“深圳的房?jī)r(jià)好生猛啊，一不小心又創(chuàng)新高了…”

　　“深圳的房?jī)r(jià)好便宜啊，一不小心又創(chuàng)新低了…”

　　這兩個(gè)看似完全不著邊的對(duì)話，真實(shí)地發(fā)生在當(dāng)下的深圳樓市。

　　01

　　昨天，中信信悅灣正式拿證了，定價(jià)非常炸裂。

　　首推156套大平層，整體備案均價(jià)達(dá)到了24.44萬(wàn)/㎡，從單價(jià)17.6萬(wàn)到38萬(wàn)，總價(jià)5300萬(wàn)起。

　　瞄準(zhǔn)的無(wú)疑是塔尖人群：

　　302㎡戶型74套，總價(jià)5326-8051萬(wàn)，均價(jià)約21萬(wàn)/㎡；
370㎡戶型80套，總價(jià)7920-1.15億，均價(jià)約26.3萬(wàn)/㎡；
另有兩套頂層復(fù)式，519㎡單價(jià)約36萬(wàn)，總價(jià)約1.87億；658㎡單價(jià)約38萬(wàn)，總價(jià)約2.5億。

　　一舉成為深圳備案均價(jià)最高的住宅項(xiàng)目。

　　哪怕放在全國(guó)來(lái)說(shuō)，也是響當(dāng)當(dāng)?shù)拇嬖凇?/p>

　　看位置，項(xiàng)目地處深圳灣核心區(qū)，周邊二手豪宅云集，像半島城邦三期、雙璽等小區(qū)大戶型，經(jīng)過(guò)這幾年的調(diào)整，目前市場(chǎng)成交單價(jià)在20萬(wàn)上下。

　　舉例來(lái)說(shuō)：

　　海上世界雙璽，今年10月份成交了兩套335平戶型，總價(jià)6200-6300萬(wàn)，單價(jià)18萬(wàn)多。

　　恒裕濱城二期，作為片區(qū)標(biāo)桿豪宅小區(qū)，這個(gè)月成交的三套，單價(jià)區(qū)間21萬(wàn)~25萬(wàn)，也較高點(diǎn)回落了不少。

　　由此可見(jiàn)，信悅灣的定價(jià)，與周邊二手房之間并沒(méi)有形成價(jià)格倒掛，過(guò)去“打新必賺”的限價(jià)紅利，在此盤(pán)已基本消失。

　　然而，高門(mén)檻并未阻攔豪宅客群的熱情。

　　上周末，信悅灣營(yíng)銷(xiāo)中心外大排長(zhǎng)龍，甚至傳出有客戶豪氣驗(yàn)資8億、明星低調(diào)現(xiàn)身的消息。

　　綜上，怎么看？

　　必須承認(rèn)，這場(chǎng)盛宴，自始至終都只屬于極少數(shù)人。

　　驗(yàn)資2000萬(wàn)看房的門(mén)檻，天然屏蔽了99.99%的購(gòu)房者。

　　從沄璽定價(jià)16.88萬(wàn)，到信悅灣定價(jià)24.44萬(wàn)，兩者最大的意義，或許在于向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)：

　　新房豪宅價(jià)格的天花板，是用來(lái)不斷打破的。

　　上月開(kāi)盤(pán)的沄璽348套房源，看備案目前已經(jīng)去化近8成。

　　信悅灣能接住多少塔尖購(gòu)買(mǎi)力？將在本月28號(hào)開(kāi)盤(pán)揭曉。

　　不論結(jié)局如何，持續(xù)走高的新房?jī)r(jià)格與政策預(yù)期，對(duì)周邊二手豪宅業(yè)主來(lái)說(shuō)，多少能安撫下嗷嗷待哺的情緒。

　　02

　　深圳剛需市場(chǎng)，則是不一樣的悲歡。

　　近期部分次新小區(qū)降價(jià)有點(diǎn)夸張，一個(gè)月時(shí)間，就是大幾十萬(wàn)的降幅。

　　以光明樓市為例。

　　鳳凰城的金融街，93平三房目前市場(chǎng)成交價(jià)320~335萬(wàn)左右，而同戶型在上個(gè)月成交價(jià)還是380萬(wàn)，2020年一手買(mǎi)入價(jià)則是480萬(wàn)。據(jù)一線市場(chǎng)反饋，由于小區(qū)價(jià)格調(diào)整到位，這個(gè)月接連成交了幾套。

　　其他如中海寰宇時(shí)代、電建洺悅鵬著等次新小區(qū)，前幾年開(kāi)盤(pán)價(jià)賣(mài)5-6萬(wàn)，如今成交價(jià)大多都是3萬(wàn)多、4萬(wàn)多。

　　包括龍光玖龍臺(tái)，2021年高點(diǎn)曾摸到8萬(wàn)+，去年還在6萬(wàn)左右掙扎，到了今年，大部分成交價(jià)已經(jīng)回落至5萬(wàn)左右。

　　為什么光明區(qū)砸盤(pán)不斷？即便是去年第四季度的火爆行情，也不見(jiàn)片區(qū)二手房成交價(jià)抬頭？

　　除了當(dāng)下整個(gè)二手房市場(chǎng)都在降價(jià)以外，一個(gè)主要原因是，光明區(qū)近年的供應(yīng)相當(dāng)充足。

　　最近5年，光明區(qū)一共賣(mài)了24塊宅地，每年推盤(pán)節(jié)奏較快。這意味著入市的二手房，不僅可能要面臨保障房市場(chǎng)的分流，還要承受來(lái)自周邊一手市場(chǎng)的價(jià)格內(nèi)卷。

　　天量供應(yīng)下，未來(lái)的光明樓市，不同房子之間，必然會(huì)因?yàn)樗谖恢?、品質(zhì)、購(gòu)買(mǎi)力等因素而拉開(kāi)差距。

　　03

　　當(dāng)前的深圳房產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯。

　　一方面，剛需改善二手市場(chǎng)以價(jià)換量；另一方面，新房市場(chǎng)通過(guò)核心區(qū)域的地王項(xiàng)目，來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

　　這背后，某種程度上體現(xiàn)了市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)與政府引導(dǎo)雙重作用。

　　通過(guò)優(yōu)質(zhì)地塊的出讓、產(chǎn)品力的升級(jí)，在局部創(chuàng)造價(jià)格標(biāo)桿，進(jìn)而穩(wěn)定并提振整體市場(chǎng)預(yù)期。

　　不管是部分核心城市把地王搞得多多的，還是豪宅價(jià)格創(chuàng)新高，本質(zhì)上都是屬于極少數(shù)精英階層的游戲，與普通人無(wú)關(guān)。

　　但情緒是會(huì)傳染的。一旦看好的共識(shí)形成，情緒就會(huì)從上至下的傳導(dǎo)，豪宅帶動(dòng)改善，改善帶動(dòng)剛需。只有不惜代價(jià)穩(wěn)住頭部的房子，其他層級(jí)的房子才有希望企穩(wěn)。

　　與此同時(shí)，新一代住宅產(chǎn)品在得房率、設(shè)計(jì)等方面不斷升級(jí)，也贏得了改善型買(mǎi)家的認(rèn)可。

　　部分新房憑借地段與產(chǎn)品力追求溢價(jià)，二手房則體現(xiàn)其性價(jià)比，這或?qū)⒊蔀槲磥?lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

　　對(duì)于買(mǎi)家，目前的機(jī)會(huì)可能更多存在于核心區(qū)品質(zhì)較好的次新房或經(jīng)典豪宅。

　　對(duì)于賣(mài)家，市場(chǎng)置換需求仍在，但同質(zhì)化嚴(yán)重、缺乏地段、品質(zhì)、學(xué)區(qū)等附加值的剛需房源，可能面臨價(jià)格壓力。

　　對(duì)于計(jì)劃“賣(mài)舊換新”的改善型業(yè)主而言，優(yōu)化資產(chǎn)、加快出貨效率是關(guān)鍵。

　　買(mǎi)房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。