北京市場作為樓市風向標，其市場動態(tài)歷來受到行業(yè)關注。

當前北京樓市最顯著的特征是“理性回調”。新房市場受供應端影響較大，市場的觀望情緒比較明顯。北京市統(tǒng)計局數據顯示，今年1-10月，全市新建商品房銷售面積達815.9萬平方米，較去年同期下降3.7%，新房市場整體仍面臨一定的銷售壓力。

在樓市進入深度調整期后，高總價樓盤出現了逆勢熱銷的行情，典型項目之一就是建發(fā)·海晏。

要知道的是，該項目是北京最貴的高端住宅之一，然而項目一入市就受到了高凈值客戶的認可，熱度就一直居高不下，此前還成為了2025年6-11月北京商品住宅網簽金額TOP1（數據來源：天朔）。

建發(fā)·海晏也以一己之力，撐起了整個北京高端市場的顏面！

大家都知道，建發(fā)房產今年重磅啟幕“燈塔戰(zhàn)略”，以全國核心城市為錨點，布局全系頂配標桿作 品 ，此次 建發(fā)·海晏是建發(fā)的燈塔作品之一，也 是建發(fā)在北京的產品力扛鼎之作，對于產品的投入也是沒有上限！

你會在這個項目上，發(fā)現建發(fā)獨有的打造項目的思維——

把每個細節(jié)都當做收藏品來打造，讓項目真正成為具有收藏價值的百年項目。

項目以頤和園皇家造園規(guī)制為骨、10余位大師共創(chuàng)為魂、非遺工藝深度植入為韻，不僅成為北京濱水住宅的頂流代表，更打破了東方建筑的價值邊界，為行業(yè)帶來一場真正意義的文化盛宴與革新啟示。

這幾天，萬眾期待的示范區(qū)正式開放，再次引爆市場關注，也讓眾多準業(yè)主發(fā)自內心的感受到建發(fā)對于產品的用心和誠意。

01

從頤和山水到海晏山水

每個細節(jié)是一張張“收藏品”說明書

艷姐看了很多高端項目后，始終有這樣的觀點：

園林實景，是房企實景兌現力的“無濾鏡試金石”。

不同于室內空間可依賴軟裝修飾，園林的呈現從來沒有模糊地帶——

從植被選型、景觀層次的營造，到石材的選擇和拼接工藝精度、再到四季的可持續(xù)性，每一處細節(jié)都暴露在業(yè)主和市場的直觀審視下。

真正的產品主義房企，它們的終極追求，從來不是效果圖有多驚艷，而是——

讓實景比效果圖更驚艷

前些日子，北京下了一場雪，建發(fā)·海晏發(fā)布了一條海晏初雪的驚艷實景視頻，園林景觀居然能夠和雪如此相得益彰。

一步一景間，仿佛真的如古代文人筆下的王府園林落了場京華雪，把中式建筑的風骨與雪天的清寂雅致，揉成了一幅流動的唯美古典畫卷。

為什么偏偏是建發(fā)·海晏能夠做出這樣的效果？

這是因為此次建發(fā)·海晏更是做了一件很多房企都不敢做的事：

把千年皇家園林頤和園的山水文脈精華，搬到了小區(qū)內，打造了北京獨一無二的海晏山水。

要知道的是，頤和園是中國古典園林藝術的巔峰之作，也是中華文化歷史傳承的重要象征，要把頤和園的神韻精髓復刻到項目中，非常考驗一家房企對于傳統(tǒng)文脈的理解力以及文脈精髓的還原力。

建發(fā)在項目有限的空間中，構建了全北京極為罕見的“四進歸家禮序+三園十八景”的景觀體系，這樣的景觀濃度也已經是全北京之最了。

更為關鍵的是，艷姐漫步在海晏山水中，幾乎每個細節(jié)，都以“可傳世的收藏品”為標尺進行打造，沒有一絲敷衍，每一寸空間都在訴說著“非量產、只定制”的稀缺質感。

一進空間“八檁抱廈門殿”，帶來的穿越時空、非遺濃度極高的“藏品級”視覺震撼：

一看到這樣的大門，就已經被恢弘氣勢感震住了：

建發(fā)·海晏景觀實景拍攝，僅供參考，部分景觀存在調整可能，以最終實際交付為準。

之所以有這樣的效果，艷姐主要做了三件事：

其一，把門府的尺度感拉到最大，約90米寬的整體尺度、約9.8米高的屋脊、約36.3米寬的出檐，讓客戶在歸家的一剎那，就感受到了歸家儀式感和尊貴感。

其二，門殿原型參考了頤和園東宮門，嚴守“五間三開門”的傳統(tǒng)禮制，“八檁”作為傳統(tǒng)木構建筑的高等規(guī)制，在社區(qū)大門中極為罕見。

其三，為了呈現王府精神氣韻，建發(fā)邀請大師天團打造了“門庭十珍”:

比如由奧運金鑲玉獎牌設計者張鐵成打造的金鑲玉門鈸、雙奧書法大師郭寶慶題寫的匾額、中國鍛打桐第一人孟德仁大師打造的紫銅瑞獅等等，每一處都承載著非遺技藝和背后歷經歲月的打磨故事。

但是到這里還沒有完，當你穿過門庭，會看到建發(fā)在全國作品中的首個抱廈空間：

仰觀壯麗鎏金銅花、俯察精雕柱礎，海棠鋪地，石材選用的是意大利、巴西等國的寶格麗藍、藍翡翠等奢石。置身其中，仿佛被一場古典美學盛宴包裹，那種被匠心與奢感雙重包圍的沉浸感，已經超越了普通的新中式項目。

二進中庭空間，為客戶提供了可觸、可摸、可感的沉浸式“時間藏品”：

建發(fā)以頤和園益壽堂為藍本，在這里打造了標準的四合院空間，益壽堂因其深厚的歷史底蘊而被譽為“古都春曉”，寓意萬象更新、歲月靜好。

步入這樣的空間中，首先就被庭院中央的名貴古玩石所吸引，名為海棠如意石。

中國人常說居不可無石，石是安定的象征，為了能夠找到真正具有傳承意義的古玩石，建發(fā)也是花了半年多的時間在全國各地尋找，最終從一位收藏家手中尋得。

在中庭，抬頭可見四角種植的百年古樹海棠，樹池為整石雕刻海棠紋，樹篦內嵌銅錢紋樣，寓意“金玉滿堂、財運亨通”。低頭可賞故宮同款漢白玉地鋪，經手工雕刻蝙蝠如意紋，每一塊石材都由故宮修復專家親自甄選。

看到這樣的實景，艷姐已經想象這樣的畫面：

到當海棠花綻放的時候，在海棠樹下可靜靜欣賞華貴花姿，一陣微風吹過，細嗅淡淡幽香；又或者可以坐在游廊長凳上，細細欣賞漢白玉的雋永唯美。

三進空間“春和四堂”，讓來者深度體悟的“天人合一”的意境：

四水堂以乾隆皇帝“巖壑有奇趣，煙云無盡藏”的詩意為精神內核，運用中國傳統(tǒng)建筑中天井智慧，四面屋頂的雨水匯集于中央明堂，暗合“四方之財匯聚家宅”的吉祥寓意。

邁入堂內，首先映入眼簾的松石對景，盤虬曲折如蟠龍蟄伏，自帶“聚氣納福、福壽綿長”的寓意。

尤其是業(yè)主夜晚歸家時分，當月光灑落在天井，耳畔是潺潺流水聲，清冽的水流環(huán)抱松石，剛柔并濟間，“明月松間照，清泉石上流”的詩意不再是書本中的文字，而是可聽、可看、可感的沉浸式場景，“天人合一”在此刻也有了具象化的表達。

四進下沉式庭院，有著太多關于“雋永和永恒”的故事：

該庭院可以說是目前北京規(guī)模最大、氣勢最恢弘的下沉式庭院：做到了面寬約40米、進深約85米、高差約8米。

艷姐也聽工作人員說，在景觀打造的時候，設計大師朱宏博親自駐場半個多月指導施工，疊石師傅都是從業(yè)十幾年的老師傅，經過歷經幾個月的打造，最終下沉庭院尺度以及綠植高度，比效果圖上更驚艷。這里有太多背后的故事：

比如關于堅持的故事：

這里的千噸太行山脈“礦山首石”，是專門甄選的“礦山第一石”，由景觀首席設計師現場指揮老匠人耗時30天手工打磨校準，每一處姿態(tài)都精準復刻“咫尺山林”的東方意境，其選材標準與加工工藝，直接刷新了行業(yè)疊石工藝的最高水平。

再比如關于“出嫁”的故事：

紫薇花寓意富貴榮華，建發(fā)·海晏為打造景觀主景，赴紫薇產地重慶尋訪，覓得一株樹齡50年以上的古樁紫薇。此樹是當地苗圃主人家三代傳家寶，主人雖不舍，仍叮囑細節(jié)送“紫薇格格遠嫁”北京。

項目組建專項小組，以專業(yè)方式包裹保護紫薇，專人全程監(jiān)測溫濕度，歷經千里護送其平安抵京。最終，紫薇在諧趣園的核心位置落位，靜待來年繁花綻放。

還有關于“錦鯉池”的故事：

北京大多數下沉式觀魚池，一般到冬天的時候，都會進行抽干處理，導致冬天的庭院毫無生氣；而此次建發(fā)在下沉式庭院打造了約500㎡恒溫錦鯉池，配備高端水族恒溫凈化系統(tǒng)，冬季水溫保持15-20℃。

可以想象到，即使在冬天，業(yè)主也可以帶著孩子在錦鯉池變散步，和錦鯉進行互動，讓庭院的冬天，也擁有鮮活的生命力。

說實話，現如今能夠像建發(fā)這樣，像打造百年收藏品一樣去打造園林的房企房企，真的是少之又少。

艷姐也和建發(fā)的操盤手聊過，建發(fā)之所以堅持把中式園林做到極致，初心還是希望能夠將傳統(tǒng)文化精髓進行傳承，希望老一輩的人或者家長能夠帶著晚輩，漫步在園林中，講述古建筑的故事，感受到真正的中華文化自信感。

02

會所的“生活賦能哲學”

賦予更強的社交和健康屬性

在建發(fā)·海晏的園林中，已經可以感受到了建發(fā)對于高凈值客戶審美和文化偏好的深度體察；而當來到建面約3600㎡的會所，又再度發(fā)覺建發(fā)對于高凈值客戶生活痛點的深度洞察：

在北京大多數會所提供的更多的是悅己空間，比如更注重打造健身房等，而建發(fā)·海晏則為業(yè)主做賦能，賦予會所更強的社交屬性和健康屬性。

這也是源于此前建發(fā)對高凈值客戶對于會所功能空間的訴求，這些高凈值人群會有較高頻率的商務會面和洽談，需要較多的社交空間；另外他們也因為較大的工作壓力，也需要豐富的健康空間，來舒緩壓力，提升自己的健康水平。

首先，建發(fā)把會所的幾乎每個設計細節(jié)，都做成了可以鏈接他人的文化談資：

項目特邀故宮紫金書院設計者、全球著名室內設計師梁建國親筆操刀，將頤和園皇家規(guī)制的恢弘氣度與現代東方美學的雅致進行融合，會所中幾乎每個設計細節(jié)，都可以成為業(yè)主和好友、客戶之間的談資。

入口處的旋轉樓梯采用黃銅材質搭配頤和園長廊彩繪，底部以銅+玉石鑲嵌龜背錦紋樣，既暗藏“長壽吉祥、人財兩旺”的傳統(tǒng)寓意。

洽談區(qū)主背景墻更是來頭不小，特邀5位非遺大師聯袂創(chuàng)作的頤和園主題屏風，以“燕京八絕”工藝再現皇家園林盛景，每一處紋樣、每一道工序都承載著不可復制的文化價值。

當業(yè)主帶著家人或者朋友乃至商務客戶經過這樣的會所，就可以把會所中的非遺技藝和他們進行分享介紹，真的是言之有物，既能凸顯業(yè)主的文化格調，也讓來賓一起品味技藝的精妙之處，拉近彼此之間的社交距離。

其次，會所打造了全北京非常罕見、濃度極高的社交功能空間：

建發(fā)在前期進行客戶調研的時候發(fā)現，很大一部分客戶希望有充足的私宴廳，能夠滿足他們壽宴、升學宴等社交需求。

于是，建發(fā)·海晏打造了在整個北京都非常罕見的3間專屬私宴區(qū)——曲江宴、九白宴、瓊林宴，且均配備獨立廚房，每個私宴區(qū)都設置了大面積落地窗，能夠欣賞到下沉式園林景觀。

尤其是面積最大的瓊林宴，可容納約18人用餐，還配備專業(yè)鐵板燒、茶室、棋牌室。茶室利用270度觀景面獨享小區(qū)三園十八景的重要節(jié)點。

未來老人的壽宴以及孩子的升學宴都可以再這里舉辦。飯后老人可以在茶室喝茶，還可以在棋牌室組織打牌，孩子們可以去水邊喂錦鯉。

私宴廳實景圖

除了核心私宴場景，會所更構建了覆蓋全維度的社交休閑矩陣：

棋牌室配備壁爐與自然采光，可以和三五好友或者鄰居在這里玩上一下午的棋牌或者卡牌游戲；打完棋牌后，可以和朋友們來到KTV室高歌幾曲嗨翻天，又或者可以來到高爾夫室切磋球技。

高爾夫球室實景圖

此外，項目還針對高凈值人群打造了雪茄室，特地設置了凈衣區(qū)和雪茄儲藏柜，達到專業(yè)級別，讓業(yè)主和朋友或商業(yè)伙伴能夠在這里輕松交流和放松身心。

雪茄室實景圖

最后，項目對于健康空間的打造，也做到了北京區(qū)域頂配的設置：

森林氧氣親子泳池采用25米標準泳道以及無邊恒溫設計，即便微涼天氣也能安心暢游。透過全景落地窗，窗外的蔥郁綠植與波光粼粼的水面相互映襯，天光云影共徘徊，絕美景觀視野讓每一次劃水都像是在自然中穿行。

泳池實景圖

一旁的兒童泳池水深適宜，是孩子們的歡樂天地；建發(fā)還打造了全北京非常罕見的按摩泳池，業(yè)主將來可以來這里讓水流沖擊肩頸腰背，消解一天的疲憊。

細節(jié)之處也極為貼心，打造了男女分區(qū)的更衣間，還設置了多間獨立淋浴包房。穿過泳池更衣室，便是精心打造的SPA房，幫助業(yè)主消除辛苦工作的壓力。

SPA房實景圖

踏入健身區(qū)，目光率先被一排泰諾健器械吸引，作為國際頂級品牌，更是英國皇家御用之選；

大面積落地窗引景入室，運動間隙對望下沉式庭院，徹底消解了密閉空間的壓抑感，讓業(yè)主每一次發(fā)力、每一次呼吸，都能與自然氣息相融。

健身房實景圖

看完了建發(fā)·海晏的會所后，艷姐真的覺得建發(fā)房產為高凈值人群量身定制的一套“生活賦能哲學”——

它跳出了北京高端會所重悅己、輕鏈接的同質化困局，以文化為魂、社交為綱、健康為本的底層邏輯，重新定義了會所的核心價值。

03

改稿100多次，單次客訪超2小時

打造超越時間的“藏品級”好房子

為了打造出真正讓客戶滿意的建筑和室內空間，此次建發(fā)更是在客研上花了極大的功夫，對海淀高凈值客戶以及拿地后的意向客戶進行了深度調研，并且相關領導也親自會面部分客戶，每位客戶訪談在2小時以上。

針對客戶提出的相關訴求和痛點，建發(fā)也會進行相關的研發(fā)和提升，甚至曾對戶型圖改稿約100多次，細摳每個細節(jié)。

對于一些能夠直接改進的樣板間細節(jié)，建發(fā)也會在改進后邀請客戶回訪，來到樣板間看到他們理想中的房子落地，讓客戶能夠真正感受到建發(fā)的用心。

也正因為如此，在建發(fā)·海晏的已購房客戶群體中，曾經參加過調研的客戶比例是非常高的?？偨Y下來，主要有以下幾點真正打動了客戶：

① 風格獨樹一幟：海淀唯一京派王府，打破中式同質化僵局

建發(fā)·海晏以頤和園景明樓為藍本，外立面復刻“金殿冠頂、飛檐翹角”的官式建筑神韻，再現“如翚斯飛”的靈動氣勢；

外立面世紀雅鉆石材干掛占比，遠超行業(yè)常規(guī)標準，搭配香檳金鋁板線條勾勒的層疊飛檐，既保證了建筑的厚重質感與歷久彌新的耐用性，又通過材質對比營造出層次分明的視覺美學。

1-3層石材基座，甄選海藍寶石石材，柱頂金屬雕刻中式斗拱雀替，隱喻“金玉滿堂”；入戶門頭結合京派四合院廣亮大門形制，實現了現代材質與傳統(tǒng)韻味融合。

這樣具有深厚文化韻味的審美，也是征服了很多北京高凈值客戶群體。

② 尺度革命：約3.6米層高+寬境布局，樹立行業(yè)空間標桿
在調研的過程中，建發(fā)還發(fā)現客戶非常在乎居所的層高，層高是衡量“好房子”的關鍵指標之一，直接影響其購買決策。

于是在多數高端項目仍固守約3.0-3.1米常規(guī)層高時，建發(fā)·海晏掀起尺度革命：

以3.2-3.6米的奢享層高，成為北京少數能達到3.6米極致尺度的項目，徹底釋放了高端居住的空間張力。

項目最大化打破了空間邊界，讓室內外景觀無縫銜接，無論是站在客廳俯瞰園林，還是在轉角飄窗品讀時光，都能感受到“全屋通透”的居住體驗，為高端居住空間樹立了不可逾越的尺度標桿。

③ 高維定制：一宅一景，滿足高凈值客群的專屬訴求

為了滿足高凈值人群的個性化審美需求，建發(fā)·海晏以“高維定制”打破行業(yè)批量復制的僵局，讓每一套住宅都成為專屬身份的彰顯。

從入戶開始，定制化細節(jié)便無處不在：

入戶玄關玉石背景起著中國傳統(tǒng)影壁的作用，地面拼花取自中國傳統(tǒng)如意靈芝紋，抽象化表達著"瑞氣凝聚"、"稱心如意"的寓意。

由燕京八絕非遺大師李佩卿打造的入戶門鈸，融合景泰藍工藝，搭配專屬定制門牌，一進門便彰顯獨一無二的身份標識；

客廳背景墻采用專屬甄選的稀缺石材，每一塊石材的紋理都自然獨特，客戶可根據個人愛好，從多款石材中挑選，形成“一宅一紋”的專屬美學。

當親友到訪，定制化的細節(jié)不僅能傳遞主人的獨特品味，更能帶來“一宅一境”的專屬禮遇，徹底滿足了高凈值客群對居住個性化與身份專屬感的雙重訴求，為行業(yè)高端定制化提供了全新范本。

結語

當房地產行業(yè)邁入產品主義的深水區(qū)，復刻與跟風早已難成氣候，真正的競爭力，在于對文化根脈的深刻洞察與對居住本質的創(chuàng)新回應。

建發(fā)·海晏以一座京派王府的當代實踐，給出了最有力的答案：

將頤和園皇家規(guī)制的恢弘、京派王府的尊貴與非遺文化的溫潤，融入現代居住的功能需求與審美語境，讓千年東方美學在當代土地上煥發(fā)出蓬勃的生命力。

對于行業(yè)而言，建發(fā)·海晏的價值遠不止于一個“網簽TOP1”的爆款項目，更在于它以“燈塔戰(zhàn)略”為指引，樹立了“文化賦能產品”的全新標桿，打造出了整個行業(yè)的“超級文化藏品”，為行業(yè)的品質升級提供了清晰的路徑參照。

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主編：張艷

責編：marl

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