勢(shì)則不明顯了。

　　對(duì)于長寧新房，和真如和長風(fēng)的二手房是不小的沖擊。

　　看懂了嗎？新房用低得多的總價(jià)，給了幾乎一樣大的使用空間，外加一切都是全新的。

　　如果你是買家，怎么選？

　　類似的，華潤后灘項(xiàng)目125㎡橫廳西邊套戶型，南向三面寬+大橫廳+三陽臺(tái)+主臥270°全景視野，得房率品質(zhì)吊打前灘二手。

　　而上海目前明確做到90%以上得房率的項(xiàng)目不超過7個(gè)，它們也幾乎都成了區(qū)域內(nèi)的“收割機(jī)”。

　　可以說，上海購房者的底線，正在不停的被開發(fā)商試探出來。

　　當(dāng)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)規(guī)劃、倒掛、公區(qū)通通都沒有用了之后，現(xiàn)在已經(jīng)把最后一張牌給打出來了，卷得房率。

　　得房率越高，房子實(shí)際單價(jià)越低，購房者更實(shí)惠、更有安全感。

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　　新房內(nèi)卷

　　然而，高得房率的“魔法”并非沒有代價(jià)，也折射出開發(fā)商在不同壓力下的“內(nèi)卷”。

　　第一，向產(chǎn)品做取舍。

　　曾有開發(fā)商反其道而行，將成本堆砌在豪華大堂、頂級(jí)外立面上，認(rèn)為“公區(qū)即正義”。

　　但市場(chǎng)很快證明，在真金白銀的實(shí)惠面前，大多數(shù)購房者更看重套內(nèi)多出的幾平米。“與其花大錢搞公區(qū)，不如把得房率做高。

　　未來買房，公區(qū)規(guī)劃和得房率一個(gè)都不能少。

　　第二，是向“未來”透支。

　　高得房率之所以有效，是因?yàn)楫?dāng)下的二手房大多是基于舊規(guī)范建造的?？梢坏┧行卤P都采用新規(guī)范，這套打法就會(huì)迅速失效。

　　新房用更高的產(chǎn)品力、更高的得房率，吸引走了市場(chǎng)上最優(yōu)質(zhì)的購買力。

　　被“吸血”的二手房業(yè)主，尤其是那些在2019-2021年市場(chǎng)高點(diǎn)購入次新房的房東，為了置換，不得不忍痛降價(jià)出售，從而形成了拋售壓力。

　　但這種“絞殺”并非單向。

　　當(dāng)二手房價(jià)格跌到某個(gè)臨界點(diǎn)，其巨大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)又會(huì)形成“虹吸”，將部分價(jià)格敏感客戶拉回二手市場(chǎng)。

　　比如寶華城市之星如果降到1400萬，那1500萬的中海新房優(yōu)勢(shì)就不大了。

　　新房與二手房，正在通過價(jià)格的動(dòng)態(tài)博弈，重新尋找平衡。

　　無論是新房還是二手，大部分房子都在回歸居住屬性，金融屬性越來越弱，而且像車一樣，升級(jí)換代越來越明顯。

　　買賣建議

　　如果你正在上海樓市里，無論想買還是想賣，下面這幾條，或許能幫你少踩坑：

　　1. 賣家：別戀戰(zhàn)，尤其是“不上不下的房子”。

　　如果你手上的房子是2016-2021年這波行情里買的“次新盤”，品質(zhì)一般，請(qǐng)認(rèn)真考慮出手。

　　你是這場(chǎng)“軍備競(jìng)賽”里最脆弱的一環(huán)。新房正在瘋狂搶奪你的目標(biāo)客戶。

　　趁著現(xiàn)在價(jià)格還有優(yōu)勢(shì)，果斷置換，要么去更核心的地段買品質(zhì)二手房鎖定現(xiàn)狀，要么一步到位去搶真正頂尖的新房。

　　2. 買家：忘掉單價(jià)，“實(shí)際使用單價(jià)”。

　　別再被“均價(jià)10萬”還是“12萬”迷惑。掏出計(jì)算器，用總價(jià)除以的“實(shí)際使用面積”（一定要問清楚），算出你每平米使用面積花了多少錢。

　　這才是橫評(píng)新房二手房、不同新房間的唯一尺子。

　　3. 投資請(qǐng)謹(jǐn)慎

　　游戲的門檻和不確定性已經(jīng)太高了。

　　不僅要判斷地段、規(guī)劃，還要預(yù)判未來幾年的產(chǎn)品形態(tài)迭代速度，以及釋放“產(chǎn)品紅利”的節(jié)奏。

　　這已經(jīng)超越普通房產(chǎn)投資的范疇。

　　未來能在樓市里賺錢的，可能是極深的研究者，或者，只是運(yùn)氣極好的人。

　　最后，祝你們都能買到或者置換到合適的好房子。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。