當(dāng)北京海淀區(qū)上地0702街區(qū)地塊以84.56億元落槌時(shí)，0.4%的微弱溢價(jià)率像一盆冷水澆在圍觀者頭上。這個(gè)總建筑面積22.53萬(wàn)平方米的黃金地塊，距離中關(guān)村軟件園僅3公里，卻只吸引了兩家房企舉牌。海開控股最終給出的37517元/平方米樓面價(jià)，與周邊在售的華潤(rùn)臻澐13.6萬(wàn)元/平方米均價(jià)形成奇妙反差。

這場(chǎng)看似平淡的土拍藏著三個(gè)反常信號(hào)：其一，地塊要求配建5萬(wàn)平方米人才公寓，卻未阻擋開發(fā)商熱情；其二，海淀西部近年供應(yīng)的朱房村地塊曾創(chuàng)下25%溢價(jià)率，同屬"城中村改造"的寶山村地塊卻僅1.76%溢價(jià)；其三，在樹村地塊樓面價(jià)破10萬(wàn)元/平方米的背景下，上地區(qū)域價(jià)值顯然被低估。有業(yè)內(nèi)人士透露，該地塊可能規(guī)劃為"科技住宅+國(guó)際學(xué)校"的復(fù)合社區(qū)，這正是海淀高知家庭最稀缺的產(chǎn)品形態(tài)。

細(xì)看規(guī)劃指標(biāo)會(huì)發(fā)現(xiàn)玄機(jī)。7.7萬(wàn)平方米用地需兼容商業(yè)與基礎(chǔ)教育功能，容積率控制在2.9，比周邊在售項(xiàng)目低15%。這意味著開發(fā)商可以打造"高低配"產(chǎn)品線——北側(cè)布置18層以下科技住宅，南側(cè)規(guī)劃開放式商業(yè)街區(qū)。參照海淀近期熱銷的和知筑項(xiàng)目，這種"低密+學(xué)區(qū)"組合去化速度比普通住宅快2倍。

更值得玩味的是土地出讓條件中的綠色建筑要求。根據(jù)北京市新規(guī)，該地塊必須達(dá)到三星級(jí)綠色標(biāo)準(zhǔn)，這恰好與海淀改善客群關(guān)注的"恒溫恒濕+新風(fēng)系統(tǒng)"需求吻合。某TOP10房企設(shè)計(jì)總監(jiān)分析："22萬(wàn)平方米的規(guī)模足夠做系統(tǒng)性創(chuàng)新，比如在社區(qū)中央布置垂直綠化綜合體，既滿足綠地率要求，又能形成視覺(jué)地標(biāo)。"

眼下海淀新房市場(chǎng)正呈現(xiàn)"冰火兩重天"。一邊是樹村板塊的頂級(jí)豪宅半年只賣出75套，另一邊是西北旺板塊的90平米小三居開盤即罄。海開控股此番押注的，或是那片尚未被充分挖掘的"中間地帶"——為科技新貴提供總價(jià)1500萬(wàn)左右、帶學(xué)區(qū)屬性的改善住宅。畢竟在上地?cái)?shù)碼科技走廊，年收入百萬(wàn)卻擠在老舊小區(qū)的工程師大有人在。

這次土拍或許預(yù)示著一個(gè)新趨勢(shì)：在北京樓市分化加劇的當(dāng)下，精準(zhǔn)匹配區(qū)域客群特質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，比盲目追求高價(jià)地王更可持續(xù)。當(dāng)其他開發(fā)商還在為東部地塊殺紅眼時(shí)，海開控股已在海淀布下一枚冷靜的棋子。