前文回顧：

相信大家最近也有感覺了吧？

掛牌量正在加速減少。

給大家貼個(gè)數(shù)據(jù)：

可以很清楚地看到，也就在最近，掛牌量加速下降。

很多人還不清楚，掛牌量到底是怎么組成的。

掛牌量=新增掛牌-實(shí)時(shí)成交量-撤售量

（其中：新增掛牌在中介端叫掛賣量）

我們?cè)賮砜纯唇粋€(gè)月的實(shí)時(shí)成交量（大中介成交基本可反映真正市場(chǎng)）：

47周1801套、48周1830套、49周1778套、50周1733套、51周1755套。

可見，最近一個(gè)多月的成交極其穩(wěn)定，幾乎在日均個(gè)位數(shù)的波動(dòng)。

那就還有兩個(gè)變量撤售量和新增掛牌量。

我們可以再回頭看下“內(nèi)網(wǎng)掛牌量”的下降速度，幾乎和外網(wǎng)比例持平，也就是說，并不是大量家庭跟中介說“你把我房子先別展示了”，然后房源被隱藏到內(nèi)網(wǎng)了，否則內(nèi)網(wǎng)掛牌量，會(huì)堆積很高。

所以，問題的關(guān)鍵，出在了“掛賣量”，也就是我們常說的新增掛牌量。

來，再看一組數(shù)據(jù)，就一目了然了：

是的，新增房源出問題了。

懂一點(diǎn)房源的讀者們應(yīng)該清楚，市場(chǎng)上，中介最上心的，一定是新增房源，因?yàn)檫@是“活水”。

想成交，在“死水”里只能死磕房東，但往往喝“活水”才是最省力、最快捷的、最解渴的。

這帶來最直接、最顯著的變化，就是目前主力板塊、成交量快的小區(qū)，“靠譜賣、貼近市場(chǎng)價(jià)、樓層戶型尚可”的房源迅速減少。

而且貼近市場(chǎng)實(shí)地了解看，這類比較集中在600萬±100萬。

那些主力板塊這個(gè)價(jià)格范圍的標(biāo)的，出現(xiàn)了如上明顯的變化，我的實(shí)際體感，好像這個(gè)速度已經(jīng)迅速到了，也就是最近不到半個(gè)月的樣子。

為啥是600萬±100萬這個(gè)價(jià)格段呢？

真心話：沒研究明白，待真正趴在市場(chǎng)上的有識(shí)之士們進(jìn)一步探討。

另外，我最近在思考一個(gè)問題，

為啥還不出政策？

因?yàn)楸本┠壳俺雠_(tái)政策的基礎(chǔ)，是非常夯實(shí)的，原因有如下三個(gè)角度：

【從頻率和時(shí)間角度】

頻率上看，北京這二三年的政策頻率，基本就是3-6個(gè)月一個(gè)政策，保持的頻率相對(duì)穩(wěn)定。

時(shí)間上看，除了808不疼不癢的一個(gè)政策外，就沒再有政策了。換句話說，距離上一個(gè)“有含金量”的政策，還是去年的1214政策，已經(jīng)過去整整一年了。

【從市場(chǎng)角度】

自今年9月以來，平均跌幅沒有10個(gè)點(diǎn)也有大幾個(gè)點(diǎn)了。

按照23年往今天數(shù)，基本上是每年跌幅10%——主跌浪分別是：23年11月—12月跌10%、24年5—8月跌10%、25年9—10月跌幅接近10%（還有部分次級(jí)板塊/資產(chǎn)在補(bǔ)跌）。

【從ZZ正確角度】

上面的會(huì)議已經(jīng)開完挺多天了，經(jīng)濟(jì)大會(huì)明確定調(diào)鼓勵(lì)出政策，也是非常明確了。

并且，北京并不是沒有政策儲(chǔ)備，相反地，還有大量的政策儲(chǔ)備。（見文章文章后半部分）

那為啥還不出政策？

我們不是一個(gè)散播小道消息的自媒體，那么從邏輯上，能不能分析出一些什么東西出來？

個(gè)人認(rèn)為：

目前看“勤喝但小口”，效果很一般，雖然延長了房價(jià)下跌的時(shí)間，但拖垮了很多人的信心。

（北京歷史上，跌幅超過30%的可不止一次兩次，但這次拉的時(shí)間是最長的一次。一般來說，大幅下跌，往往伴隨著時(shí)間很短、速度很快的調(diào)整，這次時(shí)間拉這么長，與之前政策的“勤喝但小口”我覺得還是有關(guān)系的。）

而且，每次出臺(tái)的政策，并沒有找到一個(gè)“符合北京樓市本地化的精準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)”。

什么叫“精準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)”？

首先，我一直認(rèn)為，政策的刺激作用，從來都是“順?biāo)浦邸?，而做不到“雪中送炭”?/p>

本身行情差的時(shí)候，賣房者售賣意愿是極其強(qiáng)烈的，出臺(tái)政策，只能很短暫地讓市場(chǎng)熱一下下，然后馬上會(huì)加速市場(chǎng)的下滑。

像前年和去年出臺(tái)的幾個(gè)政策，幾乎全部都是在掛牌量上升期出臺(tái)。

再從微觀上講，新增掛牌量的增加幅度和速度，甚至要更加高于總掛牌量的上升。

這無一不說明，一旦散戶們拋盤的意愿形成，政策出臺(tái)只會(huì)加速下跌。

其次，我認(rèn)為政策需要“僚機(jī)”。

就是真心給大家實(shí)惠的東西，比如降低貸款利息、減少甚至免除某些稅費(fèi)，或者一些普適性的實(shí)惠，但往往這種實(shí)惠，都是全國性的。

換句話說，就是要趁著全國性的一些“實(shí)惠”出臺(tái)，順道就把它當(dāng)“僚機(jī)”了，然后果斷殺伐地，弄出些動(dòng)靜。

最后，就是要“蓄力”。

小孩哭鬧，今天捅咕他一下、明天扒拉他幾手，時(shí)間長了，孩子就皮了。

結(jié)合上面兩點(diǎn)，把勁攢足，收拾他一下，夠他記半輩子了。

所以，總結(jié)來說，個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在是“三憋一等”：

憋利率下調(diào)、憋稅費(fèi)減免、憋限購放松、等征信修復(fù)。

憋利率下調(diào)。

對(duì)面降息這么多，我們的空間肯定有，但是明顯在憋著。

憋稅費(fèi)減免。

這件事，倆月前大家就開始看路邊社了。

憋限購放松。

北京儲(chǔ)備了充足的限購放松政策，但是唯一沒儲(chǔ)備的應(yīng)該是放開讓外地人隨便買的政策。（見前文引文）

等征信修復(fù)。

再趕上一個(gè)全國范圍內(nèi)，征信修復(fù)這么一個(gè)小風(fēng)口，因?yàn)檫@幾年有大量的還貸人群，征信差的差、花的花甚至黑的黑。

也算征信集中“大赦”了。

那對(duì)于現(xiàn)在這個(gè)節(jié)骨眼，賣房和買房怎么辦呢？

以下建議僅供參考：

1.對(duì)于純賣房家庭

在政策后出手。

2.對(duì)于純買房家庭

在政策前出手。

3.對(duì)于換房家庭

要看資格和資金量，以及杠桿接受度。

量足的，121換房法可以拿出來用了。

量不足的，你也別不甘心，置換往往都是向上換，原來你的房子500萬跌到300萬了，要換的房子，其實(shí)也從1000萬跌到650萬甚至更低了。

原來換房要添500萬，現(xiàn)在換房只添350萬。

要知道，假設(shè)市場(chǎng)啟動(dòng)，它肯定不是300萬的房子先動(dòng)，過去無數(shù)案例告訴我們，很多人都是看著別人的650萬房子到750萬了，自己300萬的房子沒動(dòng)，感覺很難受，傻乎乎換到750萬的，白白被吃掉100萬多的差價(jià)。

所以，對(duì)于換房，漲時(shí)按兵不動(dòng)、跌時(shí)置換升級(jí)，在不接受121換房法的情況下，已經(jīng)是最科學(xué)、最可行的辦法了。

【結(jié)語】

不要揣摩政策的時(shí)間，意義不大，自己的情況是哪一種，就按部就班按哪種來最好。

至于政策：

東風(fēng)要吹在萬事俱備的時(shí)候，才叫東風(fēng)。

否則就是西風(fēng)壓倒東風(fēng)。

我認(rèn)為，且相信，他們想明白了。

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