一、概念概況

房地產住宅市場主要包括：

• 商品住宅開發(fā)與銷售：房地產開發(fā)企業(yè)投資建設并面向市場銷售的住宅物業(yè)
• 保障性住房建設：政府主導的面向特定群體的政策性住房
• 住宅租賃市場：包括機構化租賃和分散式租賃
• 二手房交易市場：存量住宅的流通交易

當前市場正經歷從"增量開發(fā)"向"存量運營"的結構性轉變。

二、行業(yè)特點

1. 強周期性特征：與宏觀經濟、政策調控、金融環(huán)境密切相關
2. 資金密集型：開發(fā)周期長、資金需求大、杠桿率較高
3. 政策敏感度高：受土地、信貸、限購等政策影響顯著
4. 區(qū)域性差異明顯：不同能級城市市場表現(xiàn)分化加劇
5. 產業(yè)鏈帶動性強：關聯(lián)建筑、建材、金融、家居等眾多行業(yè)

三、市場現(xiàn)狀分析

據(jù)博思數(shù)據(jù)發(fā)布的《2025-2031年中國房地產金融市場動態(tài)監(jiān)測與投資策略優(yōu)化報告》表明：2025年上半年我國房地產投資累計值達46657.56億元，期末總額比上年累計下降%。

房地產投資

1. 投資持續(xù)收縮，調整深度延續(xù)

• 2025年1-6月房地產投資累計下降11.2%，住宅投資下降10.4%
• 投資增速已連續(xù)多月維持負增長區(qū)間，顯示行業(yè)仍處探底階段
• 投資收縮幅度相對穩(wěn)定，或預示市場正在尋找新的平衡點

1. 市場分化格局加劇

• 一線城市核心區(qū)域表現(xiàn)相對穩(wěn)健，部分城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象
• 二三線城市面臨較大去庫存壓力，價格調整幅度較深
• 改善性需求成為市場主力，剛需購房相對疲軟

1. 政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化

• 各地因城施策優(yōu)化調控政策，支持合理住房需求
• 金融支持力度加大，降低購房門檻和融資成本
• 保交樓工作穩(wěn)步推進，市場信心逐步修復

四、未來趨勢展望

1. 市場結構深度調整

• 房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量將大幅減少，行業(yè)集中度提升
• "高杠桿、高周轉"模式終結，穩(wěn)健經營成為主流
• 國資背景房企市場份額擴大，行業(yè)格局重構

1. 發(fā)展模式轉型

• 從增量開發(fā)向存量運營轉變
• 從住宅開發(fā)向城市綜合運營服務商轉型
• 租賃住房、保障性住房重要性提升

1. 產品需求升級

• 改善型、高品質住宅成為市場需求主體
• 綠色建筑、智能家居、健康住宅概念普及
• 物業(yè)服務等軟實力成為重要競爭力

五、挑戰(zhàn)與機遇

挑戰(zhàn)：

• 市場需求重構：人口結構變化、城鎮(zhèn)化速度放緩，需求總量見頂
• 企業(yè)資金壓力：銷售回款放緩、融資渠道收窄，現(xiàn)金流壓力較大
• 庫存去化壓力：部分城市庫存高企，去化周期較長
• 商業(yè)模式轉型：從開發(fā)銷售向持有運營轉型面臨諸多困難

機遇：

• 政策支持明確：政府穩(wěn)市場決心堅定，政策工具箱豐富
• 結構性機會顯現(xiàn)：核心城市核心資產仍具保值增值功能
• 產業(yè)升級空間：城市更新、老舊小區(qū)改造帶來新機遇
• 租賃市場發(fā)展：機構化租賃、保障性租賃住房前景廣闊

在這個過程中，博思數(shù)據(jù)將繼續(xù)關注行業(yè)動態(tài)，為相關企業(yè)和投資者提供準確、及時的市場分析和建議。