房價回調(diào)4年，現(xiàn)在買一套深圳房子可以多便宜？

答案是：總價20萬一套。

@深圳買房計劃 統(tǒng)計了貝殼找房平臺上，各區(qū)掛牌總價最低的住宅房源，發(fā)現(xiàn)：

20+萬就能買龍華、龍崗；

30+萬買坪山、40+萬買寶安；

50+萬已經(jīng)能買入核心區(qū)了。

如果按戶型看：

最低70+萬能買2房、105萬左右能買3房。

這個價格符合你的想象嗎？

▲各區(qū)掛牌總價最便宜的1房/2房/3房戶型（上下滑動查看） | 數(shù)據(jù)來源：貝殼找房（不重復(fù)統(tǒng)計相同小區(qū)同戶型房源）

最便宜的房子是它！

價格低到“跌無可跌”？

如果僅僅是看各區(qū)總價最低的小區(qū)，會發(fā)現(xiàn)這些房源絕大部分都是單間/1房戶型。

▲各區(qū)總價最低的小區(qū)（上下滑動查看） | 數(shù)據(jù)來源：貝殼找房

其中，價格最低的在龍華——福星雅園，僅20萬一套。

這個小區(qū)是單身宿舍性質(zhì)，樓齡已經(jīng)超過25年，里面多是小戶型單房。

由于處在城中村里，交通非常不便，坐公交都要走10分鐘，規(guī)劃中的22號線也站點在直線2公里外。

▲福星雅園 | @貝殼找房

大概是因為價格太低，小區(qū)房價反而相對“穩(wěn)健”——高峰期有過15.5萬的成交價、近期也曾賣出過22萬的價格。

▲小區(qū)成交價雖然低，但“穩(wěn)健” | 圖源：@貝殼找房

核心區(qū)內(nèi)，總價最低的房源則在羅湖清水河片區(qū)的旭飛華天苑，一套約15㎡的單間，總價約55萬。

這一小區(qū)樓齡約25年，幾乎是單體樓，沒什么社區(qū)花園，并且有公寓、住宅混雜，房源較為老舊、維護一般。

▲羅湖總價最低的小區(qū) | 圖源：鏈家

▲房源維護情況一般 | 圖源：貝殼找房

但小區(qū)周圍的生活氛圍還可以，周圍有麥德龍、寶能第一空間、深圳出入境邊防檢查總醫(yī)院等。

近期，小區(qū)小戶型房源成交總價在45-60萬區(qū)間，但在樓市高峰期時，同戶型成交價甚至超過100萬！

▲高峰期一度賣出105萬，如今成交價約46萬 | 圖源：行舟深房

至于購房門檻最高的行政區(qū)，并不是福田/南山，而是光明——最低超100萬一套。

目前，光明掛牌總價最低的房源是在公明的宏發(fā)上域，約35㎡的1房，掛牌總價約120萬。

▲光明區(qū)最便宜的住宅，也要100萬以上 | 圖源：貝殼找房

其實，這和光明區(qū)建設(shè)比較晚有關(guān)，光明區(qū)大部分紅本房都在2000年后建成，總價最低的宏發(fā)上域，樓齡也只有13年左右。

宏發(fā)上域位于紅花山公園周邊，在地鐵6號線紅花山站附近，周邊還有萬匯城、紅花山體育中心等配套。

▲小區(qū)俯瞰圖 | 圖源：貝殼找房

相對其他上車門檻小區(qū)來說，樓齡較新、配套較好。但也因此，小區(qū)雖然是光明最便宜的房源了，但成交價依然過百萬。

你覺得這些低總價房子，值得買嗎?

75萬起買2房

首付45萬，20個新盤可挑！

如果結(jié)合戶型來看，2房/3房戶型的最低上車門檻，比1房要高出一倍不止。

比如，2房最低也要75萬起，位于龍崗布吉街；

上車門檻最高的是南山155萬起。

▲各區(qū)上車門檻最低的2房（上下滑動查看） | 數(shù)據(jù)來源：貝殼找房（下同）

3房最便宜的也在龍崗布吉街，約103萬起；

門檻最高的還是在南山，總價285萬起。

▲各區(qū)總價最低的3房（上下滑動查看）

龍崗不愧是剛需上車大戶，無論2房、3房，最低上車門檻都在龍崗布吉街。

2房最便宜的房源位于德福花園，約43㎡的小2房，總價約75萬起。

3房最便宜的房源，則是在布吉街的恒通工業(yè)城，約85㎡的3房，總價約103萬起。

兩個小區(qū)都在高速路旁，前者遠離地鐵與商業(yè)，后者周邊都是工業(yè)區(qū)，均不宜居。

▲小區(qū)就在南坪快速旁 | 圖源：貝殼找房

上車門檻最高的，則毫不意外的是南山。

比如，南山2房最便宜的房源位于南頭藝華花園，約45㎡的小2房，總價155萬起。

3房上車門檻最高的小區(qū)也是在南頭，彩虹居約47㎡小3房，總價約285萬起。

這兩個小區(qū)相鄰，都在南山南頭，周邊有工業(yè)城、城中村，居住氛圍并不純粹，到地鐵也要步行約15分鐘。

▲片區(qū)周邊有工業(yè)城、城中村等，居住氛圍不純粹 | 圖源：貝殼找房

這些低價的2房/3房中，不少還有戶型問題。

比如，羅湖的穎隆大廈，約35㎡做了2房，空間狹小、次臥是暗房。

▲羅湖穎隆大廈約35㎡2房戶型 | 圖源：貝殼找房

又如，大鵬的PURE33璞岸約75㎡2房，雖然空間較為闊綽，但戶型布局不夠合理，扇形的結(jié)構(gòu)導(dǎo)致空間不好利用，從客餐廳到廚房，需要穿過大陽臺等。

▲大鵬PURE33璞岸約75㎡2房戶型 | 圖源：貝殼找房

總的來看，低總價房源大多存在以下特點：

1、多處于配套欠缺的區(qū)域。特別是遠離商業(yè)、地鐵。

但少數(shù)郊區(qū)低總價小區(qū)，如龍崗的錦城星苑、福田的凱倫花園就在地鐵周邊，鹽田的藍田壹站、福田的玉豐樓等，周邊同時有地鐵和商業(yè)，有需求的可以重點看看。

2、老破小，公寓住宅混住，或是用地性質(zhì)非住宅。

比如寶安的恒豐工業(yè)城、龍崗的恒通工業(yè)城，雖然都是住宅屬性，但所在土地都是工業(yè)用地。

3、低總價房源，往往集中在同一個片區(qū)。

如羅湖的多在清水河、福田的多在八卦嶺等。如果預(yù)算比較寬裕，或可以反向買房避開這些區(qū)域。

4、小區(qū)內(nèi)大多是小戶型房源，或是戶型布局“非主流”。

另外，由于總價非常低，部分房源需要全款購買。

▲總價103萬的房源，也要一次性付款 | 圖源：貝殼找房

最后，對新房更感興趣的，可以看看以下首付45萬以內(nèi)的項目，最低單價僅2.2萬/㎡起。

▲來源：樂有家研究中心