房地產(chǎn)市場整體依然還在轉型過程中。從剛剛過去的中央政治局會議及中央經(jīng)濟工作會議來看，“穩(wěn)樓市”依然是未來很長一段時間的主基調。

從企業(yè)來看，自2021年房企流動性承壓以來，無論是銷售規(guī)模、融資規(guī)模、拿地規(guī)模等，民營房企經(jīng)營狀況明顯弱于央國企。

隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立，行業(yè)也將完成從規(guī)模紅利轉向質量紅利的轉變。在這個過程中民營房企有何突圍之道？

從百強房企的性質分類來看，近年來民營房企的數(shù)量呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢。

2020年時，全口徑銷售金額TOP100房企中有71家為民營企業(yè)，到了2023年，減少至50家以下，達47家。截至2025年11月，百強房企中民營房企為45家。

民營房企數(shù)量減少的同時，在各梯隊中的占位也逐漸靠后。2025年1-11月，頭部前十強房企中民營房企僅剩1家。

在近年來房地產(chǎn)低迷，且房企流動性危機仍在持續(xù)的背景下，資本更傾向于投資較為穩(wěn)健的國央企和大型房企。

然而，從銷售變化來看，2025年1-11月仍有6家民營房企銷售金額同比逆勢增長，其中嘉里建設、江山萬里置業(yè)、邦泰集團增長超過50%。

土地儲備是企業(yè)長久發(fā)展的基石，未違約的民營規(guī)模房企中，有5家房企總土儲貨值相對較高，可售資源充足。其中濱江集團和龍湖集團近兩年仍在適量新增土地。

以杭州為大本營的濱江集團是近兩年拿地金額最多的民營房企，秉持“以杭州為核心、長三角為重點”的戰(zhàn)略布局，在行業(yè)調整期持續(xù)深耕杭州。得益于杭州房地產(chǎn)市場目前仍然較為火熱，持續(xù)落子杭州為濱江的業(yè)績穩(wěn)定提供了良好的保障。

整體看來，聚焦核心一二線城市已成規(guī)模房企的共識，不管是濱江重倉的杭州或是卓越關注的深圳，都屬于我國經(jīng)濟活躍的一二線城市。民企選擇深耕此類高能級城市，能夠保障存貨的后續(xù)去化，避免庫存積壓情況的發(fā)生。

此外，由于常年深耕當?shù)爻鞘?，多?shù)民企已形成了成熟的政企銀三方合作關系。由于主場優(yōu)勢，這類企業(yè)相比外來企業(yè)也更加具備市場敏銳度和風險識別能力，從而大大降低了企業(yè)的經(jīng)營風險。

除了老牌規(guī)模民營房企之外，2025年也涌現(xiàn)出了一批銷售逆勢增長的黑馬房企，比如邦泰集團、嘉里建設、江山萬里置業(yè)等。

從近兩年的新增土地來看，2025年1-11月新增土地價值較高的房企中出現(xiàn)了18家民營房企，是2024年全年的兩倍，既有深耕當?shù)爻掷m(xù)拿地的企業(yè)如海成等，也有在核心城市“橫空出世”拿下熱點地塊的企業(yè)，如北京懋源控股、上海佳運置業(yè)等。

這些黑馬房企投資和產(chǎn)品戰(zhàn)略各有不同，大部分都深挖點狀機會發(fā)展，以項目產(chǎn)品力為核心取勝。如邦泰集團采用“區(qū)域深耕+產(chǎn)品創(chuàng)新”實現(xiàn)逆勢增長；海成集團堅守大重慶，由市郊區(qū)縣進擊中心城區(qū)；江山萬里置業(yè)聚焦寧波，“+國企”充分利用當?shù)刭Y源。

2025年民營房企仍然面臨多重發(fā)展困境，但在這個背景下，仍有部分民營房企抓緊機會，在保證流動性穩(wěn)定的同時取得了一定的發(fā)展。

對于規(guī)模房企而言，重點在于消化早先獲得的大量庫存土儲的同時擇機布局深耕戰(zhàn)略級城市，短期主要選擇重點機會型城市進入。部分地方本土民營房企則抓住地方品牌優(yōu)勢，聚焦當?shù)匦《溃材苡幸幌亍?/p>

在政府“好房子”的建設導向下，可以預見未來房企產(chǎn)品力將會不斷提升，經(jīng)營策略將會回歸長期主義，傳統(tǒng)的高周轉模式勢必難以為繼。民營房企唯有堅持“戰(zhàn)略聚焦+產(chǎn)品為王+運營提效”三維協(xié)同，方能在新周期中行穩(wěn)致遠。（來源：丁祖昱評樓市）