上海的豪宅，賣不動(dòng)了。

萬科高福里，率先開啟了上海豪宅“明面上”無法清盤的先河；

之后，市場(chǎng)上諸多新房豪宅開啟分銷，通過中介推廣找客戶。

最近的一件事，更是明顯的能反映出大家對(duì)于豪宅市場(chǎng)預(yù)期的由盛轉(zhuǎn)衰：

幾乎所有的房產(chǎn)博主都在預(yù)測(cè)，徐匯濱江東安地王，安瀾上海的首開，到底能賣掉多少？

20%、30%、50%、60%……

各種數(shù)字都有，但是基本上沒有一個(gè)人相信，這個(gè)項(xiàng)目首開能清盤的。

預(yù)期轉(zhuǎn)變的背后，其實(shí)是對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境變化的真實(shí)體感：

上海的豪宅，其實(shí)早就已經(jīng)難賣了；

而接下來，恐怕要更難。

最近看到很多外地媒體，依然在吹上海的豪宅市場(chǎng)：

上海豪宅不愁賣，上海一個(gè)城市豪宅的成交量相當(dāng)于全國其他城市的總和：

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至12月15日，上?？們r(jià)4000萬元以上的住宅成交約1300套，金額突破800億元；若以3000萬元為統(tǒng)計(jì)口徑，成交套數(shù)約1900套，總金額超過1000億元。

數(shù)據(jù)很真實(shí)，也給人一種錯(cuò)覺：

上海只要推出豪宅，就有無數(shù)的富人等著來接盤。

但實(shí)際情況真的如此嗎？

答案肯定是否定的——上海的豪宅，無論新房還是二手，當(dāng)下其實(shí)已經(jīng)開始賣不動(dòng)了。

新房豪宅領(lǐng)域，其實(shí)去年下半年以來，就已經(jīng)進(jìn)入了螺旋下行的周期：

自從從去年下半年上海新房豪宅價(jià)格上漲開始，價(jià)格逐漸追上二手房甚至比二手還貴之后，很多新房豪宅其實(shí)就沒有辦法日光了。

當(dāng)然，這里面有一個(gè)“不能說的秘密”：

一些開發(fā)商出于一些營(yíng)銷和面子上的考慮，項(xiàng)目肯定也會(huì)發(fā)出一張“感謝業(yè)主厚愛”的海報(bào)——

隨后，就是各種各樣的“保留房源”、“客戶退房”、“一手轉(zhuǎn)讓”、“開發(fā)商直簽”房源在市場(chǎng)上流傳。

各種房源看似神神秘秘，其實(shí)就是沒有賣光。

而到了今年之后，隨著市場(chǎng)的持續(xù)下行，新房豪宅就進(jìn)入了下行螺旋的第二階段：

部分3000-6000萬總價(jià)的項(xiàng)目都意識(shí)到整盤體面收?qǐng)鲆呀?jīng)不現(xiàn)實(shí)，策略變成了保住“首開”：

策略上，通過拉長(zhǎng)蓄客時(shí)間，減少開盤套數(shù)規(guī)模等方式，讓首開盡量出發(fā)積分限售，營(yíng)造項(xiàng)目火爆熱銷的場(chǎng)景；

如果第二次開盤還能蓄客足夠，那就繼續(xù)維持首開的套路，一直扛到最后實(shí)在沒客戶了，才開始啟動(dòng)分銷。

由于現(xiàn)在點(diǎn)名項(xiàng)目就會(huì)被舉報(bào)，我就不點(diǎn)名項(xiàng)目了，大家可以對(duì)號(hào)入座。

而到了最近，就幾乎已經(jīng)明確進(jìn)入了下行螺旋的最后一個(gè)階段豪宅，因?yàn)槭袌?chǎng)共識(shí)已經(jīng)確立：

無論首開如何，后面都得開分銷推廣了。

不然別的項(xiàng)目開了分銷，我沒開，那我大概率后面就要難賣了。

因此，大家對(duì)于安瀾上海的開盤預(yù)期并不是針對(duì)項(xiàng)目本身，而是都知道，上海的新房豪宅，又要進(jìn)入到最難賣的周期了。

當(dāng)然，安瀾上海的首開認(rèn)籌很不錯(cuò)，項(xiàng)目本身建的也可以——

但是不影響本文對(duì)于大市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷。

而實(shí)際上二手豪宅早都進(jìn)入寒冬了。

早在半年前我就寫了一個(gè)數(shù)據(jù)分析文章，標(biāo)題很直白：數(shù)據(jù)顯示：上海的豪宅，還要繼續(xù)暴跌。（8月）

文章內(nèi)核非常清晰：

上海的二手豪宅掛牌率已經(jīng)高到爆表，普遍高于1.5%-2.5%的掛牌率。

掛牌率就是一個(gè)小區(qū)里在售房源的總數(shù)÷總套數(shù)。

比如一個(gè)小區(qū)300套房子，掛牌房源30套，那么掛牌率就是10%。

大家其實(shí)可以盤算下自己所在小區(qū)的數(shù)據(jù)：

大部分正常的小區(qū)，掛牌率基本都是2%-3%，有利空、拋售壓力大的區(qū)域可能3%-4%。

但是上海的二手豪宅們，如今的掛牌率都高得可怕，大部分都高于3%，7%-10%的一大把。

幾個(gè)月過去，我最近又稍微拉了一下最新的數(shù)據(jù)（部分社區(qū)），情況沒有明顯的好轉(zhuǎn)：

市場(chǎng)情況也和我當(dāng)時(shí)文章中預(yù)測(cè)的一樣：

豪宅業(yè)主的心態(tài)非常好，不愿意降價(jià)，但是只要想成交就是大降：

最近翡麗甲第10w出頭成交，九廬高區(qū)江景房15w成交，外灘一號(hào)院5000萬出頭成交（相比高峰降2000w+），中糧海景壹號(hào)高區(qū)6000萬+成交（相比高峰單套降3000w+），就是最好的證明。

拋壓大，某種程度上就和新房解禁的情況很相似：

如果是正常的穩(wěn)定成交市場(chǎng)，或許你的真實(shí)價(jià)值是20萬一平；

但是高拋盤量之下，你的成交價(jià)格就是要再折扣10%-30%，不到價(jià)不成交。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

賣房策略輕度咨詢

而二手市場(chǎng)的崩潰，其實(shí)也是新房豪宅開始難賣的一大原因：

之前大家瘋狂搶新房豪宅的一大動(dòng)力源，在于買新房豪宅有確定性的、高額的回報(bào)率。

比如黃浦的綠城外灘蘭亭入市時(shí)候，單價(jià)才14萬左右。

當(dāng)時(shí)董家渡的次新豪宅外灘壹號(hào)院，綠城黃浦灣二三期價(jià)格普遍都是20w+，甚至部分江景豪宅都是30w+。

對(duì)于豪宅賣家來說，大額資金大家追求的就是保值增值，很少有人去搏翻幾倍的。

周邊賣二十幾萬，我賣十四萬、十五萬；一套房子200平買到就賺一千萬。

相比于做生意、投項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)時(shí)在上海買套新房真的是穩(wěn)賺不賠。

但是近兩年新房?jī)r(jià)格逐漸上漲、二手豪宅不斷下跌；

如今的情況是新房已經(jīng)和在售的二手房?jī)r(jià)格持平甚至更貴了（這還沒考慮新房買入后的持有成本）。

放眼未來一年，高掛牌率就注定二手豪宅還有一輪補(bǔ)跌。

這種情況下，大額資金就未必愿意流入上海豪宅市場(chǎng)了。

畢竟后續(xù)交付還是一道門檻。

如果這個(gè)新房賣的很貴，但交付的時(shí)候品質(zhì)還不如隔壁價(jià)格賣的更便宜的二手豪宅，那肯定要虧錢了。

當(dāng)然，從本質(zhì)上來講，新房和二手豪宅通通不好賣的原因是共通的：

經(jīng)過最近兩年的新房豪宅大規(guī)模供應(yīng)，上海豪宅的購買力已經(jīng)消耗沒了。

2024年上海全年3000萬以上豪宅供應(yīng)了2606套，相比于每年900套左右的供應(yīng)量直接翻了2.5倍以上。

今年的數(shù)據(jù)截止到9月，已經(jīng)供應(yīng)了1777套，預(yù)計(jì)全年也要超過2000套。

其實(shí)本輪新房豪宅大規(guī)模供應(yīng)啟動(dòng)于2023年底（前灘百合園、前灘格力海德壹號(hào)）。

從2023年底到現(xiàn)在兩整年的時(shí)間，供應(yīng)了接近5000套總價(jià)超過3000萬的豪宅，基本相當(dāng)于前面五年的總和。

如果再算上2000w-3000w總價(jià)檔次的豪宅小戶型或者說高級(jí)中產(chǎn)社區(qū)，基本上一次性把上海之前積累的豪宅購買力清洗一空。

從實(shí)際的買家構(gòu)成中，我們也能明顯看出來豪宅購買力的不足：

新房買家的名單里，上海本地人的占比大幅度下降。

2024年年初，新房豪宅剛剛井噴，中海順昌玖里、濱江凱旋門、外灘壹號(hào)院三盤的認(rèn)籌比例中，上海本地310的比例也達(dá)到了50%以上。

到了今年年初，本地人占比基本只有20%-30%，占比大幅度下降。

其實(shí)這也側(cè)面反映出來，上海的豪宅買家基本已經(jīng)快消耗沒了：

豪宅熱銷的第一階段，310的比例一定是最高的——

上海2500萬人里面，上海本地人本就是大頭，且又有置換改善需求；

之前拼積分的時(shí)代，本地人又有優(yōu)勢(shì)，因此早期基本都是本地人是買房主力。

隨著本地人購買力的大比例消耗，樓市進(jìn)入低積分甚至無積分的第二階段：

主要買家變成了分?jǐn)?shù)沒有那么高但是已經(jīng)在上海有購房資格的富人群體。

這也就是今年以來的豪宅買家的主力。

而當(dāng)下進(jìn)入了第三階段，連這些已經(jīng)有購房資格的富人購買力都快消耗沒了。

未來豪宅想要維持之前的高光熱銷，恐怕——

只能定向放開豪宅限購，吸引全國各地想買上海房子卻沒有購房資格的那部分頂級(jí)購買力了。

當(dāng)然，豪宅市場(chǎng)遇冷其實(shí)不是壞事——

因?yàn)檫@意味著上海樓市離全面止跌回穩(wěn)只差最后一步。

上海今年下半年開始其實(shí)已經(jīng)開始筑底的過程：

1、全市掛牌率大幅度下降，成交在年底近兩月快速回升。

尤其是近郊剛需板塊成交火熱，剛需購買力開始入場(chǎng)。

2、中產(chǎn)板塊之前虛高的大三房改善房源，在本輪補(bǔ)跌中已經(jīng)基本回調(diào)完畢，開始出現(xiàn)穩(wěn)定成交。

可以說市場(chǎng)正在向著全面健康、新房二手共存的市場(chǎng)前行，唯一沒有調(diào)整到位的就是上海的豪宅市場(chǎng)，價(jià)格依然沒有完成補(bǔ)跌。

而當(dāng)下就是進(jìn)入了市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，豪宅開始調(diào)整，市場(chǎng)進(jìn)入全面筑底周期。

而且，危機(jī)的市場(chǎng)往往意味著機(jī)會(huì)：

1、上海的豪宅遲早會(huì)達(dá)到全球一梯隊(duì)的高度，價(jià)格還有增長(zhǎng)空間；

2、上海的核心區(qū)、核心地段、核心資源是有限的，部分豪宅的稀缺性無法替代。

因此，當(dāng)下這種調(diào)整期，也就誕生了很多因超跌可以底價(jià)買豪宅的機(jī)會(huì)。

篇幅有限，感興趣的朋友可以和我們聯(lián)系，如何評(píng)估超跌的核心資產(chǎn)。